IBPP1/443-411/11/AW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2011 r. (data wpływu 2 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 maja 2011 r. (data wpływu 24 maja 2011 r.) oraz pismem z dnia 7 czerwca 2011 r. (data wpływu 13 czerwca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, jest:

* prawidłowe w części dotyczącej planowanej dostawy budynku portierni, parkingu, oświetlenia i ogrodzenia wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekty te są trwale związane oraz

* nieprawidłowe w części dotyczącej planowanej dostawy budowli w postaci kanalizacji burzowej wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekt ten jest trwale związany.

W dniu 2 marca 2011 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 maja 2011 r. (data wpływu 24 maja 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 10 maja 2011 r. znak IBPP1/443-411-412/11/AW oraz pismem z dnia 7 czerwca 2011 r. (data wpływu 13 czerwca 2011 r.)

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje między innymi nieruchomość stanowiącą środek trwały, objętą księgą wieczystą Sądu Rejonowego.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 20 czerwca 2001 r. i obejmowała prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę Nr 2 o powierzchni 3887 m ² wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.

Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie dokonano odliczenia podatku naliczonego z uwagi na fakt, iż sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast nabyte budynki i budowle stanowiły towar używany, w związku z czym sprzedaż ich była zwolniona od podatku VAT. Z chwilą nabycia przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

W roku 2004 dokonano wyburzenia budynków w celu realizacji inwestycji pod nazwą "budowa parkingu wraz z portiernią". Po wyburzeniu budynków na przedmiotowej nieruchomości pozostała kanalizacja burzowa o wartości 1.281,65 zł oraz ogrodzenie o wartości początkowej 284,85 zł. Niezamortyzowana wartość wyburzonych budynków i budowli została zarachowana w koszty budowy inwestycji. W roku 2005 przyjęto do użytkowania ogrodzenie usytuowane na przedmiotowej nieruchomości o wartości 11.486,27 zł.

W okresie trwania inwestycji ponoszono nakłady na jej realizację to jest wykonanie parkingu i budowę portierni, od których dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Wartość poniesionych nakładów, bez wartości netto wyburzonych budynków, wynosiła na budowę parkingu 194.246,05 zł, natomiast na budowę portierni 46.553,90 zł W dniu 31 grudnia 2008 r. oddano do użytkowania parking wraz z portiernią. Po roku 2008 Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości.

Do dnia 31 sierpnia 2010 r., na nieruchomości tej Wnioskodawca prowadził działalność w zakresie parkingu. W dniu 31 sierpnia 2010 r. została zawarta umowa najmu przedmiotowej nieruchomości i z dniem 1 września 2010 r. przedmiotowa nieruchomość została wydana najemcy. Od dnia 1 października 2010 r. Wnioskodawca osiągał przychody z tytułu czynszu, którego termin płatności przypadał na 10-tego każdego miesiąca. Czynności te podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza zawrzeć przedwstępną umowę kupna-sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości. Na cenę sprzedaży będzie składać się: cena prawa wieczystego użytkowania gruntu, cena parkingu (utwardzonego placu), cena ogrodzenia, cena kanalizacji burzowej oraz portierni.

Przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedawca dokona zapłaty zadatku.

Umowa końcowa zostanie zawarta po spełnieniu się określonych warunków nie później niż w terminie do końca 2013 r.

W uzupełnieniu z dnia 19 maja 2011 r. podano ponadto, że zgodnie z pismami Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego z dnia 17 stycznia 2011 r.:

* Śródmieście, w tym teren obejmujący działkę Nr 2, położony jest na obszarze obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego śródmieścia "Planu Rewitalizacji i Rozwoju Śródmieścia (ReRoŚ)". Plan ten nie utracił swojej mocy, w dalszym ciągu stanowi akt prawa miejscowego - zgodnie bowiem z przepisami art. 34 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), dopiero wejście w życie nowego planu miejscowego powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu.

* 30 września 2008 r. Rada Miejska podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia - "Planu Rewitalizacji i Rozwoju Śródmieścia (ReRoŚ)". Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku położona jest na obszarze objętym ww. opracowaniem. Konieczność dokonania ww. zmiany planu "ReRoŚ" wyniknęła zarówno ze zmiany obowiązujących przepisów prawnych, jak również ze zmieniającego się sposobu użytkowania nieruchomości położonych w Śródmieściu. W trakcie procedury określonej przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, były rozpatrywane także wszystkie złożone w Urzędzie Miasta wnioski zawierające propozycje zmian ustaleń planu "ReRoŚ".

* Na obecnym etapie procedury planistycznej nie ma możliwości podania zapisów projektu planu, bowiem jego ustalenia zostaną skrystalizowane dopiero po dokonaniu uzgodnień i zaopiniowaniu projektu zmiany planu przez odpowiednie jednostki wyszczególnione w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dopiero wówczas czytelne będą różnice w zapisach obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia - "Planu Rewitalizacji i Rozwoju Śródmieścia (ReRoŚ)" oraz projektu przedmiotowej zmiany planu.

* Pierwotnie zakładano, iż wyłożenie zmiany planu (ReRoŚ) do publicznego wglądu odbędzie się w okresie maj-czerwiec, natomiast zakończenie procedury planistycznej będzie miało miejsce w sierpniu 2011 r., jednak w związku z nieprzewidzianymi zmianami w przepisach prawnych jakie miały miejsce oraz rozpoczętą procedurą zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy dla wybranych kilku fragmentów miasta, należy liczyć się z tym, iż ww. terminy mogą ulec przesunięciu.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży obejmuje jedną działkę Nr 2, na której posadowiony jest budynek portierni, parking (utwardzony plac), ogrodzenie oraz kanalizacja burzowa. Posadowienie obiektów budowlanych (takich jak budynek) na działce, oznacza iż jest on trwale związany z gruntem, tak więc działka ta jest zabudowana. Zgodnie z odpisem z księgi wieczystej, działka Nr 2 jest działką zabudowaną, która obejmuje grunty klasy Bi.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, tak więc portiernia posadowiona na przedmiotowej nieruchomości mieści się w pojęciu budynku, który zgodnie z PKOB mieści się w ugrupowaniu 1230 tj. budynki handlowo usługowe.

Plac utwardzony, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.), jest budowlą. Przez pojęcie budowli z art. 3 pkt 3 ustawy rozumie się każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Plac utwardzony jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie zbliżony do drogi. Plac ten zgodnie z PKOB mieści się w ugrupowaniu 291 tj. Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane.

Wnioskodawca nie potrafi wprost powiedzieć kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. obiektów lub ich części tj. kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich ulepszeniu z uwagi na fakt, iż nie potrafi prawidłowo zinterpretować przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Odpowiedź na to pytanie będzie możliwa dopiero w momencie uzyskania oczekiwanej interpretacji, gdyż Wnioskodawca nie wie co w jego przypadku należy uznać za pierwsze zasiedlenie: czy datę nabycia, czy też datę uruchomienia jego działalności w zakresie parkingu po zakończeniu inwestycji, czy też datę wydania tej nieruchomości w ramach zawartej umowy najmu.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie jest w stanie określić kiedy dokładnie nastąpi zawarcie umowy sprzedaży tej nieruchomości, nie może również odpowiedzieć precyzyjnie jaki upłynie okres od chwili pierwszego zasiedlenia, gdyż transakcja ta może być zawarta w najbliższych dniach, ale może również nastąpić za dwa lata. W związku z tym, jeżeli dokładna data zawarcia umowy kupna sprzedaży ma wpływ na powstanie obowiązku podatkowego, Wnioskodawca prosi o podanie do jakiego dnia transakcja sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a po jakim dniu sprzedaż tej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Nieruchomość została nabyta dniu 20 czerwca 2001 r. i obejmowała prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę Nr 2 o powierzchni 3887 m ² wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie tj.:

* budynkiem kotłowni o wartości początkowej 1,00, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem maszynowni o wartości początkowej 1,00 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem warzelni o wartości początkowej 32.499,92 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem fermentacji i leżakowania o wartości początkowej 49.137,85 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem myjni beczek o wartości początkowej 22.721,72 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem leżakowania z rampą o wartości początkowej 9.740,89 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem magazynu słodu o wartości początkowej 29.575,45 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem przemysłowo-administracyjny o wartości początkowej 48.361,60 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem biurowo-mieszkalny z portiernia o wartości początkowej 36.761,34 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* budynkiem obciągu i rozlewni piwa o wartości początkowej 45.442,13 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004 r.

* ogrodzeniem o wartości początkowej 284,85 zł, które zostało wyburzone w miesiącu grudniu 2004 r.

* kanalizacją burzową o wartości początkowej 1.281,65 zł.

W roku 2004 dokonano wyburzenia wyżej wymienionych budynków w celu realizacji inwestycji pod nazwą "budowa parkingu wraz z portiernią". Po wyburzeniu budynków na przedmiotowej nieruchomości pozostała kanalizacja burzowa o wartości 1.281,65 zł. Niezamortyzowana wartość wyburzonych budynków i budowli została zarachowana w koszty budowy inwestycji. W roku 2005 przyjęto do użytkowania nowe ogrodzenie usytuowane na przedmiotowej nieruchomości o wartości 11.486,27 zł.

W okresie trwania inwestycji ponoszono nakłady na jej realizację to jest wykonanie parkingu i budowę portierni, od których dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Wartość poniesionych nakładów bez wartości netto wyburzonych budynków wynosiła na budowę parkingu 194.246,05 zł, natomiast na budowę portierni 46.553,90 zł W dniu 31 grudnia 2008 r. oddano do użytkowania parking wraz z portiernią. Po roku 2008 Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości.

Do 2004 r. przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca używał głównie na potrzeby własnej działalności. Do dnia 31 sierpnia 2010 r. na nieruchomości tej Wnioskodawca prowadził działalność w zakresie parkingu opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W dniu 31 sierpnia 2010 r. została zawarta umowy najmu przedmiotowej nieruchomości i z dniem 1 września 2010 r. przedmiotowa nieruchomość została wydana najemcy. Od dnia 1 października 2010 r. Wnioskodawca osiągał przychody z tytułu czynszu, którego termin płatności przypadał na 10-tego każdego miesiąca. Czynności te podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta dniu 20 czerwca 2001 r. i obejmowała prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę Nr 2 o powierzchni 3887 m ² wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie. Z chwilą nabycia przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych to jest w dniu 20 czerwca 2001 r.

Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie dokonano odliczenia podatku naliczonego z uwagi na fakt, iż sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast nabyte budynki i budowle stanowiły towar używany, w związku z czym sprzedaż ich była zwolniona od podatku VAT.

Z chwilą nabycia, to jest z dniem 20 czerwca 2001 r., przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w następujących wartościach:

* prawo wieczystego użytkowania gruntu o wartości początkowej 174.794,95 zł po aktualizacji z 29 listopada 2002 r. w kwocie 173.092,49 zł (dot. zwrotu opłaty skarbowej),

* budynek kotłowni o wartości początkowej 1,00 zł,

* budynek maszynowni o wartości początkowej 1,00 zł,

* budynek warzelni o wartości początkowej 32.499,92 zł,

* budynek fermentacji i leżakowania o wartości początkowej 49.137,85 zł,

* budynek myjni beczek o wartości początkowej 22.721,72 zł,

* budynek leżakowania z rampą o wartości początkowej 9.740,89 zł,

* budynek magazynu słodu o wartości początkowej 29.575,45 zł,

* budynek przemysłowo-administracyjny o wartości początkowej 48.361,60 zł,

* budynek biurowo-mieszkalny z portiernia o wartości początkowej 36.761,34 zł,

* budynek obciągu i rozlewni piwa o wartości początkowej 45.442,13 zł,

* Ogrodzenie o wartości początkowej 284,85 zł,

* Kanalizacja burzowa o wartości początkowej 1.281,65 zł.

Po wyburzeniu w roku 2004 części budynków i zakończeniu w roku 2008 budowy parkingu, w ewidencji środków trwałych figuruje:

* Budynek portierni o wartości początkowej 46.553,86 zł wprowadzony do używania po wybudowaniu w dniu 31 grudnia 2008 r.

* Kanalizacja burzowa istniejąca od początku posiadania nieruchomości o wartości początkowej 1.281,65 zł, na którą nie ponoszono nakładów.

* Nowe ogrodzenie oddane do użytkowania w dniu 30 listopada 2005 r. o wartości początkowej 11.486,31 zł, zmodernizowane i oddane do użytkowania 31 grudnia 2008 r., wartość po aktualizacji 27.221,69 zł.

* Oświetlenie terenu o wartości początkowej 5.410,08 zł.

* Plac parkingowy (utwardzony), oddany do użytkowania w dniu 31 grudnia 2008 r. o wartości początkowej 104.314,41 zł, uwzględniający niezamortyzowaną wartość wyburzonych budynków.

W okresie posiadania nieruchomość ta była wykorzystywana dla celów działalności opodatkowanej. W okresie prowadzenia inwestycji nieruchomość nie przynosiła żadnych przychodów. Po zakończeniu inwestycji, od dnia 1 stycznia 2009 r. do dnia 31 sierpnia 2010 r., na nieruchomości tej prowadzona była działalność w zakresie usług parkingowych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu z dnia 7 czerwca 2011 r. podano ponadto, że ogrodzenie, kanalizacja burzowa oraz oświetlenie znajdujące się na opisanej we wniosku nieruchomości, są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ogrodzenie zostało ulepszone w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Oświetlenie zostało wybudowane przez Wnioskodawcę i z dniem 31 grudnia 2008 r. zostało przyjęte do użytkowania. Po tej dacie nie dokonywano ulepszeń tego obiektu. W związku z budową tego obiektu, Wnioskodawcy przysługuje prawo odliczenia podatku naliczonego.

W dniu 31 sierpnia 2010 r. została zawarta umowa najmu przedmiotowej nieruchomości i z dniem 1 września 2010 r. przedmiotowa nieruchomość (plac parkingowy wraz z budynkiem portierni, ogrodzeniem, kanalizacją burzową i oświetleniem) została wydana najemcy. Od dnia 1 października 2010 r. Wnioskodawca osiąga przychody z tytułu czynszu, którego termin płatności przypadał na 10-tego każdego miesiąca. Czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej - przenoszącej własność w terminie do dnia 31 sierpnia 2012 r. - transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej tj. w wysokości 23%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 z późn. zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki budowie lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanej, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy), to jest dzień 1 września 2010 r.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowie lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Reasumując, sprzedaż budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy pod warunkiem, że zostanie dokonana po dniu 31 sierpnia 2012 r.

Biorąc pod uwagę powołany wcześniej przepis § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia stwierdza się, iż zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami oraz urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT jeżeli zostanie dokonane po dniu 31 sierpnia 2012 r.

W przypadku zawarcia umowy końcowej przed dniem 1 września 2012 r., transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami oraz urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

* prawidłowe w części dotyczącej planowanej dostawy budynku portierni, parkingu, oświetlenia i ogrodzenia wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekty te są trwale związane oraz

* nieprawidłowe w części dotyczącej planowanej dostawy budowli w postaci kanalizacji burzowej wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekt ten jest trwale związany.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., z którego wynika, że pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie natomiast z dodanym do ustawy o VAT od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a powyższej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Jak wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2001 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Podobnie, na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 5 kwietnia 2001 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 246, poz. 1649 z późn. zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje między innymi nieruchomość stanowiącą środek trwały.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta dniu 20 czerwca 2001 r. i obejmowała prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę Nr 2 o powierzchni 3887 m ² wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.

W roku 2004 dokonano wyburzenia budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowym gruncie w celu realizacji inwestycji pod nazwą "budowa parkingu wraz z portiernią".

Na przedmiotowym gruncie Wnioskodawca wybudował następujące obiekty:

Wszystkie wyżej wymienione obiekty (stanowiące budynki i budowle trwale związane z gruntem) zostały wybudowane przez Wnioskodawcę, oddane do użytkowania i wykorzystywane przez niego do dnia 31 sierpnia 2010 r. (działalność w zakresie parkingu), a w dniu 1 września 2010 r. zostały wydane najemcy.

Żaden z wyżej wymienionych obiektów nie był po 2008 r. ulepszany w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Przy budowie, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Wnioskodawca zamierza podpisać przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, przy podpisaniu której zostanie uiszczona zaliczka, natomiast umowa końcowa zostanie zawarta po spełnieniu się określonych warunków, nie później niż w terminie do końca 2013 r.

Za spełniającą definicję pierwszego zasiedlenia sformułowaną w cytowanym powyżej przepisie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, należy więc uznać w stosunku do tych obiektów, datę wydania ich najemcy (1 września 2010 r.), gdyż w tym momencie zostały one oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi po ich wybudowaniu, w związku z zawartą w dniu 31 sierpnia 2010 r. umową najmu.

Należy zatem zauważyć, że planowana dostawa ww. budynku oraz ww. budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, albowiem nastąpiło ono w momencie wydania tych obiektów najemcy, tj. 1 września 2010 r. Tym samym został wykluczony jeden z przypadków kiedy dostawa nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a).

W art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) przewidziano drugi przypadek kiedy dostawa nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, a mianowicie gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem w sytuacji gdy okres pomiędzy wydaniem pierwszemu użytkownikowi ww. obiektów w ramach najmu a momentem dostawy tych obiektów nie upłynie okres co najmniej dwuletni, nie dojdzie do wykluczenia kolejnego przypadku kiedy dostawa nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia. W rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym taka sytuacja nastąpi do dnia 31 sierpnia 2012 r. Do tej daty zwolnienie z VAT nie może być zastosowane, co skutkuje koniecznością zastosowania stawki podatku w wysokości 23%.

Przy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

W przedmiotowej sprawie przy budowie ww. obiektów Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tym samym brak jest możliwości zwolnienia z opodatkowania planowanej dostawy przed dniem 31 sierpnia 2012 r. również w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w związku z czym dostawa ta będzie opodatkowania 23% stawka VAT.

W przypadku natomiast dokonania dostawy po tej dacie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy założeniu, że przedmiotowe obiekty nie zostaną w międzyczasie poddane ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które powodowałoby konieczność ponownego zbadania sprawy oraz że nie zastąpi zmiana przepisów prawa podatkowego w tym zakresie.

W zależności od powyższego (tj. w zależności od terminu dokonania transakcji sprzedaży) właściwą stawką VAT lub zwolnieniem z opodatkowania należy również objąć odpowiednią część działki - prawa użytkowania wieczystego gruntu - z którą trwale związane są ww. obiekty budowlane, w oparciu o przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części uznano za prawidłowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika ponadto, że na nieruchomości, o której mowa we wniosku znajduje się również kanalizacja burzowa - jest to budowla w rozumieniu Prawa budowlanego. Przedmiotowy obiekt nabyto wraz z całą nieruchomością w 2001 r. i przy nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego gdyż jak podano sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy prawa wieczystego użytkowania gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast nabyte budynki i budowle stanowiły towar używany, w związku z czym sprzedaż ich była zwolniona od podatku VAT. Na kanalizację burzową Wnioskodawca nie ponosił nakładów.

Jeśli zatem dostawa kanalizacji burzowej na rzecz Wnioskodawcy w 2001 r. została dokonana w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a następnie Wnioskodawca również w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu wydał ten obiekt (wraz z całą nieruchomością) w najem w 2010 r., to planowana dostawa kanalizacji burzowej nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani też w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Fakt, iż budowla ta w momencie nabycia stanowiła towar używany, którego sprzedaż była zwolniona od podatku VAT oznacza bowiem, że czynność powyższa podlegała reżimowi ustawy o podatku od towarów i usług (obowiązkowi podatkowemu), tyle że korzystającemu z przedmiotowego zwolnienia od uiszczenia podatku.

Pojęcie zawarte w rozpatrywanym przepisie art. 2 pkt 14 - "wydanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu" - należy odnosić do czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonanych w okresie jej obowiązywania, jak również dokonanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.) obowiązującej do dnia 30 kwietnia 2004 r.

Należy zatem zauważyć, że planowana dostawa ww. budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, albowiem nastąpiło ono w momencie wydania tego obiektu Wnioskodawcy, tj. 20 czerwca 2001 r. Tym samym został wykluczony jeden z przypadków kiedy dostawa nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a).

W art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) przewidziano drugi przypadek kiedy dostawa nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, a mianowicie gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem w sytuacji gdy okres pomiędzy wydaniem pierwszemu użytkownikowi ww. obiektu w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu a momentem dostawy tych obiektów upłynie okres co najmniej dwuletni, dochodzi do wykluczenia kolejnego przypadku kiedy dostawa nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia.

W świetle powyższego planowana dostawa budowli w postaci kanalizacji burzowej dokonana zarówno przed datą 1 września 2012 r. jak i po tej dacie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku oczywiście przy założeniu, że przedmiotowy obiekt nie zostanie w międzyczasie poddany ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które powodowałoby konieczność ponownego zbadania sprawy oraz że nie zastąpi zmiana przepisów prawa podatkowego w tym zakresie.

Zwolnieniem z opodatkowania należy również objąć odpowiednią część działki - prawa użytkowania wieczystego gruntu - z którą trwale związana jest ww. budowla, w oparciu o przepisy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Ponadto tut. organ informuje, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem z dnia 22 lutego 2011 r., zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.