IBPBII/2/415-684/12/MMa

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2012 r. (daata wpływu do tut. Biura 10 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, na nabycie której zaciągnięto pożyczkę - jest nieprawidłowe.

W dniu 10 maja 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, na nabycie której zaciągnięto pożyczkę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z żoną dniu 13 grudnia 2006 r. podpisał umowę kupna/sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zgodnie z § 2 tej umowy cena za wspomnianą nieruchomość ustalona została w wysokości 35.500 zł.

Małżonkowie chcieli skorzystać z oferty kredytowej banków. Niestety ze względu na niską kwotę jak na kredyt hipoteczny (32.000 zł) żaden z banków nie był chętny do jego udzielenia. Zaproponowano małżonkom pożyczkę gotówkową i taką zdecydowali się zaciągnąć z przeznaczeniem na zapłatę za nieruchomość. W dniu 15 stycznia 2007 r. pożyczka została uruchomiona w formie przelewu. Po potrąceniu i pobraniu prowizji należnej bankowi w kwocie 640 zł wnioskodawca w dniu 18 stycznia 2007 r. dokonał przelewu na rzecz sprzedającego kwoty 33.000 zł tytułem "zaplata za nieruchomość". W dniu 25 stycznia 2007 r. wnioskodawca przelał pozostałą do zapłaty kwotę 2.500 zł tytułem "dopłata do nieruchomości" zgodnie z ustaleniem i zapisem w umowie kupna/sprzedaży (łączna kwota 35.500 zł). Z przyczyn osobistych małżonkowie byli zmuszeni sprzedać nieruchomość w dniu 30 marca 2010 r. tj. przed upływem 5 lat od jej nabycia za kwotę 50.000 zł.

W dniu 12 kwietnia 2010 r. wnioskodawca złożył wraz z żoną do urzędu skarbowego stosowną deklarację PIT-23 i uiścił podatek od kwoty 20.000 zł (łącznie 2.000 zł - po 1.000 zł wnioskodawca i jego żona). Pozostałą kwotę pochodzącą ze sprzedaży tj. 30.000 zł małżonkowie postanowili przeznaczyć na remont mieszkania oraz na spłatę i zamknięcie rachunku pożyczki zaciągniętej na zakup sprzedanej nieruchomości. W dniu 29 marca 2010 r. wnioskodawca dokonał całkowitej spłaty pożyczki w kwocie 14.502,03 zł środkami pochodzącymi że sprzedaży nieruchomości. Małżonkowie należną kwotę otrzymali przed dniem sporządzenia aktu notarialnego tj. 30 marca 2010 r.

Przed upływem 2 lat od daty sprzedaży tj. w dniu 30 marca 2012 r. małżonkowie dokonali korekty rozliczenia należnego podatku i wpłaty pozostałej jego części wraz z odsetkami za zwłokę - 2 x 1.680,00 zł = 3.366,00 zł od kwoty 30.000 zł Łącznie zapłacili więc cały należny podatek w wysokości 5.366,00 zł od kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości równej 50.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota 14.502,03 zł przeznaczona na spłatę pożyczki jako część kwoty ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonej na wcześniejszą spłatę pożyczki zaciągniętej na jej zakup może być przedmiotem zmniejszenia kwoty 50.000 zł, od której naliczony i zapłacony został podatek.

Zdaniem wnioskodawcy, uruchomiona w momencie zakupu nieruchomości pożyczka gotówkowa w całości została przeznaczona (zgodnie z zapisem w akcie notarialnym) jako "zapłata za nieruchomość" i taki też przelew został dokonany. Z przyczyn osobistych, zakupiona w grudniu 2006 r. nieruchomość, została sprzedana 30 marca 2010 r. za cenę 50.000,00 zł. Część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży w kwocie 14.502,03 zł została w marcu 2010 r. przeznaczona na spłatę całości pożyczki gotówkowej zaciągniętej na jej zakup - wcześniejsza spłata.

Z opinii wnioskodawcy, pożyczka gotówkowa została zaciągnięta w banku i przeznaczona w całości na zakup nieruchomości. Z kolei po jej sprzedaży, cześć kwoty uzyskanej z tej sprzedaży została przeznaczona na wcześniejszą spłatę wspomnianej pożyczki.

W świetle przedstawionych powyżej faktów, wnioskodawca uważa za zasadne uznanie kwoty 14.502,03 zł jako zmniejszającej podstawę naliczenia należnego zryczałtowanego podatku dochodowego - 10% z kwoty 50.000,00 zł. (odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych).

Wnioskodawca wskazuje, że banki niechętnie udzielały kredytów hipotecznych na tak niewielkie kwoty - 2006 r./2007 r. Proponowały pożyczki gotówkowe ze względu na prostsze procedury ich udzielania. Z takiej oferty małżonkowie skorzystali.

Wnioskodawca nadmienia, że cały należny podatek (wraz z odsetkami za zwłokę) od kwoty sprzedaży (50.000,00 zł) został uiszczony we właściwym urzędzie skarbowym.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca wraz z żoną w dniu 13 grudnia 2006 r. nabył nieruchomość za kwotę 35.500 zł. Celem dokonania zapłaty za ww. nieruchomość małżonkowie zaciągnęli pożyczkę gotówkową z przeznaczeniem na zakup nieruchomości. W dniu 15 stycznia 2007 r. pożyczka gotówkowa została uruchomiona. Następnie małżonkowie w dniu 30 marca 2012 r. sprzedali przedmiotową nieruchomość za kwotę 50.000 zł Z ww. kwoty w dniu 29 marca 2010 r. zł dokonano wcześniejszej spłaty pozostałej części pożyczki zaciągniętej w dniu 15 stycznia 2007 r.

Z uwagi na fakt, iż nabycia nieruchomości dokonano w 2006 r. w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli:

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a-e) w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w terminie nie późniejszym niż okres dwóch lat od dnia sprzedaży na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

W pierwszym rzędzie rozważenia wymaga odpowiedź na pytanie, czy spłata pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości, daje wnioskodawcy prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć zatem należy, że iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, o których mowa w lit. a) ustawy.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika zatem, że tylko spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe spełnia przesłanki zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości od podatku dochodowego. Zatem należy uznać, że zwolnienie to nie dotyczy przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione w ww. przepisie.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż pożyczka udzielona na dowolny cel, chociażby została faktycznie przeznaczona na cele mieszkaniowe nie wypełnia dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeznaczenie pożyczki na cele mieszkaniowe powinno wynikać wprost z zawartej umowy. Przy zaciąganiu pożyczki, w interesie podatnika leży przeanalizowanie możliwości skorzystania z wybranej preferencji podatkowej przed skorzystaniem z konkretnego produktu bankowego, bowiem w świetle obowiązującej w prawie cywilnym swobody zawierania umów jest możliwe takie wynegocjowanie ostatecznego kształtu umowy pożyczki, która uwzględniałaby obowiązujące przepisy podatkowe (w szczególności w zakresie zwolnień podatkowych). Cel zawarcia umowy pożyczki ma więc wynikać bezpośrednio z treści umowy a nie tylko z zamiarów podatnika co do jej wydatkowania lub dokumentów potwierdzających sposób rozdysponowania środków.

Zamiarem ustawodawcy tworzącego przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie na przykład potrzeb konsumpcyjnych. Unormowania zamieszczonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można bowiem odrywać od pozostałej części ustępu 32 ustawy. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane bezpośrednio lub także pośrednio (kredyty, pożyczki i odsetki od tychże) na realizację nowego - szeroko rozumianego - celu mieszkaniowego. Chodziło zatem o wsparcie budownictwa mieszkaniowego. Takie znaczenie analizowanych przepisów jest oczywiste, jeśli zważyć, że rozwój budownictwa mieszkaniowego jest ważnym celem społecznej polityki państwowej, ale także polityki gospodarczej w ogóle.

Zatem podatnik, który przeznaczył środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę pożyczki zaciągniętej na zakup tej nieruchomości nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, jeżeli z umowy pożyczki wprost nie wynika cel jej zawarcia lub w przypadku gdy podatnik przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę pożyczki zaciągniętej wcześniej na jej zakup, to wówczas nie ma on prawa do skorzystania w tej części ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stanowisko wnioskodawcy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Stosownie do powyższego żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.