IBPBII/2/415-859/10/HS - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej w drodze darowizny.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 6 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym w dniach 6 i 25 października 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 sierpnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismami z dnia 28 września 2010 r. Znak: IBPBII/2/415 -859/10/HS, IBPBII/2/415-860/10/HS i powtórnie z dnia 11 października 2010 r. Znak: IBPBII/2/415-859/10/HS, IBPBII/2/415-860/10/HS wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 6 października 2010 r. i 25 października 2010 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 27 września 2007 r. na mocy aktu notarialnego ojciec Wnioskodawczyni przeniósł na jej rzecz w drodze darowizny całość praw do zwrotu działki wywłaszczonej na rzecz Skarbu Państwa i odzyskanej od Starosty i Gminy. W wyniku darowizny, Wnioskodawczyni przejęła również zobowiązania finansowe na rzecz Gminy - odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia w kwocie 11 502,00 zł, które uiściła. W dniu 4 lipca 2008 r. na mocy darowizny notarialnej Wnioskodawczyni otrzymała od ojca wyżej wymienioną działkę, którą Gmina mu zwróciła.

W uzupełnieniu z dnia 21 października 2010 r. Wnioskodawczyni uściśliła, że w trakcie przeprowadzania procedur związanych z odzyskaniem działki przez jej ojca w dniu 27 marca 2007 r. na mocy aktu notarialnego jej ojciec przeniósł na jej rzecz w drodze darowizny tylko i wyłącznie całość praw do zwrotnego nabycia nieruchomości i obowiązku zwrotu na rzecz Skarbu Państwa a nie prawa do działki odzyskanej od Starosty. Decyzją Starosty z dnia 22 kwietnia 2008 r. orzeczono o zwrocie działki o powierzchni 0,0706 ha na rzecz ojca Wnioskodawczyni i jednocześnie o zobowiązaniu ojca do zwrotu na rzecz Gminy kwoty 11 502 zł. Zwrotu nieruchomości dokonano na rzecz ojca Wnioskodawczyni. Następnie ojciec Wnioskodawczyni darował jej przedmiotową nieruchomość o powierzchni 0,0706 ha aktem notarialnym z dnia 4 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni oświadczyła przed notariuszem, iż znajduje się już w posiadaniu przedmiotu umowy. Wnioskodawczyni nadmienia, iż pokryła całość odszkodowania wynikającego z decyzji Starosty.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać działkę a uzyskane pieniądze przeznaczyć na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Pozostałą sumę pieniędzy planuje natomiast przeznaczyć na inny cel lub na wykończenie mieszkania.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży działki i zakupu mieszkania na rynku pierwotnym (przed upływem 5 lat) uzyskany przychód będzie opodatkowany.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży działki i zakupu mieszkania na rynku pierwotnym przed upływem 5 lat od otrzymania darowizny nie powinna płacić podatku od przychodu, gdyż przeznacza otrzymane środki na zakup mieszkania.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki. W zakresie skutków podatkowych zamiany działki zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Zatem sprzedaż nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze darowizny pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna.

Z treści wniosku wynika, że działka decyzją Starosty została zwrócona na rzecz ojca Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wskazała, ze prawo do działki uzyskała w związku z powyższym na mocy darowizny z dnia 4 lipca 2008 r. Powyższe oznacza, że działka, której ewentualną sprzedaż przed upływem 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego Wnioskodawczyni rozważa, nabyta została w darowiźnie od jej ojca w 2008 r.

Zatem potencjalna sprzedaż tej działki nabytej w darowiźnie od ojca w 2008 r. podlegać będzie opodatkowaniu według zasad ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujących na dzień 31 grudnia 2008 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wykazano w niniejszej interpretacji przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości 19% stawką podatku.

Postanowienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są precyzyjne i nie pozostawiają jakichkolwiek wątpliwości w przypadku sprzedaży działki nabytej w drodze darowizny w latach 2007-2008 i sprzedanej przed upływem 5- letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawę obliczenia 19% podatku ze sprzedaży w 2009 r. działki nabytej w 2008 r. w drodze darowizny od ojca będzie stanowić wartość sprzedanej działki ustalona zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz ewentualny zapłacony podatek od spadków i darowizn.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. (a więc dotyczącym nabycia w latach 2007-2008) nie przewiduje bowiem jakiegokolwiek zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki przed upływem okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Oznacza to, że nie przewiduje również możliwości zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia przez Wnioskodawczynię środków uzyskanych ze sprzedaży tej działki na zakup mieszkania. Ponieważ z opisu zdarzenia przedstawionego we wniosku i jego uzupełnień nie wynika, aby przedmiotowa działka stanowiła działkę zabudowaną Organ nadmienia, iż jedyne zwolnienie przewidziane przez ustawodawcę przy odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 dotyczy zwolnienia przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia lokali lub budynków mieszkalnych (tzw. ulga meldunkowa).

Również podnoszony przez Wnioskodawczynię argument w postaci pokrycia przez nią odszkodowania nie skutkuje jakimkolwiek zwolnieniem z tego tytułu w podatku dochodowym od osób fizycznych i nie ma znaczenia przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży działki otrzymanej w drodze darowizny od ojca w 2008 r. W przypadku nabytych w drodze darowizny nieruchomości przychód z odpłatnego zbycia można pomniejszyć wyłącznie o zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Tymczasem kwota 11 502,00 zł nie jest żadnym nakładem, który zwiększa wartość działki, lecz jak sama Wnioskodawczyni pisze w uzupełnieniu jest odszkodowaniem.

Stosownie do art. 136 § 3 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140. W myśl natomiast art. 140 ust. 1 ustawy, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Jak wynika z ust. 2 tegoż przepisu odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji.

Powyższe oznacza, że kwota, którą Wnioskodawczyni zapłaciła nie jest ceną nabycia tej nieruchomości, lecz odszkodowaniem otrzymanym wcześniej przez wywłaszczonego właściciela. Nie mamy zatem do czynienia z żadnym dodatkowym wydatkiem poniesionym przez Wnioskodawczynię na nabycie, lecz ze zwrotem odszkodowania, które wcześniej otrzymał wywłaszczony właściciel nieruchomości. Bez znaczenia jest, że odszkodowanie zwróciła Wnioskodawczyni a nie ojciec. Istotnym w sprawie jest fakt, że jeśli Wnioskodawczyni poniosła wydatek za ojca, to w świetle prawa cywilnego przysługuje jej wobec ojca roszczenie o zwrot całej kwoty. Jeśli natomiast przejęła prawo do wystąpienia o zwrot nieruchomości, to przejęła również obowiązek zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania jaki ciążył na ojcu. Kwota odszkodowania nie ma jednak wpływu na ustalenie podstawy opodatkowania, gdyż oznacza jedynie zwrot na rzecz Starosty pieniędzy wcześniej otrzymanych tytułem odszkodowania. Nie jest zatem żadnym poniesionym na nabycie nieruchomości wydatkiem. Wnioskodawczyni otrzymała bowiem nieruchomość w drodze darowizny, a zatem przychód z planowanej sprzedaży może pomniejszyć wyłącznie o zapłacony podatek od darowizny oraz nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawczyni uznaje się za nieprawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.