IBPP1/443-1185/11/AW - Sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 lipca 2011 r. (data wpływu 18 lipca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 października 2011 r. (data wpływu 18 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży użytkownikowi wieczystemu nieruchomości oznaczonej jako dz. ewid. 380/35 i 380/36 - jest prawidłowe.

W dniu 18 lipca 2011 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży użytkownikowi wieczystemu nieruchomości oznaczonej jako dz. ewid. 380/35 i 380/36.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 10 października 2011 r. (data wpływu 18 października 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 5 października 2011 r. znak IBPP1/443-1185/11/AW.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Powiat planuje sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa na rzecz jej użytkownika wieczystego oznaczonej jako dz. ewid. 380/35 i 380/36 o łącznej pow. 1,9479 ha, objętej księgą wieczystą. Zgodnie z treścią art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Przy czym na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Należy nadmienić, że użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu zostało potwierdzone według stanu na dzień 5 grudnia 1990 r. Użytkownik wieczysty, na rzecz którego zbywany jest grunt, nabył prawo wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Nie ulega także wątpliwości, że zlokalizowane na działce obiekty budowlane stanowią własność użytkownika wieczystego, co wynika z generalnej zasady, jaka wyrażona została w art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego. Tak więc zawarcie ewentualnej umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego o nabyciu własności - dotyczyć będzie jedynie gruntu.

Ww. nieruchomość przeznaczona jest do zbycia w drodze bezprzetargowej na rzecz użytkownika wieczystego na podstawie art. 32 ust. 1, 1a i ust. 2 w nawiązaniu do art. 37 ust. 2 pkt 5 cytowanej ustawy.

Na podstawie art. 11 wyżej cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta, wyceniana nieruchomość leży w terenach oznaczonych symbolem P/U3/k.z., na których została ustalona Strefa Aktywności Gospodarczej, w obrębie której obowiązują ustalenia jak dla terenów o symbolu P/U oraz ustalenia dla terenów objętych strefą ochrony konserwatorskiej k.z. P/U - tereny działalności produkcyjno-usługowej oraz obsługi technicznej i gospodarczej obejmują tereny produkcyjno-usługowe, w obrębie których dopuszcza się zarówno działalność produkcyjną, przy utrzymaniu uciążliwości zakładu wyłącznie w granicach własnego terenu, jak też działalność handlową hurtową i detaliczną oraz inną działalność usługową. Dopuszcza się: podział istniejących kompleksów na mniejsze, remonty, przebudowę i rozbudowę istniejących obiektów oraz realizację obiektów nowych pod warunkiem zachowania przepisów prawa budowlanego. Teren dawnej rafinerii (w tym Strefa Aktywności Gospodarczej) leży w strefie ochrony konserwatorskiej - z uwagi na zabytkowy charakter pozostałości tego rodzaju budownictwa przemysłowego w rejonie powiatu, istnieje konieczność uzgadniania wszelkiej działalności inwestycyjnej na tym terenie z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków.

Dz. ewid. 380/35 o pow. 1,1091 ha stanowi użytek Ba (tereny przemysłowe), dz. ewid. 380/36 o pow. 0,8388 ha także stanowi użytek Ba (tereny przemysłowe). Zabudowane są budynkami użytkowymi (obecnie nieużytkowanymi), drogami i placami utwardzonymi zbrojonymi płytami betonowymi, obmurzem, częściowo zakrzaczone. Budynki znajdujące się na nieruchomości stanowią odrębny przedmiot własności wnioskodawcy.

Dz. ewid. 380/35 zabudowana jest budynkiem laboratorium, budynkiem magazynu technicznego, wiatą magazynową. Dz. ewid. 380/36 zabudowana jest budynkiem pompowni i klarowni oleju, strażnicą p. pożarową, budynkiem magazynowym i wiatą magazynową. Wszystkie budynki to pozostałość po starej rafinerii.

W uzupełnieniu wniosku podano ponadto:

Powiat nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości gruntowych oraz prawo własności wszystkich zabudowań na tym gruncie umową darowizny i ustanowienia służebności sporządzoną w dniu 21 grudnia 2000 r. Nabycie nastąpiło w przedmiocie dz. ew. nr 380/3, która to ulegała kolejnym podziałom geodezyjnym, stąd oznaczenie gruntu m.innymi jak we wniosku dz. ew. nr 380/35 i dz. ewid. nr 380/36. Darowizna nastąpiła od podmiotu, który - jak wynika z aktu notarialnego - w odniesieniu do czynności działał w charakterze podatnika VAT. W chwili wejścia przez Powiat w posiadanie przedmiotowych nieruchomości, nie przysługiwało mu w świetle ówczesnych przepisów prawo do odliczenia podatku VAT. W tej transakcji darowizny, darczyńca nie wystawił faktury VAT, w akcie notarialnym jego przedstawiciele oświadczyli, że przedmioty darowizny są towarami używanymi w rozumieniu obowiązującej wówczas ustawy o podatku VAT.

Ponadto, w związku z pytaniem tut. organu zawartym w wezwaniu z dnia 5 października 2011 r. (odnośnie stwierdzenia Wnioskodawcy, że "Budynki znajdujące się na nieruchomości stanowią odrębny przedmiot własności wnioskodawcy"), czy pod pojęciem "wnioskodawcy" należy rozumieć podmiot zwracający się z niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej do organu podatkowego, czy też użytkownika wieczystego, który zwrócił się z wnioskiem do Powiatu o możliwość nabycia nieruchomości, Powiat odpowiedział, że pod pojęciem "wnioskodawcy" nie należy rozumieć Skarbu Państwa w imieniu i na rzecz którego działa Starosta, a użytkownika wieczystego, który zwrócił się do Starosty o sprzedaż gruntu oznaczonego jako dz. ew. nr 380/35 i 380/36 na rzecz użytkownika wieczystego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 10 października 2011 r.):

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych jako dz. ew. nr 380/35 i 380/36 na rzecz użytkownika wieczystego, powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 10 października 2011 r.), sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego działek ewidencyjnych numer 380/35 i 380/36 pozostaje poza zakresem ustawy o VAT, bowiem nie jest to dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (tj. towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235 i art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej, następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Z powyższego wynika, że zabudowania znajdujące się na nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste użytkowanie stanowią odrębny przedmiot własności.

Stosownie do art. 32 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. W myśl art. 32 ust. 2 tejże ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Powiat planuje sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa na rzecz jej użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste gruntu zostało potwierdzone według stanu na dzień 5 grudnia 1990 r. mocą decyzji Wojewody z dnia 5 listopada 1998 r.

Zlokalizowane na działce obiekty budowlane stanowią własność użytkownika wieczystego, co wynika z generalnej zasady, jaka wyrażona została w art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego. Tak więc zawarcie ewentualnej umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego o nabyciu własności - dotyczyć będzie jedynie gruntu.

Ww. nieruchomość przeznaczona jest do zbycia w drodze bezprzetargowej na rzecz użytkownika wieczystego na podstawie art. 32 ust. 1, 1a i ust. 2 w nawiązaniu do art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie art. 11 wyżej cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Powiat nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości gruntowych oraz prawo własności wszystkich zabudowań na tym gruncie umową darowizny i ustanowienia służebności sporządzoną w dniu 21 grudnia 2000 r. Darowizna nastąpiła od podmiotu, który - jak wynika z aktu notarialnego - w odniesieniu do czynności działał w charakterze podatnika VAT. W chwili wejścia przez Powiat w posiadanie przedmiotowych nieruchomości, nie przysługiwało mu w świetle ówczesnych przepisów prawo do odliczenia podatku VAT. W tej transakcji darowizny, darczyńca nie wystawił faktury VAT, w akcie notarialnym jego przedstawiciele oświadczyli, że przedmioty darowizny są towarami używanymi w rozumieniu obowiązującej wówczas ustawy o podatku VAT.

Aktem notarialnym umowa o sprzedaży oraz oświadczeniem o nie skorzystaniu z ustawowego prawa pierwokupu z dnia 21 grudnia 2010 r., Powiat sprzedał osobie fizycznej prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków i budowli stanowiących przedmiot odrębnej własności. Zatem zawarcie ewentualnej umowy sprzedaży dotyczy obrotu pomiędzy Skarbem Państwa, jako właścicielem tylko gruntu a osobą fizyczną - obecnym użytkownikiem wieczystym. Osoba fizyczna, w świetle ww. aktu notarialnego z dnia 21 grudnia 2010 r., jest właścicielem wszystkich budowli i obiektów budowlanych posadowionych na ww. dz. ew. nr 380/35 i 380/36.

Biorąc pod uwagę powyższe należy zauważyć, że przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Obecny użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości nabył prawo do dysponowania gruntem jak właściciel w dniu 21 grudnia 2010 r.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili sprzedaży na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, a więc 21 grudnia 2010 r., przy czym od dnia 1 maja 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie może być zatem traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na "władztwo rzeczy", które obecny użytkownik wieczysty uzyskał już z dniem 21 grudnia 2010 r. i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego bądź zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.