IBPBII/2/415-749/12/HS - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 30 maja 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 maja 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 12 lipca 2007 r. wnioskodawca wraz z żoną zakupił działkę budowlaną, na której został wybudowany dom. W dniu 3 lutego 2012 r. budynek został oddany do użytkowania. W przyszłości wnioskodawca zamierza sprzedać posiadaną nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy po sprzedaży nieruchomości wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego od sprzedaży, czy po pięciu latach od nabycia działki wnioskodawca jest zwolniony z płacenia podatku.

Czy gdyby była konieczność zapłaty podatku, to czy można rozliczyć ten podatek kupując mieszkanie lub działkę budowlaną i materiały budowlane na budowę nowego domu.

Zdaniem wnioskodawcy, po pięciu latach od nabycia nieruchomości (okres 5 lat mija 12 lipca 2012 r.). jest on zwolniony z płacenia podatku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Zatem sprzedaż nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być zatem liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca nabył w drodze kupna działkę gruntową, na której wybudował budynek mieszkalny oddany do użytkowania w dniu 3 lutego 2012 r.

W przedmiotowej sprawie istotnym jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności i własność nieruchomości gruntowej rozciąga się również na budynki, które stanowią części składowe tej nieruchomości. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika - art. 235 k.c.

Mając zatem na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, nabytej w 2007 r., na której w 2012 r. zakończono budowę domu jednorodzinnego oddając go do użytkowania - nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale tylko wówczas, gdy przychód ze sprzedaży uzyskany zostanie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Oznacza to, iż przychód uzyskany ze sprzedaży całej przedmiotowej nieruchomości zabudowanej dopiero po dniu 31 grudnia 2012 r. (a nie jak chce wnioskodawca - po dniu 12 lipca 2012 r.) w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2013 r. przychód jako uzyskany przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Dokonując więc oceny skutków podatkowych ewentualnej sprzedaży przed dniem 1 stycznia 2013 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W myśl powyższego, kosztem uzyskania przychodu bez wątpienia będzie wydatek poniesiony na nabycie gruntu, na którym wzniesiono budynek. Natomiast nakładem, który zwiększył wartość tego gruntu będą poniesione przez wnioskodawcę wydatki na budowę budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przepisach prawnych nie została określona definicja opłat administracyjnych, w związku z powyższym należy odnieść się do słownikowego znaczenia tego pojęcia. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego opłata administracyjna jest to świadczenie pieniężne pobierane na rzecz państwa lub samorządu terytorialnego (lub innego związku publiczno-prawnego) z racji czynności urzędowych organów państwowych lub samorządowych albo w zamian za usługi tych organów i instytucji publicznych. Opłaty administracyjne mają co do zasady zapewnić pokrycie wydatków spowodowanych czynnościami urzędowymi, kosztów usług i utrzymanie urządzeń publicznych. W przypadku gdyby wnioskodawca faktycznie poniósł jakiekolwiek opłaty administracyjne związane ze sprzedaną nieruchomością dokumentami potwierdzającymi ich poniesienie mogą być np. akty administracyjne, z których wynika obowiązek uregulowania tych należności np. decyzje organów administracji państwowej lub samorządowej, wskazujące wysokość tych opłat oraz dowody ich zapłaty.

Jak wykazano w niniejszej interpretacji przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu 19% stawką podatku. Postanowienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są precyzyjne i nie pozostawiają jakichkolwiek wątpliwości w przedmiocie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w latach 2007-2008 i sprzedanej przed upływem 5- letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawę obliczenia 19% podatku ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej nabytej w 2007 r. będzie stanowić wartość tej nieruchomości ustalona zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz udokumentowane koszty nabycia i udokumentowane w sposób określony w art. 22 ust. 6e nakłady poniesione na gruncie czyli wydatki na wybudowanie budynku.

Organ nadmienia, iż ustawodawca przewidział przy odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 zwolnienie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia lokali lub budynków mieszkalnych zwane ulgą meldunkową. Zwolnienie to mogłoby dotyczyć wnioskodawcy, nawet w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, gdyby był on zameldowany na pobyt stały przez okres 12 miesięcy w budynku mieszkalnym, który zamierza zbyć. Natomiast przy sprzedaży nieruchomości nabytej w latach 2007-2008 i sprzedanej przed upływem 5- letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują innych niż powyżej wymieniona ulg i zwolnień, w tym również z tytułu wydatkowania przychodu ze sprzedaży na nabycie innego mieszkania czy działki budowlanej lub na zakup materiałów budowlanych z przeznaczeniem na budowę nowego domu.

Stanowiska wnioskodawcy nie można było uznać za prawidłowe, z uwagi za niewłaściwy sposób określenia przez niego upływu 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku wnioskodawcy termin ów upływa dopiero z dniem 31 grudnia 2012 r., a nie z dniem 12 lipca 2012 r. wskazanym przez wnioskodawcę. Ustawodawca bowiem wyraźnie sformułował, że upływ 5-letniego okresu należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części, lub udziału w nieruchomości.

Nadmienić należy, iż pisemne interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści przepisów art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Oznacza to, że niniejsza interpretacja wydana została wyłącznie dla wnioskodawcy. Małżonka wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.