IBPP1/443-246/07/AS - Opodatkowanie podatkiem VAT nieruchomości nabytej w celu dalszej odsprzedaży.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2007 r. (data wpływu 25 września 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 września 2007 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Podatnikowi - osobie fizycznej wraz z kilkunastoma innymi osobami fizycznymi przysługuje zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) jako spadkobiercom poprzednich właścicieli pierwszeństwo nabycia nieruchomości, na której zbycie został ogłoszony przetarg przez starostwo powiatowe.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi zespół pałacowo - parkowy wpisany do rejestru zabytków.

Osoba fizyczna będąca Wnioskodawcą, jest podatnikiem VAT z tytułu najmu i dzierżawy innych lokali położonych w zupełnie innych miejscach. Nie prowadzi natomiast działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Podatnik zamierza nabyć nieruchomość zgodnie z wyżej wspomnianym uprawnieniem, a następnie w ramach jednorazowej czynności dokonać wraz z pozostałymi uprawnionymi osobami sprzedaży owej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. Jednocześnie toczy się postępowanie o zwrot przedmiotowej nieruchomości prowadzone przez Wojewodę Małopolskiego. Zdaniem podatnika i innych spadkobierców pozbawienie własności ich spadkodawcy odbyło się bezprawnie. Spadkobiercy zdecydowali się na korzystanie z prawa pierwokupu, aby zdecydowanie przyspieszyć faktyczne odzyskanie nieruchomości, bez prowadzenia długotrwałego postępowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości przez podatnika na podstawie zaistniałego stanu faktycznego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu wyżej wymienionej transakcji.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast art. 15 ust. 2 tej ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy oraz mając na uwadze unormowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE należy zważyć co następuje:

Czynność zbycia nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT jeżeli jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na podstawie art. 12 ww. Dyrektywy "państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w szczególności dostawę budynków lub terenu budowlanego (gruntów). Stąd też zarówno w minionym, jak i obecnym stanie prawnym za podatnika VAT uznana może być wyłącznie osoba, która dokonuje czynności w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej". (K.Biernacki, Opodatkowanie VAT zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne, Prawo i Podatki nr 8/2007 str. 20). Należy więc podkreślić, że podatnik wnioskujący o udzielenie interpretacji nie zamierza dokonać czynności zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Nie sposób również przypisać podatnikowi zamiaru wykonywania tej czynności w sposób częstotliwy. Podatnik jednorazowo korzysta tylko z uprawnienia jakie posiada na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jako przykład argumentacji potwierdzającej stanowisko podatnika można podać Informację Izby Skarbowej w Gdańsku z dnia 12 lipca 2004 r. (PI/005-669/04/CIP/03), która stanowi m.in., że: W ustawie nie określono definicji "częstotliwości". W znaczeniu w jakim funkcjonuje to pojęcie w języku polskim, "częstotliwie" oznacza wielokrotnie. Wynika z powyższego, że aby jednorazowa dostawę towarów lub jednorazowe świadczenie usług uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystane towary zostały nabyte w celu sprzedaży.

Nie można więc przypisać zamiaru dokonania czynności w sposób częstotliwy podatnikowi skoro wykonuje swoje prawo odprzedaży nieruchomości jako spadkobierca. Jest to więc sytuacja jednostkowa, która ma miejsce ponieważ na podstawie dekretu PKWN o przeprowadzeniu reformy rolnej z dnia 6 września 1944 r. (Dz. U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13) powyższa nieruchomość przeszła na rzecz Skarbu Państwa. Nie mamy tu więc do czynienia z handlem nieruchomościami. Co więcej, nie ma tu również mowy o nabyciu, oraz podziale nieruchomości w celu późniejszej kilkakrotnej odprzedaży. Jest natomiast jednorazowa transakcja której zamierza dokonać podatnik. Transakcja ta nie będzie wykonana w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Poglądy podatnika są również potwierdzane przez piśmiennictwo. "Nie należy zatem jednoznacznie przesądzać, że jakakolwiek czynność wykonana przez podmiot prowadzący działalność gospodarcza rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT. Obowiązek ten nie powstanie bowiem w sytuacji gdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą dokonuje czynności, która niewątpliwie nie jest związana z tą działalnością a dotyczy majątku osobistego podatnika" (Sprzedaż prywatnych działek budowlanych w świetle przepisów o VAT, Poradnik VAT nr 16/2007 str. 5 wyd. GOFIN). Taki tan faktyczny ma miejsce niewątpliwie w przypadku podatnika występującego z niniejszym wnioskiem o udzielenie interpretacji.

W przypadku podatnika niezaprzeczalnie mamy do czynienia z transakcją, która zostanie dokonana poza działalnością gospodarczą, jednorazowo; bez zamiaru częstotliwości oraz stanowiącą zbycie majątku osobistego.

W wyroku z dnia 24 kwietnia 2007 r. sygn. I FSK 603/06 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "z przepisu art. 4 ust. 3 VI Dyrektywy oraz art. 12 ust. 1 Dyrektywy jak również z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wynika, że okazjonalność (sporadyczność) czynności, względnie jednorazowe ich wykonanie, tworzy z danej osoby podatnika wyłącznie wówczas, gdy te okazjonalne lub jednorazowo wykonane czynności są czynnościami wykonywanymi w związku z działalnością producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, oraz rolników, także działalnością osób wykonujących wolne zawody. Powołane akty prawne nie pozwalają natomiast na opodatkowanie danej czynności, choćby była ona zdefiniowana jako dostawa towaru czy świadczenie usługi, jeżeli czynność ta nie jest wykonywana w ramach działalności producentów, handlowców lub usługodawców" (Sprzedaż prywatnych działek budowlanych w świetle przepisów o VAT, Poradnik VAT nr 16/2007 str. 6 wyd. GOFIN).

Należy również dodać, że z art. 5 Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską (Dz. U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864/2), Europejski Trybunał Sprawiedliwości wywodzi obowiązek prowspólnotowej wykładni przepisów prawa krajowego, aby móc w pełni urzeczywistnić rezultat który powinien być osiągnięty zgodnie z dyrektywami instytucji unijnych. Obowiązek ten dotyczy nie tylko sądów, ale również wszystkich organów państw członkowskich stosujących prawo, w tym organów podatkowych. Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony w niniejszym wniosku przez podatnika należy stwierdzić, że Dyrektywa 2006/112/WE wprowadza rozróżnienie transakcji dokonywanych przez podatnika na dokonywane prywatnie, oraz w ramach działalności gospodarczej. Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok ETS z dnia 4 października 1995 r., sygn. C-291/92, który potwierdza, że przepisy wspólnotowe od dawna rozróżniają transakcje zbycia nieruchomości jeżeli chodzi o opodatkowanie VAT na dokonywane w ramach działalności (występuje opodatkowanie VAT) oraz poza działalnością gospodarczą (nie występuje opodatkowanie VAT).

Zgodnie także z wyrokiem Sądu Administracyjnego we Wrocławiu w wyroku z dnia 6 września 2006 r. sygn. akt I SA/Wr 1254/05 "sama okoliczność, że podmiot wykonuje czynności wymienione w ustawie o VAT jako podlegające opodatkowaniu, nie może być wystarczającą przesłanką do ich opodatkowania tym podatkiem. Podmiot ten - zdaniem Sądu - musi działać w charakterze podatnika wykonującego samodzielnie działalność gospodarcza natomiast wykorzystywanie prywatnego majątku przez osoby fizyczne będzie mogło stanowić działalność gospodarczą tylko wówczas gdy jest dokonywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych". (Sprzedaż prywatnych działek budowlanych w świetle przepisów o VAT, Poradnik VAT nr 16/2007 str. 6 wyd. GOFIN).

Powyższa teza koresponduje z opisanym stanem faktycznym bowiem Wnioskodawca niewątpliwie zamierza sprzedać nieruchomość należącą do majątku osobistego podatnika niezwiązanego z działalnością gospodarczą, oraz nie zamierza tego dokonywać w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Sprzedaż nawet kilku nieruchomości w postaci działek budowlanych nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT, jeżeli działki stanowią majątek osobisty podatnika i nie służą do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, gdyż czynności te nie są bowiem związane z uzyskiwaniem stałego dochodu (tak; wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 stycznia 2007 r. sygn. akt III SA/Wa 3885/06).

Reasumując, należy więc stwierdzić, że zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym w niniejszym wniosku brak jest przesłanek wystarczających do stwierdzenia, iż czynność sprzedaży nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z powyższego wynika, że zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług obejmuje również odpłatną dostawę gruntów zabudowanych i gruntów niezabudowanych, stanowiących tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. O przeznaczeniu gruntów niezabudowanych rozstrzyga plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru.

Natomiast w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 cyt. ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przynosiła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona sprzedaży.

Ponadto w świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy kto dokonuje czynności polegających na wykorzystywaniu nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć udział w nieruchomości, a następnie w ramach jednorazowej czynności dokonać wraz z pozostałymi uprawnionymi osobami sprzedaży owej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

Jak z powyższego wynika, nieruchomość kupowana jest z zamiarem jej sprzedaży. Fakt ten przesądza o tym, iż w przedmiotowej sprawie mamy zatem do czynienia z działalnością gospodarczą o charakterze zarobkowym. Czynność sprzedaży udziału w tej nieruchomości podlegać więc będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla budynków i budowli trwale z nimi związanych.

Ta sama zasada dotyczy sytuacji, gdy sprzedaż budynków i budowli trwale związanych z gruntem będzie zwolniona od podatku VAT - wówczas sprzedaż tego gruntu będzie również korzystać ze zwolnienia.

Dodatkowo wskazać należy, iż zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22 %. Ze zwolnienia może natomiast skorzystać dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl natomiast art. 43 ust. 2 tej ustawy, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 6 ustawy, zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

W świetle cytowanych wyżej przepisów art. 43 ustawy, przedmiotowa sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT pod warunkiem, że od końca roku, w którym zakończono budowę zespołu pałacowo - parkowego minęło co najmniej 5 lat, Wnioskodawcy przy zakupie nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie zostaną spełnione wyłączenia stosowania tego zwolnienia określone w art. 43 ust. 6 ustawy.

Pamiętać jedynie należy, iż z powyższego zwolnienia mogą korzystać tylko działki (w przedmiotowej sprawie sprzedaż udziałów w działkach), na których znajdują się budynki, budowle lub ich części, objęte zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, może natomiast korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w tej nieruchomości, gdyż majątek został nabyty w celu dalszej odsprzedaży, a zatem wykonuje samodzielną działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 w związku z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedaż udziału w tej nieruchomości będzie mogła jednak skorzystać ze zwolnienia przewidzianego dla sprzedaży towarów używanych, jeżeli spełnione zostaną warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 43 ust. 2 ustawy oraz w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.