IBPBII/2/415-974/09/MMa - Możliwość zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowanego w części na partycypację w kosztach budowy oraz kaucję i remont lokalu mieszkalnego wybudowanego przez towarzystwo budownictwa społecznego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 6 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczenia od przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania kosztów remontu oraz partycypacji w budowie nowego lokalu mieszkalnego nabytego od Towarzystwa Budownictwa Społecznego - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 października 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczenia od przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania kosztów remontu oraz partycypacji w budowie nowego lokalu mieszkalnego nabytego od Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie własnościowe w dniu 1 czerwca 2005 r. zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny.

Dnia 30 czerwca 2009 r. sprzedała mieszkanie za kwotę 210.000 zł, spłacając zaciągnięty kredyt hipoteczny w wysokości 96.000 zł.

Wnioskodawczyni zamierzała kupić większe mieszkanie ponieważ urodziła dziecko, a tym samym w zaistniałej sytuacji poprzednie mieszkanie okazało się zbyt małe. Na zakup nowego mieszkania wnioskodawczyni ubiegała się o przyznanie kredytu. Wstępnie bank obiecał przyznanie kredytu, czego wynikiem była sprzedaż posiadanego mieszkania i wpłata 2.000 zł jako przedpłaty na nowy lokal mieszkalny. W okresie pomiędzy sprzedażą dotychczasowego mieszkania, a kupnem nowego lokum wnioskodawczyni zamieszkała wraz z mężem i dzieckiem u rodziców.

Ostatecznie bank odmówił wnioskodawczyni przyznania kredytu, czego skutkiem była strata 2.000 zł. jako przedpłaty na zakup nowego lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym wnioskodawczyni zdecydowała się nabyć mieszkanie w TBS od poprzedniego najemcy. Konieczne było zaciągnięcie kredytu konsumpcyjnego, oraz uiszczenie odstępnego w wysokości 155.000 zł.

Na umowie - aneksie do umowy o partycypację widnieje kwota 47.517,95 zł. Dodatkowo konieczna była wpłata kaucji na mieszkanie w wysokości 7.296,84 zł, co dało możliwość zamieszkania w ww. mieszkaniu.

Obecnie mieszkanie jest remontowane (malowanie, flizowanie, wymiana paneli podłogowych). Koszt dotychczasowego remontu to ok. 15.000 zł na co wnioskodawczyni posiada stosowne faktury.

Wnioskodawczyni wskazała, iż sprzedała mieszkanie przed upływem 5 lat, więc jest zobligowana do zapłaty 10 % podatku, chyba że przeznaczy kwotę na własne cele mieszkaniowe i przedstawiła szczegółowe wyliczenie należnego podatku dochodowego z uwzględnieniem i bez uwzględnienia poniesionych kosztów związanych z mieszkaniem w TBS.

W związku z faktem nie przyznania kredytu hipotecznego przez bank, wnioskodawczyni musiała nabyć lokal w TBS (jest najemcą i partycypantem, czyli udział wnioskodawczyni w lokalu mieszkalnym wynosi 30 %) a w związku z tym pieniądze zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Dodatkowo w wysokim czynszu spłaca raty kredytu zaciągniętego przez TBS.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy można odliczyć od przychodu ze sprzedaży mieszkania kwotę partycypacji, kaucję i faktury za remont. Jest to istotne, gdyż różnica w kwocie podatku jest bardzo duża. Całą kwotę wnioskodawczyni wydała na mieszkanie w TBS, a dodatkowo został zaciągnięty kredyt konsumpcyjny. Na wynajmowanie mieszkania wnioskodawczyni nie stać, gdyż ma małe dziecko. Żeby spłacić tak duży podatek niezbędne byłoby zaciągnięcie kolejnego kredytu.

Zdaniem wnioskodawczyni przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania został w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Mając na uwadze, iż w przedstawionym stanie faktycznym, wnioskodawczyni sprzedała w czerwcu 2009 r. mieszkanie nabyte w 2005 r., sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie nastąpiło. W związku z powyższym sprzedaż mieszkania stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jednakże w świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Wyliczenie zawarte w powyżej cyt. przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania.

Zgodnie z art. 21 ust. 16 ww. ustawy. przez budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Niemniej jednak zauważyć należy, iż stosownie do postanowień zawartych w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.) przedmiotem działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Mieszkania te są własnością Spółki a najemcy jedynie płacą czynsz, jednocześnie spłacając kredyt zaciągnięty przez Spółkę na ich budowę. Nawet po spłaceniu kredytu zaciągniętego przez Towarzystwo na budowę mieszkania nie można go sprzedać, podarować ani wykupić na własność. Zgodnie z art. 29a ww. ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z Towarzystwem umowę w sprawie partycypacji do 30 % w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi.

W myśl art. 32 ww. ustawy umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu.

Z powyższego wynika więc, że Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Osoba decydując się na zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego budowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu a nigdy nie jest jego właścicielem. Oznacza to, iż partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, a nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

Wskazana przez wnioskodawczynię 30% partycypacja nie stanowi udziału we własności lokalu, która dawałaby jej możliwość zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a), a jest jedynie udziałem w kosztach budowy.

W związku z powyższym poniesione przez wnioskodawczynię wydatki na partycypację w kosztach budowy oraz kaucję i remont nowego lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w dyspozycji ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy.

Warunkiem zastosowania powyższego zwolnienia jest bowiem poniesienie wydatku na nabycie lub remont własnego lokalu mieszkalnego, a nie lokalu z którego można korzystać na zasadach najmu.

Zatem stanowisko wnioskodawczyni w zaprezentowanym stanie faktycznym należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.