IBPP1/443-1765/08/AW - Czy zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie obrotu związanego ze sprawowanym zarządem nieruchomością?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2008 r. (data wpływu 4 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie pytania czy sądowy zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT - jest prawidłowe.

W dniu 4 grudnia 2008 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie pytania czy sądowy zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 13 lipca 2006 r. Sąd Rejonowy w M., na podstawie art. 993 § 1 i 2 k.p.c., odjął dłużnikowi (Zakładom w likwidacji) zarząd nad nieruchomością położoną w K., oznaczoną jako zabudowana działka gruntu, dla której Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą i ustanowił zarządcą tejże nieruchomości Spółkę z siedzibą w K.

Spółka sprawuje przedmiotowy zarząd do chwili obecnej wg zasad określonych w art. 935 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w brzmieniu: § 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. § 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. § 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Komentarz do art. 935 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U.64.43.296), A. Jakubecki (red.), J. Bodio, T. Demendecki, O. Marcewicz, P. Telenga, M.P. Wójcik, - Kodeks postępowania cywilnego. Praktyczny komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II:

"W doktrynie stwierdza się, że celem ustanowienia zarządu nieruchomością w toku egzekucji jest utrzymanie jej w stanie niepogorszonym do czasu sprzedaży licytacyjnej. Dlatego też podstawowym zadaniem zarządcy jest dokonywanie wszelkich czynności (prawnych i faktycznych) niezbędnych z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki, co ocenia się w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. Zasadniczo zarządca może dokonywać jedynie czynności w ramach tzw. zwykłego zarządu, ale wyjątkowo - za zgodą stron lub za zezwoleniem sądu - także czynności przekraczających zwykły zarząd. W doktrynie i judykaturze podkreśla się, że w sprawach, których przedmiotem są prawa objęte zajęciem nieruchomości, zarządcy służy legitymacja formalna (jest stroną postępowania działając w imieniu własnym, lecz na rzecz dłużnika, a w interesie zarówno wierzyciela, jak i dłużnika)".

Zakłady w likwidacji, jeszcze przed 13 lipca 2006 r., zawarły z szeregiem najemców umowy najmu części nieruchomości objętej egzekucją i przedmiotowym zarządem, w tym także ze Spółką, wg umów z dnia 4 marca 2002 r. i 30 czerwca 2005 r. Z uwagi na zapis art. 936 k.p.c., wszystkie umowy najmu obowiązujące w chwili ustanowienia zarządu są wiążące, więc także umowy ze Spółką, co sytuuje tę Spółkę w podwójnej roli zarządcy i najemcy jednocześnie.

Z uwagi na to, że zarząd nieruchomością w toku egzekucji zarządca sprawuje w imieniu własnym:

oryginały faktur:

Tak więc w opisanym stanie faktycznym zarówno przychody Spółki z tytułu sprawowanego zarządu nieruchomością jak i ponoszone z tytułu sprawowanego zarządu wydatki gospodarczo uzasadnione, wchodzą do podstawy opodatkowania podmiotu:

w oparciu o faktury przychodowe i kosztowe oraz w oparciu o bieżący rejestr zakupu i sprzedaży VAT.

Ponadto prowadzona jest pozabilansowa ewidencja wpływów i wydatków z tyt. sprawowanego zarządu, celem ustalenia nadwyżki netto przychodów nad kosztami, podlegającej (po ustaniu zarządu) odprowadzeniu na rachunek depozytowy sądu, zgodnie z art. 941 k.p.c., jako że zarządca działa na rzecz dłużnika oraz w interesie jego wierzycieli.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanej sytuacji zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie obrotu związanego ze sprawowanym zarządem nieruchomością tekst jedn. w zakresie świadczonych usług wynajmu oraz zakupów usług i materiałów niezbędnych do prawidłowej gospodarki nieruchomością objętą zarządem...

Zdaniem Wnioskodawcy, z zapisu art. 935 k.p.c. wynika, że zarządca sprawuje zarząd w imieniu własnym, a więc w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zarządca nieruchomości jest także podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie obrotu wykonywanego w związku ze sprawowanym zarządem nieruchomością.

W tym stanie rzeczy zaistniały i opisany stan faktyczny Wnioskodawca uznaje za zgodny z obowiązującym prawem podatkowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących do dnia 30 listopada 2008 r., gdyż z rozpatrywanego wniosku wynika, że sprawa w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy zaistniałego stanu faktycznego.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

W myśl art. 15 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

Wszystkie te cechy, dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 13 lipca 2006 r., sprawuje funkcję zarządcy nieruchomości. Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny. Poza tym gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie to także w tym przypadku "na zewnątrz", tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd. Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast właściciela, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Zarządca nie jest przedstawicielem właściciela, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela (współwłaścicieli) jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Ponadto w odniesieniu do przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, należy odwołać się do zapisu zawartego w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. Nr L 347/1), (wcześniej art. 6 ust. 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych - Wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa opodatkowania (77/388/EWG) (Dz. Urz. UE. Nr L 145/1)), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Biorąc pod uwagę powyższe zauważyć należy, że Dyrektywa uzależnia zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. Zatem w przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów. Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

Natomiast kwestię odpłatności powyższych czynności przesądza m.in. treść art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z którego wynika, że zarządca nieruchomości może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które z związku z zarządem poniósł z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Powyższe jednoznacznie wskazuje na to, że zarządca nieruchomości świadczy usługi zarządu odpłatnie.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Reasumując, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja niniejsza dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.