IBPP1/443-452/13/LSz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2013 r. (data wpływu 23 maja 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 sierpnia 2013 r. (data wpływu 6 sierpnia 2013 r.) oraz pismem, które wpłynęło do tut. organu w dniu 19 sierpnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych - jest prawidłowe.

W dniu 23 maja 2013 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek niezabudowanych.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 sierpnia 2013 r. (data wpływu 6 sierpnia 2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu Nr IBPP1/443-452/13/LSz z dnia 24 lipca 2013 r. oraz pismem, które wpłynęło do tut. organu w dniu 19 sierpnia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący (stan faktyczny) zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca podjął działalność rolniczą w roku 1991 na dzierżawionej działce rolnej, której właściciel obiecywał Wnioskodawcy sprzedać za rok, najdalej dwa. Wydzierżawienie tej działki miało dla niego mieć skutek likwidacji gospodarstwa rolnego i "przejście" jego żony na rolniczą emeryturę. Na tej upatrzonej działce Wnioskodawca zamierzał wybudować swój dom mieszkalny i dlatego Wnioskodawca zdecydował się na jej najem. Nie była to działka budowlana, ale korzystając z ówczesnego przepisu prawa, że rolnik, czyli posiadacz roli powyżej 1 ha może wybudować swoje siedlisko na wskazanym przez siebie terenie, nawet jeżeli nie jest to teren budowlany. Właściciel tej działki odwlekał podjecie decyzji sprzedaży, aż wreszcie wycofał się z niej i po paru latach dzierżawę przeniósł na innego rolnika.

W tym też 1991 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński, a w wyniku braku zgody co do rozporządzania wspólnym z żoną majątkiem na wniosek Wnioskodawcy sąd zniósł między nimi w roku 1993 ustawową wspólność małżeńską.

Chcąc wybudować w tej miejscowości dom dla swoich potrzeb mieszkalnych, gdzie Wnioskodawca pracuje zawodowo na tzw. etacie (co trwa do chwili obecnej) Wnioskodawca znalazł jedyny wówczas dla niego dostępny i wydawać się mogło odpowiedni grunt.

Zatem w roku 1994 Wnioskodawca nabył w ramach jednej transakcji, co było warunkiem sprzedającego ("wszystko, albo nic") dwie działki rolne: nr 280, opow. około 1,17 ha i 550/319, o pow. około 2,25 ha. Działka 550/319 nie nadawała się w ogóle dla celów budowy (lokalizacja, absolutny charakter rolny) i nabywając ją Wnioskodawca chciał się jej od razu możliwie najszybciej pozbyć, a działka nr 280 okazała się nieprzydatna z uwagi na jej niekorzystne warunki sąsiedzkie, o których Wnioskodawca nie wiedział dokonując zakupu. O budowie domu na tej działce żona Wnioskodawcy nie chciała nawet słyszeć. Na działkę 550/319 nabywcę Wnioskodawca znalazł dopiero w roku 2000.

Wobec powyższego, po kilku latach starań Wnioskodawca nabył w roku 2002 od... działkę 595/278 o pow. około 2,73 ha, która spełniała indywidualne warunki Wnioskodawcy i jego rodziny potrzeb, a także możliwości. Wcześniej, w roku 2001 od tej samej. Wnioskodawca nabył działkę nr 444/205 jako powiększenie użytkowanego, zakładowego ogrodu działkowego, co z planowaną budową nie miało nic wspólnego z uwagi na lokalizację, a zwłaszcza jej kształt.

Po zakupie za 5 rocznych rat za działkę 595/205 (z uzupełnienia wniosku wynika, że chodzi o działkę 595/278) Wnioskodawca podjął działania z doprowadzeniem do niej rurociągu i wykonania przyłącza wodnego, które Wnioskodawca ukończył. Wykonanie tego przyłącza wodnego miało na celu możliwość poboru wody do opryskiwacza rolniczego oraz możliwości podlewania upraw podczas suszy. W tym czasie Wnioskodawca zajmował się uprawą truskawek, które na brak wody reagują znacznym spadkiem plonowania, a ponadto występowanie okresowych niedoborów opadów stało się niemal na tym terenie normą.

W tym czasie sąsiad zaproponował Wnioskodawcy zakup części jego działki, która przylegała do działki 595/319 (prawidłowy nr działki 595/278). W związku z tym, że jej lokalizacja i ogólny charakter były dla Wnioskodawcy korzystniejsze, Wnioskodawca kupił ją w roku 2003 i wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla tej działki oznaczonej 650/278 o powierzchni około 0,96 ha. Warunki te Wnioskodawca otrzymał i były ważne dwa lata. W tym czasie Wnioskodawca nie mógł jednak podjąć budowy domu z uwagi na pogorszenie się sytuacji finansowej Wnioskodawcy (płatne studia Wnioskodawcy i jego żony, utrzymanie 4 osobowej rodziny z dwójką wreszcie dorastających dzieci, spłaty zobowiązań za już nabyte działki, żona dłuższy czas nie mogła znaleźć pracy). Plan budowy własnego domu został odłożony do czasu poprawy sytuacji finansowej. W tym czasie wydane warunki zabudowy utraciły ważność. W roku 2011 przypadkowo napotkane małżeństwo zaproponowało Wnioskodawcy sprzedaż części działki nr 280. Wnioskodawca wyraził zgodę i przystąpił do jej podziału. Uzyskane środki Wnioskodawca zamierzał i zamierza przeznaczyć na budowę własnego domu, nie wykluczając zaspokojenia innych, niezbędnych potrzeb własnych. Z uwagi na słusznie przewidywane komplikacje administracyjne związane podziałem działki (konieczność wydzielenia dodatkowej części działki na poszerzenie pasa drogi powiatowej i spodziewane odwołanie się od decyzji podziałowej Starosty Powiatowego do SKO - co z resztą faktycznie nastąpiło), a także że Wnioskodawca chciał zabezpieczyć swoje dzieci i żonę na wypadek zdarzenia losowego bez pozostawiania spraw losowi lub niewłaściwemu zdaniem Wnioskodawcy ewentualnemu postępowaniu spadkowemu, Wnioskodawca zdecydował przy podziale działki 280 o jednoczesnym wydzieleniu z działki 595/205 (z uzupełnienia wniosku wynika, że chodzi o działkę 595/278) i 650/278 dodatkowo sześciu innych działek o pow. koło 0,12 ha każda, na wypadek konieczności lub chęci ich rozdysponowania w ramach najbliższej rodziny, w tym zachowania na potrzeby własne, w tym również na budowę własnego domu, a nawet innych potrzeb osobistych. Wnioskodawca nadmienia, że w roku 2006 uchwałą Rady Gminy zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i w granicach działek, których Wnioskodawca stał się właścicielem część terenu, leżąca wzdłuż drogi, oznaczona symbolem 63 MNU i 65 MNU została przeznaczona pod zabudowę. Tak więc wydzielone w wyniku podziału działki nabrały charakteru budowlanego z wyjątkiem części pozostałej po ich wydzieleniu, które zachowały charakter uprawowy, oznaczony symbolem 67 R. Trzy kolejne, jeszcze inne działki powstałe w wyniku podziału na poszerzenie drogi powiatowej przejął na własność Starosta za odszkodowaniem, a proces ten obecnie trwa. Podział zakończył się dopiero w lutym 2013 r.

Po blisko dwóch latach od pierwszych ustaleń z ww. małżeństwem Wnioskodawca dokonał w dniu 6 maja 2013 r. notarialnej sprzedaży wydzielonej z pierwotnej działki 280 - działki nr 708/280 o pow. 0,2441 ha, przeznaczonej w nieco mniejszej części na cele zabudowy mieszkaniowej, a w pozostałej na cele uprawne. Akt notarialny zawiera ogólną kwotę zapłaty za całość.

W uzupełnieniu ww. okoliczności Wnioskodawca nadmienia, że prowadzi na wszystkich posiadanych gruntach działalność rolniczą, choć nie było to w zasadzie jego pierwotnym zamiarem. Wnioskodawca rolnikiem niejako stał się w wyniku zbiegu okoliczności. Zakupu gruntów Wnioskodawca dokonywał z własnych środków uzyskanych na podstawie zatrudnienia, wspomaganych gotówkowymi kredytami bankowymi. Pierwotnym zamiarem Wnioskodawcy było tylko wybudowanie własnego domu. Gospodarstwo Wnioskodawcy jest zarejestrowane, posiada nadany numer, a ponadto Wnioskodawca zalicza się do grupy tzw. "rolników zryczałtowanych". Wnioskodawca nie uzyskuje dochodów z tytułu dzierżawy swoich gruntów. Wnioskodawca pobiera tzw. "dopłaty unijne" do gruntów i upraw. Faktyczna dochodowość gospodarstwa Wnioskodawcy jest w zasadzie czysto teoretyczna. Wnioskodawca utrzymuje się zasadniczo z dochodów uzyskiwanych z zatrudnienia na tzw. etacie, praktycznie nieprzerwanie od 1988 r. Równolegle, od roku 2000 Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą na własny rachunek. Od 2004 r. Wnioskodawca zrezygnował ze zwolnienia i rozlicza się z VAT na zasadach ogólnych.

Wnioskodawca nie działał w ramach działalności gospodarczej na rynku nieruchomości budowlanych i nie zamierza tego robić. Prócz tej jednej transakcji sprzedaży działki 708/280 Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży żadnej działki o charakterze budowlanym. Wnioskodawca nie może wykluczyć, że w przyszłości nie zostanie zmuszony sytuacją życiową do sprzedaży następnej działki budowlanej, aby np. dokończyć własną budowę czy spłacić posiadane długi bankowe lub wprost zasilić budżet domowy. Wnioskodawca nie zawarł z kupującymi pisemnej umowy przedwstępnej, a kupujący mogli się w każdej chwili wycofać. Od pierwszych ustaleń do dnia sprzedaży upłynęło prawie 2 lata. Działając pod silną presją rodziny, a zwłaszcza żony, mając na celu zażegnanie konfliktu rodzinnego grożącego wręcz rozpadem małżeństwa, wbrew swoim intencjom Wnioskodawca zgodził się na czasowe zamieszczenie ogłoszenia w Internecie o potencjalnej możliwości zbycia jeszcze jakiejś działki. Głównym argumentem było to, że Wnioskodawca czeka na obiecywany przez niego własny dom już ponad 20 lat, a środki ze sprzedaży działki nr 708/280 nie będą wystarczające do jego pełnej realizacji, a w tym czasie Wnioskodawca jest też dość mocno zadłużony, co w zasadzie uniemożliwia w najbliższym czasie wydzielenia na budowę własnego domu dodatkowych środków z budżetu rodzinnego. Do zamieszczenia ogłoszenia Wnioskodawca nie angażował żadnych środków i uważa, że miały charakter zwyczajowy, ponadto zawierały informację w zasadzie o dopiero planowanym wydzieleniu działek. Banerów i ogłoszeń na tablicach Wnioskodawca nie zamieszczał. Dodatkowo i w uzupełnieniu Wnioskodawca dodaje, że działki te są niezabudowane, pierwotne działki 280 i 650/278 przed i po podziale są nieuzbrojone, a przyłącze wody do pierwotnej działki 595/205 (z uzupełnienia wniosku wynika, że chodzi o działkę 595/278), znalazło się w granicach działki przejętej przez Starostę na poszerzenie pasa drogi powiatowej. Ewentualne działania zmierzające do doprowadzenia tzw. mediów Wnioskodawca zamierza dokonać w przyszłości jedynie w odniesieniu do tej działki, na której Wnioskodawca zamierza zlokalizować budowę własnego domu. Wnioskodawca dróg nie wydzielał, gruntu nie niwelował i nie utwardzał. Obecnie wszędzie rośnie tam zboże.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że jest podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, niezwiązanej z działalnością rolniczą.

W chwili zakupu gruntów niezabudowanych były one przeznaczone na tereny upraw polowych (grunty rolne - rola i łąka) oraz ochrony zwartych kompleksów rolnych. Z informacji Wnioskodawcy wynika, że w chwili nabywania gruntów obowiązywał na tym terenie plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy z dnia 15 grudnia 1994 r.

We wniosku Wnioskodawca nieumyślnie pomylił się wpisując numer działki. Zamiast 595/319 miało i powinno być 595/278.

Podobnie jak wyżej Wnioskodawca przyznaje się do nieumyślnej pomyłki przy wpisywaniu numeru działki. Zamiast 595/205 miało i powinno być 595/278.

Działkę nr 650/278 Wnioskodawca kupił od sąsiada, wtedy jeszcze rolnika w roku 2003.

Wnioskodawca od roku 1991 nabył:

Od chwili nabycia do chwili obecnej wszystkie te grunty były i są (pomimo "niedawnej" sprzedaży jednej z działek, o obecnym numerze 708/280) wykorzystywane tylko rolniczo. Wnioskodawca dokonywał sprzedaży produktów rolnych - głównie truskawki, trochę zboże, a w początkowym okresie ogrodowiznę i kwiaty bez osłon.

Sprzedaż Wnioskodawca prowadził nieprzerwanie od samego początku do chwili obecnej, choć od dwóch lat na coraz mniejszą skalę z uwagi na opłacalność.

O dokonanie geodezyjnego wyodrębnienia działek i podziału działek Wnioskodawca wystąpił w dniu 1 lutego 2012 r. w stosunku do 3 (trzech) działek, niejako pierwotnych.

Po podziale działki nr 280 powstały 3 działki. Jedna rolna (dalej Wnioskodawcy), jedna budowlana (sprzedana) i jedna na poszerzenie pasa drogowego (z której Wnioskodawca został wywłaszczony przy podziale).

Z podziału działki 650/278 powstało 6 działek. Jedna rolna (dalej Wnioskodawcy), 4 (cztery) budowlane i jedna na poszerzenie pasa drogowego (z której Wnioskodawca został wywłaszczony przy podziale).

Podziału Wnioskodawca dokonał z kilku powodów. Zasadniczo przyszłościowych. We wniosku Wnioskodawca wspomniał o posiadaniu rodziny, w tym dwojga dzieci, które stają się powoli dorosłe. Wnioskodawca chce w odpowiednim momencie przekazać im część posiadanego majątku, a taki podział to zdecydowanie ułatwia. Ponadto żona Wnioskodawcy w zasadzie po dwudziestu latach małżeństwa nic nie posiada i czuje się zagrożona, że podobnie jak wiele jej koleżanek może w pewnych okolicznościach pozostać, jakby z niczym i wywierała na Wnioskodawcy naciski, aby też i jej coś konkretnego przekazał na "wszelki wypadek". "Głowa siwieje...szaleje". Wnioskodawca nadmienia również, że do takiego, całościowego podziału namawiał Wnioskodawcę również geodeta z uwagi i na czas i komplikacje formalne i stosunkowo dużo mniejszy koszt niż ewentualne podziały częściowe i podyktowane nagłą potrzebą. Tym bardziej, że Wnioskodawca nie musi wcale dokonywać zmiany dotychczasowego sposobu użytkowania tych gruntów nawet po ich podziale. Dodatkowo do chwili obecnej Wnioskodawca nie może z osobistych (i rodzinnych) względów zdecydować się na ostateczną i jednocześnie precyzyjną lokalizację własnych zabudowań z uwagi na brak wyboru odpowiedniego projektu, skrojonego do różnych i zmieniających się potrzeb i planów.

Biorąc pod uwagę wszystkie działki, bez względu na ich przeznaczenie, to po podziale działek nr 280, nr 595/278, nr 650/278 Wnioskodawca sprzedał tylko jedną działkę i z trzech został wywłaszczony w momencie podziału na poszerzenie drogi powiatowej. Tak więc łącznie z działkami typowo rolnymi, których Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać Wnioskodawca jest właścicielem wszystkich pozostałych. Tak więc pozostało z ich podziału działek nr 280, nr 595/278, nr 650/278 wszystkiego 9 szt. (łącznie z 3 działkami rolnymi, których sprzedaży Wnioskodawca nie planuje).

Przedmiotem dalszej sprzedaży będą dwie lub trzy działki z działek, które obecnie noszą numery: 711/278, 712/278, 713/278, 714/278, 717/278, 718/278.

We wrześniu 2003 r. Wnioskodawca podjął starania o doprowadzenie wody do działki nr 650/278, które zostały sfinalizowane w roku 2004. Nie miało to służyć żadnemu uatrakcyjnieniu działek, bowiem Wnioskodawca nie zamierzał dokonywać żadnej sprzedaży, woda była konieczna do zapewnienia oprysków agrochemicznych i podlewania w okresie suszy plantacji truskawek, którą w tym czasie Wnioskodawca prowadził w tym rejonie (susza powtarzała się niemal rok w rok). Dzisiaj to powszechna praktyka, a wtedy ewenement, żeby podlewać pole z truskawkami. Ponadto Wnioskodawca mógł w przyszłości z tego ujęcia zasilić w wodę przyszły, własny dom. Takie Wnioskodawca miał i ma plany. Ponadto Wnioskodawca wykorzystał przy tym fakt, że był i jest pracownikiem wodociągów, co w ogóle umożliwiło mu budowę tego przyłącza wodnego w tamtym czasie. Ten teren nie był wówczas przeznaczony pod budownictwo, no chyba, że ktoś był rolnikiem.

W odpowiedzi na pytanie dotyczące działań podejmowanych przez Wnioskodawcę w stosunku do działek mających być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca podał, że może jedynie z pamięci odtworzyć następujące okoliczności. Przy okazji konieczności załatwienia jakiejś sprawy w Urzędzie Gminy (chyba na początku 2004 r.) urzędniczka, która poznała Wnioskodawcę (mieszka w małej społeczności, ludzie się znają, chociażby "z widzenia") zapytała Wnioskodawcę, kiedy wystąpi o zgodę na budowę, bo pamiętała, że niedawno wydawała decyzję Wnioskodawcy o warunkach zabudowy (dla działki 650/278). Wnioskodawca powiedział jej, że chyba nie prędko i ma na to dwa lata, a i tak może się nawet "nie zmieścić w czasie", bo krucho z finansami. Urzędniczka powiedziała Wnioskodawcy, że "w gminie" trwają prace nad studium zagospodarowania i rozwoju gminy, który ma być podstawą do uchwalenia szczegółowego planu i że jeżeli się Wnioskodawca bardzo nie pospieszy z uzyskaniem zgody na budowę, to po jego uchwaleniu (planu) może się okazać, że na żadnej działce Wnioskodawca nie będzie mógł postawić "nawet szopy". Za jej radą "co Wnioskodawca może zrobić (Wnioskodawca nie jest w stanie teraz uzyskać zgody na budowę, nie ma projektu i innych dokumentów - Wnioskodawca był zaskoczony bowiem "wszystkie plany Wnioskodawcy mogły wziąć w "łeb")" Wnioskodawca podpisał jakiś wniosek o uwzględnienie tej działki, czyli 650/278 w tym studium jako terenu pod budowę siedliska, co miało umożliwić Wnioskodawcy odwołanie się, jeżeli studium nie uwzględniłoby planu Wnioskodawcy przyszłej budowy własnego siedliska. Wnioskodawca pamięta dokładnie, że był to ostatni dzień, kiedy urząd kończył zbieranie takich wniosków i zamykał sprawę. Wnioskodawca pamięta nawet, że w zasadzie urzędniczka przyjęła wniosek Wnioskodawcy już poza godzinami pracy. Wnioskodawca byłem ostatnim petentem. Zupełny przypadek, że właśnie Wnioskodawca pojawił się w chwili zamykania całej sprawy i ta pani skojarzyła Wnioskodawcę i jego sprawę. O dalszych postępach przy pracy urzędu nad tym studium i planem osobiście się Wnioskodawca nie interesował. Informacje, że ten teren został jednak w tych opracowaniach uwzględniony Wnioskodawca uzyskiwał od znajomego, który przy okazji zabiegania o swoje sprawy informował Wnioskodawcę, że wszystko jest w porządku, z punktu widzenia Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych. Zgodnie z tym, co Wnioskodawca zawarł we wniosku: "Działając pod silną presją rodziny, a zwłaszcza żony, mając na celu zażegnania konfliktu rodzinnego grożącego wręcz rozpadem małżeństwa, wbrew intencjom Wnioskodawca zgodził się na czasowe zamieszczenie ogłoszenia w Internecie o potencjalnej możliwości zbycia jeszcze jakiejś działki. Głównym argumentem było to, że czekamy na obiecywany przeze mnie własny dom już ponad 20 lat, a środki ze sprzedaży działki nr 708/280 nie będą wystarczające do jego pełnej realizacji, a w tym czasie jesteśmy też dość mocno zadłużeni, co w zasadzie uniemożliwia w najbliższym czasie wydzielenia na budowę własnego domu dodatkowych środków z budżetu rodzinnego. Do zamieszczenia ogłoszenia nie angażowałem żadnych środków i uważam, że miały charakter zwyczajowy, ponadto zawierały informację w zasadzie o dopiero planowanym wydzieleniu działek". Trudno tu więc mówić, zdaniem Wnioskodawcy, o działaniach marketingowych.

Na pytanie tut. organu "W jaki sposób pozyska Pan nabywców dla działek" Wnioskodawca odpowiedział, że cyt.: "Ludzie sami poszukując miejsc pod budowę domu rozpytują w okolicy. Wśród sąsiadów i znajomych nie jest tajemnicą, że mogę być zainteresowany sprzedażą działki i sami kierują do mnie potencjalnych kupców. Miałem z takich źródeł co najmniej już kilka zapytań i uważam, że to w zupełności wystarczy. Tym bardziej, że w podobny sposób skutecznie "znalazł się sam" nabywca na działkę 708/280".

Żadna z działek nie była przedmiotem najmu i Wnioskodawca nie uzyskiwał z tego tytułu żadnych pożytków. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży, oprócz wymienionych we wniosku.

Na moment sprzedaży klasyfikacja działek niezabudowanych będzie miała zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego charakter terenu przeznaczonego na cele budownictwa mieszkaniowego niskiej wysokości zgodnie przepisami prawa budowlanego oraz (w części) teren rolny.

Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla działki 650/278 (na blisko dziesięć lat przed podziałem) i otrzymał ją 15 lipca 2003 r. dla planowanej własnej inwestycji "...".

Wcześniej (Wnioskodawca rozumie, że przed podziałem nieruchomości) Wnioskodawca dokonał sprzedaży tylko jednej działki wyłącznie o charakterze rolnym, o nr 550/319 i powierzchni około 2,26 ha. Nastąpiło to 13 kwietnia 2001 r. Wnioskodawca nie odprowadzał z tego tytułu podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

W dodatkowym uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło do tut. organu w dniu 19 sierpnia 2013 r., Wnioskodawca podał, że podziałowi podlegały 3 (trzy) działki.

W wyniku podziału powstały odpowiednio:

1. Z działki nr 280 powstały:

* nr 707/280 - na poszerzenie pasa drogowego drogi powiatowej - (wywłaszczenie),

* nr 708/280 - rolno-budowlana (sprzedana),

* nr 709/280 - rolna (nieprzeznaczona w ogóle do sprzedaży).

2. Z działki nr 650/278 powstały:

* nr 710/278 - rolna (nieprzeznaczona w ogóle do sprzedaży),

* nr 711/278 - budowlana (i w małej części rolna),

* nr 712/278 - budowlana (i w małej części rolna),

* nr 713/278- budowlana (i w małej części rolna),

* nr 714/278 - budowlana (i w małej części rolna),

* nr 715/278 - na poszerzenie pasa drogowego drogi powiatowej - (wywłaszczenie).

3. Z działki nr 595/278 powstały:

* nr 716/278 - na poszerzenie pasa drogowego drogi powiatowej - (wywłaszczenie),

* nr 717/278 - budowlana (i w małej części rolna),

* nr 718/278 - budowlana (i w malej części rolna),

* 719/278 - rolna (nieprzeznaczona w ogóle do sprzedaży).

Działki 280, 650/278 i 595/278 są w jakiejś części ze sobą połączone, stanowiąc jeden stosunkowo zwarty obszar.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w opisanych okolicznościach sprzedaż działki 708/280 jest zwolniona z podatku VAT.

Czy w opisanych okolicznościach ewentualna sprzedaż jeszcze jednej lub dwóch działek z przeznaczeniem uzyskanych z tych transakcji środków na budowę własnego domu lub zaspokojenia innych potrzeb osobistych będzie zwolniona z podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionych okolicznościach Wnioskodawca nie działał i nie będzie działał jako podatnik VAT.

Sprzedaż działki lub działek ma i będzie mieć charakter tylko okazjonalny i nieprofesjonalny. Uzyskane środki Wnioskodawca zamierza przeznaczyć zasadniczo na budowę własnego domu mieszkalnego i ewentualnie na zaspokojenie innych, niezbędnych potrzeb własnych i swojej rodziny, a zatem działanie to mieściło się i będzie się mieściło w granicach działania osoby fizycznej dysponującej własnym, osobistym majątkiem. Wcześniejsze nabycie nieruchomości nie wynikało z chęci jego dalszej odsprzedaży, a od tych czynności minęło wiele lat (około 20 lat), co należy traktować jako potwierdzenie pierwotnych zamiarów i celów w przedmiotowej sprawie i nie może wskazywać na działania o stałym charakterze. Ponadto istnieje wiele interpretacji podatkowych lub wyroków sądowych, które mogą potwierdzać stanowisko Wnioskodawcy. Z uwagi jednak na pewne różnice i niuanse Wnioskodawca nie decyduje się na ich przywołanie z uwagi na występowanie zbyt wielu takich elementów w przedmiocie sprawy Wnioskodawcy, a odnalezienie przez Wnioskodawcę w udostępnionych zasobach identycznego przypadku nie przyniosło rezultatu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytań Wnioskodawcy, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

* po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

* po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, iż w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, dodanym do ustawy od dnia 1 kwietnia 2013 r., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, s. 1 z późn. zm.), "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnika" te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Wskazać należy, iż ustawodawca nie określił wymogów formalnych, którym odpowiadać ma podatnik, aby mógł być uznany za producenta, usługodawcę lub handlowca.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie fakt wystąpienia pojedynczych z nich.

Analizując opis sprawy przedstawiony we wniosku przez Wnioskodawcę w kontekście powyższych orzeczeń TSUE stwierdzić należy, że Wnioskodawca w zakresie odnoszącym się do wskazanych we wniosku nieruchomości gruntowych nie podejmował działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nie nabył działek celem ich dalszej odsprzedaży, bowiem działki od momentu nabycia do chwili obecnej były i są wykorzystywane tylko rolniczo. Wnioskodawca prowadzi zarejestrowane gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy i dokonywał sprzedaży produktów rolnych - głównie truskawki, trochę zboże, a w początkowym okresie ogrodowiznę i kwiaty bez osłon. Dopiero w 2006 r. uchwałą Rady Gminy zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i w granicach działek, których Wnioskodawca stał się właścicielem część terenu, leżąca wzdłuż drogi została przeznaczona pod zabudowę.

Jednocześnie z opisu sprawy wynika, że powodem zakupu działek była także chęć wybudowania domu mieszkalnego. Aby zrealizować plany Wnioskodawca w 1994 r. nabył w ramach jednej transakcji dwie działki rolne: nr 280 i nr 550/319, z czego działka nr 550/319 nie nadawała się w ogóle do celów budowy (lokalizacja, absolutny charakter rolny), a działka nr 280 okazała się nieprzydatna z uwagi na jej niekorzystne warunki sąsiedzkie, o których Wnioskodawca nie wiedział dokonując zakupu. Dlatego w 2002 r. Wnioskodawca nabył działkę nr 595/278, która spełniała warunki budowy. Jednocześnie sąsiad zaproponował Wnioskodawcy zakup działki nr 650/278 przylegającej do działki nr 595/278 z czego Wnioskodawca skorzystał w 2003 r. z uwagi na korzystniejszą lokalizację i ogólny charakter. Działki nr 280, nr 650/278 i nr 595/278 są ze sobą połączone, stanowiąc jeden stosunkowo zwarty obszar. Zakupu gruntów Wnioskodawca dokonywał z własnych środków uzyskanych na podstawie zatrudnienia, wspomaganych gotówkowymi kredytami bankowymi.

Pomimo wystąpienia przez Wnioskodawcę w 2003 r. z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działki nr 650/278 celem budowy domu i pomimo jego otrzymania, Wnioskodawca nie podjął się budowy domu z uwagi na pogorszenie się jego sytuacji finansowej. W ciągu 2 lat wydane warunki zabudowy utraciły ważność.

W związku z powyższym w celu uzyskania środków, które Wnioskodawca zamierzał i zamierza przeznaczyć w dalszym ciągu na budowę własnego domu, nie wykluczając zaspokojenia innych, niezbędnych potrzeb własnych, podjął decyzję o sprzedaży działek. W tym celu w 2011 r. Wnioskodawca przystąpił do podziału działki nr 280 oraz jednoczesnym wydzieleniu z działki nr 595/205 i nr 650/278 dodatkowo sześciu innych działek o pow. koło 0,12 ha każda.

W wyniku podziału powstały odpowiednio:

1. Z działki nr 280 działki o nr: 707/280, 708/280 i 709/280

2. Z działki nr 650/278 działki o nr: 710/278, 711/278, 712/278, 713/278, 714/278, 715/278

3. Z działki nr 595/278 działki o nr: 716/278, 717/278, 718/278, 719/278.

W 2013 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki nr 708/280, przedmiotem dalszej sprzedaży mają być jeszcze dwie lub trzy działki z działek o numerach: 711/278, 712/278, 713/278, 714/278, 717/278, 718/278. W stosunku do trzech działek (707/280, 715/278, 716/278) Wnioskodawca został wywłaszczony w momencie podziału na poszerzenie drogi powiatowej. Wnioskodawca dróg nie wydzielał, gruntu nie niwelował i nie utwardzał. Obecnie wszędzie rośnie tam zboże. Działki w momencie sprzedaży nie były i nie będą zabudowane. Nieruchomości nie były także przedmiotem najmu i Wnioskodawca nie uzyskiwał z tego tytułu żadnych pożytków.

Przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych a nabywców Wnioskodawca zamierza pozyskać poprzez informacje udzielane przez sąsiadów. W podobny sposób znalazł się nabywca na działkę nr 708/280. Wnioskodawca zamieścił także czasowe ogłoszenia w Internecie o potencjalnej możliwości zbycia działki. Do zamieszczenia ogłoszenia Wnioskodawca nie angażował żadnych środków i uważa, że miały charakter zwyczajowy, ponadto zawierały informację w zasadzie o dopiero planowanym wydzieleniu działek. Banerów i ogłoszeń na tablicach Wnioskodawca nie zamieszczał. Ewentualne działania zmierzające do doprowadzenia tzw. mediów Wnioskodawca zamierza dokonać w przyszłości jedynie w odniesieniu do działki, na której Wnioskodawca zamierza zlokalizować budowę własnego domu. Działki 280 i 650/278 przed i po podziale są nieuzbrojone.

Ponadto Wnioskodawca jest od 2004 r. podatnikiem podatku VAT i pracuje zawodowo na tzw. etacie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie w celu dokonania sprzedaży jednej działki i planowanej sprzedaży dwóch lub trzech działek wydzielonych z nieruchomości rolnych, Wnioskodawca nie będzie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie będzie wykazał aktywności w przedmiocie zbycia wskazanych we wniosku nieruchomości porównywalnych do działań podmiotów zajmujących profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wprawdzie z wniosku wynika, że w celu dokonania sprzedaży działek Wnioskodawca musiał dokonać podziału nieruchomości nr 280, nr 595/278 i nr 650/278, na mniejsze działki. W stosunku do działki nr 595/278 podjął działania związane z doprowadzeniem do niej rurociągu i wykonania przyłącza wodnego, które miało na celu możliwość pobór wody do opryskiwacza rolniczego oraz możliwość podlewania upraw podczas suszy, a w stosunku do działki nr 650/278 wystąpił z wnioskiem o uwzględnienie działki jako terenu pod budowę siedliska i wydanie warunków zabudowy, które jednak po 2 latach utraciło ważność. Przyłącze wodne znajdujące się na działce nr 595/278 znalazło się w granicach działki przejętej przez Starostę na poszerzenie pasa drogi powiatowej. Powyższych zdarzeń nie można uznać jednak za działania zbliżone do tych jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami lecz za zwykły zarząd prywatną nieruchomością.

Także fakt, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca prowadzi zarejestrowane gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, a od roku 2000 prowadzi indywidualną działalność gospodarczą na własny rachunek i od 2004 r. z powodu rezygnacji ze zwolnienia Wnioskodawca rozlicza się z VAT na zasadach ogólnych jako podatnik VAT, nie może przesądzać, iż sprzedaż opisanych we wniosku gruntów będzie dokonana w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej.

Wprawdzie sprzedaż gruntu stanowi czynność objętą regulacją art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jednak celem obrotu (dostawy gruntu) nie jest wykonywanie działalności rolniczej.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca sprzedał i planuje sprzedać nieruchomości niezabudowane, na której prowadzona była działalność rolnicza. Sprzedaż tych nieruchomości była i będzie dokonana z jego majątku prywatnego, a sam zakup gruntów nie był dokonywany w celu odsprzedaży. Pieniądze uzyskane z tej transakcji będą przeznaczone na cele osobiste (prywatne - w szczególności budowa domu).

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że Wnioskodawca zbywając przedmiotowe nieruchomości nie dokonuje tego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedaż tych nieruchomości odbędzie/odbyła się w ramach zbycia majątku osobistego, a więc w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z wniosku nie wynika aby w celu sprzedaży Wnioskodawca podejmował szereg czynności typowych dla obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców.

Zatem sprzedaż jednej działki i planowanej sprzedaży dwóch lub trzech działek wydzielonych z nieruchomości rolnych nie została i nie zostanie dokonana w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku wydzielonych z 3 nieruchomości rolnych przez osobę fizyczną z majątku osobistego nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, ponieważ sprzedający nie działał i nie będzie działał w tym przypadku jako podatnik podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji nie była kwestia opodatkowania dostawy działki nr 550/319 stanowiącej grunt rolny oraz pozostałych działek, które jeszcze Wnioskodawca posiada, gdyż Wnioskodawca nie zadał pytania w tym zakresie i nie przedstawił własnego stanowiska w tej sprawie. Jeżeli Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem indywidualnej interpretacji w tym zakresie, winien wystąpić z odrębnym wnioskiem, w którym opisze zaistniały w tej sprawie stan faktyczny (zdarzenie przyszłe), przedstawi własne stanowisko, zada stosowne pytanie oraz uiści należną opłatę.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego - stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.