IBPP1/443-475/13/LSz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2013 r. (data wpływu 31 maja 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 sierpnia 2013 r. (data wpływu 23 sierpnia 2013 r.), oraz pismem, które wpłynęło do tut. organu w dniu 3 września 2013 r. (fax), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy gruntów-jest nieprawidłowe.

W dniu 31 maja 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi z wbudowanym garażem wybudowanymi przez dzierżawcę.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 sierpnia 2013 r. (data wpływu 23 sierpnia 2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 12 sierpnia 2013 r. znak: IBPP1/443-475/13/LSz oraz pismem, które wpłynęło do tut. organu w dniu 3 września 2013 r. (fax).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Na gruncie stanowiącym własność Gminy zostały wybudowane przez dotychczasowego dzierżawcę budynki mieszkalne jednorodzinne w stanie surowym zamkniętym, na podstawie uzyskanego przez dzierżawcę pozwolenia na budowę i na jego koszt. Gmina zamierza sprzedać w trybie bezprzetargowym dwie nieruchomości, na których dzierżawca wybudował w stanie surowym zamkniętym budynki mieszkalne jednorodzinne, wolnostojące, z wbudowanym garażem, o pow. użytkowej 218,92 m² każdy (w tym pow. użytkowa budynku mieszkalnego -177,80 m^2, pow. użytkowa garażu - 41,12 m².)

W zleconej przez Gminę wycenie nieruchomości określona została wartość rynkowa całej nieruchomości, wartość składnika gruntowego i wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę na wybudowanie budynków.

Nakłady poczynione przez dzierżawcę na wybudowanie budynków, zaliczone zostaną na poczet ceny nabycia nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od 1 stycznia 2012 r. (NIP...), wcześniej Urząd Miasta od 8 czerwca 1998 r. (NIP...).

Umowa dzierżawy zawierała zgodę właściciela na wybudowanie przez dzierżawcę obiektów znajdujących się na działkach, zgodnie z celem umowy dzierżawy zawartej na okres 10 lat: "dzierżawca zobowiązuje się wobec wydzierżawiającego do wybudowania na terenie będącym przedmiotem dzierżawy osiedla domów jednorodzinnych wraz z siecią wodociągową, kanalizacyjno-sanitarną i deszczową zgodnie z koncepcją zagospodarowania terenu (...)".

Dzierżawca władał obiektami od momentu ich wybudowania.

Gmina zamierza sprzedać w trybie bezprzetargowym dwie nieruchomości, na których dzierżawca wybudował w stanie surowym zamkniętym budynki mieszkalne jednorodzinne, wolnostojące, z wbudowanym garażem. Przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości gruntowe zabudowane, przy czym nakłady poczynione przez dzierżawcę na wybudowanie budynków zaliczone zostaną na poczet ceny nabycia nieruchomości. Cenę sprzedaży będzie stanowiła wartość gruntu.

Przedmiotowe obiekty w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane i PKOB są budynkami. Budynki te są trwale związane z gruntem. Przedmiotowe budynki stanowią samodzielne obiekty budowlane.

Postanowienia umowy dotyczące sposobu rozliczania nakładów: "Rada Miejska w S., w drodze uchwały, będzie mogła zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu przedmiotowe nieruchomości na rzecz dzierżawcy, jeżeli nieruchomości te w całości lub w odpowiedniej części, zostały zabudowane na podstawie zezwolenia na budowę, to jest został na niej wzniesiony budynek co najmniej w stanie surowym zamkniętym. Cena nabycia nieruchomości zostanie określona zgodnie z obowiązującym w tym zakresie prawem".

Przepisy prawa regulujące określenie wartości nieruchomości to art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. ogłoszony w Obwieszczeniu Marszałka Sejmu Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 19 maja 2010 r. - Dziennik Ustaw Nr 102, poz. 651 oraz Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 listopada 2004 r. Dziennik Ustaw nr 207 poz. 2109 z dnia 22 września 2004 r. i Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ogłoszonym w Dzienniku Ustaw nr 165 poz. 985 z dnia 14 sierpnia 2011 r. Operat szacunkowy określa wartość rynkową nieruchomości w obecnym stanie, czyli działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi w stanie nieukończonym.

Sprzedaż będzie dokonywana na podstawie art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przed zawarciem umowy sprzedaży nie nastąpi rozlicznie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na działkach. Wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę zostanie odliczona od ustalonej ceny nieruchomości. Pozostała kwota winna być zapłacona Wnioskodawcy przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży.

Wnioskodawca nie będzie przed podpisaniem umowy sprzedaży w ekonomicznym posiadaniu obiektów znajdujących się na działkach. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowych obiektów. Umowa dzierżawy wygaśnie z chwilą dokonania sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości zostaną zbyte na rzecz dotychczasowego dzierżawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest zastosowanie stawki podatku VAT 8%, od łącznej wartości gruntu i budynku, przy sprzedaży działek, na których dotychczasowy dzierżawca wybudował ze środków własnych budynki mieszkalne jednorodzinne w stanie surowym zamkniętym.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży działek na których dzierżawca z własnych środków wybudował budynki mieszkalne w stanie surowym zamkniętym, należy zastosować stawkę podatku VAT 8%, od łącznej wartości gruntu i budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się - zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów na terytorium kraju zasadniczo rozumie się - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o VAT - nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz.Urz.UE.L Nr 347 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności zadania własne obejmują m.in. sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej (art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o samorządzie gminnym).

Jak już podano na wstępie zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W świetle powyższego przepisu jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa), ze względu na przyznaną im ustawowo osobowość prawną, są podatnikami podatku od towarów i usług, o ile spełnią pozostałe warunki wskazane w art. 15 ustawy o VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina jest podatnikiem podatku VAT a także jest właścicielem działek, które obecnie zamierza zbyć na rzecz dzierżawcy. Na działkach tych dzierżawca za zgodą Gminy wybudował na własny koszt budynki mieszkalne jednorodzinne w stanie surowym zamkniętym trawle z gruntem związane.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenia przyszłe, zauważyć należy, iż z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla zamierzonej czynności zbycia nieruchomości Gmina będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, natomiast powyższa czynność zbycia nieruchomości w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z treści art. 47 § 1 k.c. wynika, że rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Z punktu widzenia prawa cywilnego wydzierżawiający jako właściciel dzierżawionych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, zatem przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomości (grunt z budynkiem). Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz dzierżawioną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 693 § 1 k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych, stosownie do art. 694 k.c. Przepisy kodeksu cywilnego regulują prawa i obowiązki stron, i tak w myśl art. 676 k.c. jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Zaś na podstawie art. 705 k.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy czy też zawarcia z dzierżawcą umowy sprzedaży nieruchomości.

Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane wyżej przepisy art. 676 i art. 705 k.c.

Jednocześnie należy zauważyć, iż umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji gdy dochodzi do umowy kupna - sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy dzierżawy.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe zamierzonej przez Wnioskodawcę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Podobną regulację w zakresie dostawy zawiera art. 5 ust. 1 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz.Urz.UE.L Nr 145, s. 1 z późn. zm.) oraz art. 14 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347, s. 1 z późn. zm.). Dostawa towaru nie odnosi się do zbycia prawa własności zgodnie z procedurami przewidzianymi obowiązującym prawem krajowym, lecz obejmuje wszelkie zbycie majątku rzeczowego przez jedną stronę, która upoważnia drugą stronę do dysponowania w rzeczywistości tym majątkiem tak, jakby była jego właścicielem.

Natomiast Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie "dostawa towarów", akcentuje "własność ekonomiczną" funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że "wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym" (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że "zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce".

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina zamierza zbyć w trybie bezprzetargowym dwie działki na rzecz dzierżawcy. Działki są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w stanie surowym zamkniętym, wolnostojące, z wbudowanym garażem, na podstawie uzyskanego przez dzierżawcę pozwolenia na budowę i na jego koszt. Przedmiotowe budynki stanowią samodzielne obiekty budowlane trwale związane z gruntem.

Umowa dzierżawy zawierała zgodę właściciela na wybudowanie przez dzierżawcę obiektów znajdujących się na działkach, którymi władał od momentu ich wybudowania.

Nakłady poczynione przez dzierżawcę na wybudowanie budynków zaliczone zostaną na poczet ceny nabycia nieruchomości. Cenę sprzedaży będzie stanowiła wartość gruntu. Wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę zostanie odliczona od ustalonej ceny nieruchomości.

Przed zawarciem umowy sprzedaży nie nastąpi rozlicznie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na działkach. Gmina nie będzie przed podpisaniem umowy sprzedaży w ekonomicznym posiadaniu obiektów znajdujących się na działkach. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowych obiektów.

Na tym tle Gmina powzięła wątpliwość dotyczącej stawki podatku VAT dla sprzedaży działek wraz z wybudowanymi ze środków własnych ww. budynki na których dotychczasowy dzierżawca.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Jednocześnie od dnia 1 kwietnia 2013 r. bez znaczenia pozostają zapisy wynikające ewidencji gruntów, jeżeli dla danego gruntu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, grunt taki nie jest uznawany za budowlany.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż dwie działki mające być przedmiotem sprzedaży są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Budynki zostały wybudowane przez dzierżawcę gruntów, których właścicielem jest Gmina. Z powyższego wynika, że obiekty budowlane znajdujące się na dzierżawionych działkach stanowią od gruntu odrębne przedmioty własności.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków albo budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 wskazanej ustawy).

Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Powyższy przepis nie ma jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż ze strony Wnioskodawcy na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż wyłącznie gruntów, a nie budynków mieszkalnych wraz z gruntami, gdyż Gmina jest właścicielem wyłącznie gruntów, natomiast zabudowania na ww. działkach stanowią odrębną ekonomiczną własność dzierżawcy i w istocie nie będą stanowiły przedmiotu dostawy. Przedmiotowe obiekty znajdujące się na działkach nie były w ekonomicznym posiadaniu Wnioskodawcy.

Ponadto nakłady poczynione na nieruchomościach stanowią własność dzierżawcy i - jak wskazał Wnioskodawca - nie dojdzie do ich rozliczenia przed zawarciem umowy sprzedaży. Zatem w przedmiotowej sprawie uznać należy, że przedmiotem dostawy będą wyłącznie grunty.

Skoro bowiem dzierżawca "wytworzył" towary, jakimi niewątpliwie są budynki i uczynił to ze środków własnych, to w ocenie tut. organu nie wystąpi dostawa towarów, jakimi są budynki mieszkalne jednorodzinne, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, gdyż od momentu wybudowania dzierżawca władał (dysponował) tymi budynkami jak właściciel.

Biorąc pod uwagę powyższe a także fakt, iż podstawa opodatkowania (obrót) obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, uznać należy, że podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług będzie w przedmiotowej sprawie kwota należna z tytułu sprzedaży gruntów, z pominięciem wydatków poniesionych przez dzierżawcę ze środków własnych na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Tym samym przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie grunty.

Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowych gruntów stanowiących własność Gminy, na których znajdują się obiekty budowlane trwale związane z gruntem, stanowiące odrębną własność użytkownika gruntu (dzierżawcy), nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, sprzedaż gruntów będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ogólnych, tj. stawką VAT 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że dla działek zabudowanych budynkami zastosowanie znajdzie stawka 8%, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.