IBPP1/443-508/13/MG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 czerwca 2013 r. (data wpływu 12 czerwca 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 31 lipca 2013 r. (data wpływu 5 sierpnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży podzielonych działek oraz nieruchomości w całości otrzymanych w drodze darowizny - jest prawidłowe.

W dniu 12 czerwca 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek oraz nieruchomości w całości otrzymanych w drodze darowizny.

Wskazany wniosek został uzupełniony pismem z 31 lipca 2013 r. (data wpływu 5 sierpnia 2013 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-508/13/MG z 24 lipca 2013 r. (doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2003 r. Wnioskodawca w drodze darowizny nabył gospodarstwo rolne. Przez wiele lat grunt uprawiał rolniczo lecz z uwagi na zmiany na rynku produkcji rolnej (obniżenie opłacalności) wystąpił o warunki zabudowy na 16 budynków jednorodzinnych, które zostały wydane rok temu. W studium teren ten przeznaczony jest jako mieszkalno-usługowy.

Obecnie planuje podział tej nieruchomości i sprzedaż 2-3 działek, a środki ze sprzedaży przeznaczy na dokończenie budowy domu.

Wnioskodawca nie planuje tej nieruchomości zbroić i grodzić. Małżonek Wnioskodawcy prowadzi jednoosobową firmę transportową, a przedmiotowa działka nie służy prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W piśmie z dnia 31 lipca 2013 r., stanowiącym uzupełnienie omawianego wniosku, Wnioskodawca wskazał, ze nie jest i nigdy nie był podatnikiem VAT. Nigdy nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla 16 budynków wystąpił 26 listopada 2009 r. Ze względu na brak planu zagospodarowania przestrzennego nie wiadomo było czy jest to teren budowlany, a dzieci rodzeństwa Wnioskodawcy miały zamiar rozpocząć budowę swoich domów na przedmiotowej działce (nieruchomości).

Ewentualny podział i sprzedaż 2-3 działek spowodowany byłby dokończeniem rozpoczętej budowy domu. Obecnie Wnioskodawca mieszka z rodziną u rodziców.

Nieruchomość zajmuje powierzchnię 3 ha. Na wymienionej nieruchomości istnieje możliwość wyodrębnienia 16 działek.

Przez cały czas posiadania przedmiotowe grunty Wnioskodawca wykorzystuje rolniczo.

Wnioskodawca posiada jeszcze działkę o powierzchni 0,50 ha również nabytą w 2003 r. drogą darowizny wraz z przedmiotową nieruchomością, na której rozpoczął budowę domu, w którym planuje zamieszkać z rodziną. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.

Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działki (np. zbrojenie, grodzenie). Przedmiotowa nieruchomość nie jest wyposażona w przyłącze wodno-kanalizacyjne i elektryczne.

W celu sprzedaży działek Wnioskodawca nie zamierza korzystać z biur nieruchomości. Nabywców zamierza pozyskać wśród wcześniej wspomnianej rodziny i dzięki dużemu kręgowi znajomych (tzw. pocztą pantoflową).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawcy będzie naliczony podatek VAT od sprzedaży tych działek.

2. Czy sprzedaż okazjonalna działek (które stanowią majątek osobisty) bez zamiaru częstotliwego realizowania tej czynności skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego VAT od sprzedaży nieruchomości.

3. Czy obowiązek podatkowy VAT zaistnieje także w razie jednorazowej sprzedaży tj. całej niepodzielonej nieruchomości.

4. Jak nalicza się podatek VAT. Czy od rzeczywistej kwoty sprzedaży działki czy od jej wartości rynkowej.

5. Czy wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego (za niecały rok) zmienia ewentualny obowiązek podatkowy VAT od sprzedaży nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, w razie sprzedaży tych działek nie powinien być naliczony podatek VAT, ponieważ grunt ten stanowi jego majątek osobisty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Według wyżej przytoczonych przepisów działka, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a sprzedaż działki, nieruchomości traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega każda czynność stanowiąca dostawę w myśl art. 5 omawianej ustawy. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na mocy ust. 2 powołanego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży działki, nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika również, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła jakiekolwiek rezultaty. Podatnikiem jest także podmiot prowadzący działalność, która przynosi straty oraz taki, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli te czynności dokonywane są w sposób ciągły dla celów zarobkowych i nie stanowią jedynie czynności związanych z wykonywaniem prawa własności.

W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, s. 1 z późn. zm.), "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Właściwym postępowaniem jest wyeliminowanie osób fizycznych z grona podatników, w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących ich majątek osobisty czyli majątek, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2003 r. w drodze darowizny nabył gospodarstwo rolne. Przez wiele lat grunt uprawiał rolniczo lecz z uwagi na zmiany na rynku produkcji rolnej (obniżenie opłacalności) 26 listopada 2009 r. wystąpił o warunki zabudowy dla 16 budynków jednorodzinnych, które zostały wydane rok temu. Ze względu na brak planu zagospodarowania przestrzennego nie wiadomo było czy jest to teren budowlany, a dzieci rodzeństwa Wnioskodawcy miały zamiar budować swoje domy na przedmiotowej działce (nieruchomości). W studium teren ten przeznaczony jest jako mieszkalno-usługowy. Nieruchomość zajmuje powierzchnię 3 ha. Na wymienionej nieruchomości istnieje możliwość wyodrębnienia 16 działek. Wnioskodawca przez cały czas posiadania przedmiotowe grunty wykorzystuje rolniczo jednakże nigdy nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był podatnikiem VAT. Nie prowadzi również działalności gospodarczej.

Ewentualny podział nieruchomości przez Wnioskodawcę i sprzedaż dwóch, trzech działek spowodowany byłby dokończeniem rozpoczętej budowy domu. Obecnie Wnioskodawca mieszka z rodziną u rodziców. Posiada jeszcze działkę o powierzchni 0,5 ha również nabytą w 2003 r. drogą darowizny wraz z przedmiotową nieruchomością, na której rozpoczął budowę domu, w którym planuje zamieszkać z rodziną. Nie zamierza sprzedać tej nieruchomości. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości. Nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działki (np. zbrojenie, grodzenie). Przedmiotowa nieruchomość nie jest wyposażona w przyłącze wodno-kanalizacyjne i elektryczne. W celu sprzedaży działek Wnioskodawca nie zamierza korzystać z biur nieruchomości. Nabywców zamierza pozyskać wśród wcześniej wspomnianej rodziny i dzięki dużemu kręgowi znajomych (tzw. pocztą pantoflową). Środki ze sprzedaży działek Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na dokończenie rozpoczętej budowy domu.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w sprawie będącej przedmiotem niniejszej interpretacji nie wystąpił ciąg okoliczności, które wskazywałyby na działalność zbliżoną do działalności podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny jako gospodarstwo rolne i przez wiele lat grunt wykorzystywał rolniczo jednak żadne produkty rolne nie były sprzedawane, tym samym nie można stwierdzić, że nabył ją w celu dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej nieruchomości, ze względu na brak planu zagospodarowania przestrzennego terenu nie wiedział, czy jest to teren budowlany, a dzieci jego rodzeństwa miały zamiar budować tam swoje domy. Wnioskodawca planuje dokonać jej podziału i sprzedać dwie, trzy działki. Wnioskodawca nie zamierza uatrakcyjniać działek w żaden sposób, nie zamierza ich zbroić ani grodzić.

W ocenie tut. organu wystąpienie przez Wnioskodawcę o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla omawianej nieruchomości i ewentualny jej podział na 16 działek a następnie sprzedaż dwóch, trzech działek w celu pozyskania środków na dokończenie budowy domu, nie może wskazywać na aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie zamierza podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami świadczących o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, ponieważ nabywców w razie ewentualnej sprzedaży planuje pozyskać wśród rodziny i dużego kręgu znajomych, a nie za pośrednictwem biur nieruchomości.

W związku z powyższymi ustaleniami należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży dwóch, trzech działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedaż wymienionych we wniosku działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca planując sprzedaż przedmiotowych działek korzystać będzie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji sprzedaży całej niepodzielonej działki Wnioskodawca również nie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług o ile sprzedaż nastąpi w okolicznościach wskazanych w przedmiotowym wniosku.

Również wejście w życie, bez udziału Wnioskodawcy, planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynie na obowiązki Wnioskodawcy w zakresie podatku VAT o ile sprzedaż nastąpi w okolicznościach opisanych w niniejszym wniosku i nie nastąpi zmiana przepisów prawa podatkowego.

Podsumowując, Wnioskodawca planując sprzedaż nieruchomości w całości lub podzielonych działek wchodzących w skład majątku osobistego w okolicznościach opisanych we wniosku, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe argumenty, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Z uwagi na zajęte przez tut. organ stanowisko w sprawie sprzedaży gruntów odpowiedź na pytanie nr 4 stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.