IBPBII/2/415-873/10/MMa - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 12 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym w dniach 21 i 26 października 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 sierpnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 13 października 2010 r. Znak: IBPP1/443-767/10/BM; IBPB II/2/415-873/10/MMa wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 21 i 26 października 2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 13 listopada 2008 r. w kancelarii notarialnej została przekazana wnioskodawczyni darowizna od rodziców. Przedmiotem darowizny były dwie działki budowlane. Obecnie na jednej z tych działek wnioskodawczyni prowadzi budowę domu jednorodzinnego, z kolei druga z działek została sprzedana dnia 7 września 2010 r. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na kontynuację rozpoczętej budowy domu. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest płatnikiem VAT. W przyszłości nie zamierza nabywać i sprzedawać działek w celach zarobkowych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy z tytułu tej sprzedaży należy zapłacić podatek dochodowy. Jeśli tak to czy wnioskodawczyni może złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży w całości przeznaczy na budowę domu i w ten sposób wnioskodawczyni nie będzie musiała płacić podatku dochodowego.

Zdaniem wnioskodawczyni, sprzedaż w dniu 7 września 2010 r. działki, którą otrzymała w darowiźnie od rodziców w dniu 13 listopada 2008 r. została dokonana przed upływem 5 lat, po upływie których sprzedaż zwolniona jest z podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawczyni środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przeznaczy w całości na kontynuowanie budowy domu.

Możliwość nie płacenia podatku dochodowego w ww. sytuacji wnioskodawczyni uznaje za konieczność dla jej ogólnego dobra, ponieważ środki finansowe przeznaczone będą na rozpoczętą budowę domu. W związku z powyższym szybciej w nim zamieszka wraz z rodziną.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8. ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni w dniu 13 listopada 2008 r. nabyła w drodze darowizny od rodziców dwie działki budowlane. Na jednej z działek rozpoczęła budowę domu jednorodzinnego natomiast drugą działkę wnioskodawczyni sprzedała w dniu 7 września 2010 r. Stosownie do powyższego, sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dokonano przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie, a zatem przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej działki budowlanej należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. w katalogu zwolnień przedmiotowych przewidują wyłącznie możliwość zastosowania tzw. ulgi meldunkowej do przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nabytych lub wybudowanych w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 nie znajdzie zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż przedmiotem sprzedaży była działka budowlana. Ustawodawca ww. zwolnieniem objął natomiast wyłącznie enumeratywnie wymienione w lit. a)-d) tego zwolnienia budynki i lokale. Grunty a tym samym działka budowlana zostały wyłączone z tego zwolnienia, gdyż zameldować na pobyt stały można się tylko i wyłącznie w budynku czy lokalu, natomiast nie na gruncie.

Wnioskodawczyni wskazała również, że środki uzyskane ze sprzedaży działki w całości przeznaczy na budowę domu na drugiej działce. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. w katalogu zwolnień przedmiotowych przewidywały jedynie możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy na podstawie tzw. ulgi meldunkowej. Zatem podkreślić należy, że dla skutków podatkowych nie ma znaczenia fakt czy wnioskodawczyni wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej działki na własne cele mieszkaniowe czy też nie. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2010 r. w ogóle nie przewidywała zwolnienia z opodatkowania dla podatników, którzy przychody ze sprzedaży nieruchomości wydatkowali na własne cele mieszkaniowe. Mając na uwadze, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą okoliczności uprawniające wnioskodawczynię do skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej działki będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stanowisko wnioskodawczyni należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.