IBPBII/2/415-725/09/MM - Skutki podatkowe uzyskiwania dochodów z najmu kamienicy, która znajduje się w rozliczeniu Zarządu Budynków Komunalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 lipca 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 13 lipca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 25 sierpnia 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 13 lipca 2009 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 7 sierpnia 2009 r. Znak: IBPB II/2/415-725/09/MM, IBPP2/443-551/09/LŻ wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 25 sierpnia 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca będący osobą fizyczną, posiadającą rozdzielność majątkową, nabył udział w kamienicy, która jest obecnie w rozliczeniu Zarządu Budynków Komunalnych ze względu na udział w niej Skarbu Państwa. ZBK zawiera wszelkie umowy jako administrator budynku. Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej opodatkowanej według stawki podatku liniowego oraz spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. We wpisie do ewidencji działalności gospodarczej wnioskodawca nie ma zgłoszonego najmu - jest więc to jego prywatne źródło dochodów. Na dzień dzisiejszy faktury VAT przychodowe z tytułu najmu kamienicy wystawia oraz kosztowe rozlicza Zarząd Budynków Komunalnych, on jest podatnikiem podatku VAT i od przychodów z całej kamienicy odprowadza VAT, natomiast podatku dochodowego od dochodów z najmu nie odprowadza (zwolniony jako zakład budżetowy).

Wpływy z przychodów z najmu wpływają na konto Zarządu Budynków Komunalnych. Po zakończonym roku podatkowym Zarząd Budynków Komunalnych sporządza bilans i Rachunek Zysków i Strat oraz przesyła procentowy udział dochodu na konto wnioskodawcy w roku następnym tzn. za 2008 r. w roku 2009 jako źródło pożytków z majątku. Brak jest bieżących informacji o miesięcznych przychodach i kosztach z udziału w najmie, pomimo pisemnego wniosku o podawanie tych danych. Według uzyskanych informacji wnioskodawca powinien wpłacać miesięczne zaliczki. Wnioskodawca nie mając danych dolicza więc dochody z najmu według procentowego udziału do zeznania podatkowego PIT-36/2008 za dany rok podatkowy, tj. za który otrzymał informację (nie w roku wpływu na konto bankowe). Podatku VAT z najmu nie odprowadza, gdyż robi to Zarząd Budynków Komunalnych od całej kamienicy.

W bieżącym roku wnioskodawca ma zamiar wynająć lokal mieszkalny i odprowadzać miesięczne zaliczki od tego dochodu (umowa będzie zawarta między wnioskodawcą a najemcą). Od Zarządu Budynków Komunalnych będzie otrzymywał faktury kosztowe.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca nadmienił, że nadal prowadzi korespondencję z Zarządem Budynków Komunalnych, co do uzyskiwania miesięcznych informacji o pożytkach z ww. nieruchomości dotyczących jego części udziału, z uwagi na miesięczny obowiązek wpłacania zaliczek od uzyskanych dochodów zgodnie z art. 44 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie odprowadzając zaliczek miesięcznych wnioskodawca naraża się bowiem na konieczność zapłacenia odsetek od nieuregulowanym w terminie zaliczek.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania.

Czy powyższe rozliczenie jest prawidłowe. Co jeżeli będą inne dochody z najmu. Czy wnioskodawca powinien odprowadzać zaliczki miesięczne na podatek dochodowy od całości dochodów z najmu czy tylko od części.

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym powinien odprowadzać podatek według procentowego udziału w ogólnym dochodzie w momencie postawienia mu do dyspozycji środków pieniężnych czyli za 2008 r. ująć dochód w zeznaniu rocznym w roku 2009 r. (tj. w dniu wpływu na konto bankowe wnioskodawcy), a miesiącu następnym po otrzymaniu środków odprowadzić miesięczną zaliczkę. Od pozostałych dochodów z najmu odprowadzać zaliczki miesięczne do 20 następnego miesiąca po otrzymaniu zapłaty lub terminu płatności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępnie zauważyć należy, iż przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytania w zakresie podatku dochodowego do osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębną interpretację.

Współwłasność normują przepisy księgi II, tytułu I, działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że w przypadku współwłasności współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że zgodnie z brzmieniem art. 8 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady te stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale w zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest między innymi najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyższy przepis wyraźnie wskazuje, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Należy jednak podkreślić, że ponieważ podatek dochodowy od osób fizycznych rozliczany jest w danym czasie, istotne znaczenie ma określenie momentu uzyskania przychodu, by przyporządkować przychód do danego okresu rozliczeniowego - roku podatkowego, a w przypadku zaliczkowego rozliczania podatku również - miesiąca.

Moment powstania przychodu z najmu określa art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Aby więc powstał po stronie wynajmującego przychód konieczne jest zaistnienie przesłanki określonej w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Przez pojęcie "otrzymane" należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Mając na uwadze istnienie wielu form rozliczeń, należy uznać, że otrzymane pieniądze to nie tylko wypłacona gotówka, ale również kwota, która wpłynęła na rachunek bankowy podatnika.

Natomiast "postawionymi do dyspozycji" są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik - wykazując określoną aktywność - ma możliwość włączyć do swojego władztwa. Innymi słowy, podatnik ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy, a nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone środki do dyspozycji.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy - są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki miesięczne. Wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób:

Stosownie do art. 44 ust. 6 ww. ustawy zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

Obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę wolną od podatku, która w 2009 r. wynosi 3.089 zł.

Należy zauważyć, iż od dnia 1 stycznia 2007 r. podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych wpłacający zaliczki na podatek dochodowy nie składają miesięcznych deklaracji (PIT-5).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca posiada udział w kamienicy, która jest wynajmowana. Nieruchomość ta jest obecnie w rozliczeniu Zarządu Budynków Komunalnych, który jako administrator budynku zawiera wszelkie umowy. Po zakończeniu roku podatkowego Zarząd Budynków Komunalnych sporządza bilans i rachunek zysków i strat, i następnie przelewa na konto wnioskodawcy procentowy udział jego dochodu.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż przychód z tytułu najmu kamienicy powstanie dla wnioskodawcy z datą wypłaty lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych przez Zarząd Budynków Komunalnych. Jeżeli więc środki z najmu za 2008 r. zostały wnioskodawcy postawione do dyspozycji w 2009 r., stanowią one dochód z najmu osiągnięty w roku podatkowym 2009. Równocześnie, jeżeli otrzymana kwota ze względu na jej wysokość spowodowała obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy, wnioskodawca winien w terminie do 20 następnego miesiąca wpłacić należną zaliczkę na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.

Po zakończeniu 2009 r., w terminie do 30 kwietnia 2010 r. wnioskodawca jest obowiązany złożyć zeznanie roczne o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2009 (PIT-36) oraz dokonać wpłaty różnicy pomiędzy podatkiem należnym, a sumą należnych za dany rok zaliczek (art. 45 ust. 1 i ust. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Zaliczka na podatek należna jest od dochodów osiągniętych w danym miesiącu. Jeżeli więc wnioskodawca w danym miesiącu uzyskał oprócz dochodu z najmu kamienicy również inne dochody z najmu (np. z najmu lokalu mieszkalnego), winien odprowadzić zaliczkę od sumy tych dochodów.

Reasumując, przychody z najmu stosownie do art. 11 ust. 1 ww. ustawy powstają w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji wnioskodawcy czynszu. Do 20 każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym wnioskodawca otrzymał dochód z najmu, winien odprowadzić miesięczne zaliczki. Wyjątkiem są zaliczki za miesiąc grudzień, które winny być uiszczone do 20 grudnia w wysokości zaliczki należnej za listopad. Jeżeli więc wnioskodawca wykazał w zeznaniu rocznym za 2008 r. jako dochód z najmu środki pieniężne, które uzyskał w 2009 r. winien złożyć korektę zeznania.

Stanowisko wnioskodawcy, zgodnie z którym środki pieniężne pochodzące z najmu stanowią dochód w dniu wpływu na konto bankowe wnioskodawcy i do 20 następnego miesiąca po otrzymaniu zapłaty wnioskodawca winien odprowadzać zaliczki miesięczne należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.