IBPBII/2/415-57/12/MM - PIT w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych nabytych uprzednio jako realizacja własnego celu mieszkaniowego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura - 16 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych nabytych uprzednio jako realizacja własnego celu mieszkaniowego - jest prawidłowe.

W dniu 16 stycznia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych nabytych uprzednio jako realizacja własnego celu mieszkaniowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2005 r. wnioskodawczyni kupiła działkę, którą sprzedała w 2010 r. W ciągu 2 tygodni wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenie, że zamierza uzyskaną kwotę przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. W 2010 r. wnioskodawczyni kupiła działkę budowlaną i pięć mieszkań jako realizację własnego celu mieszkaniowego. W 2011 r. wnioskodawczyni rozpoczęła budowę domu na zakupionej działce. W krótkim czasie okazało się, że nie otrzyma kredytu bankowego na budowę domu. Postanowiła sprzedać część mieszkań. W ciągu całego 2011 r. wnioskodawczyni sprzedała cztery mieszkania. Od sprzedanych mieszkań musi zapłacić podatek. Podatek chce zapłacić w wysokości 19% podstawy opodatkowania tj. kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomniejszonej o koszt zakupu, notariusza, pośrednika itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do obliczenia podstawy opodatkowania można zaliczyć koszt zakupu mieszkań, które były wcześniej wydatkiem na własne cele mieszkaniowe.

Zdaniem wnioskodawczyni, mamy do czynienia z dwoma oddzielnymi zdarzeniami podatkowymi. Każde ze zdarzeń podlega innym stanom prawnym. Każde z nich powinno być osobno rozpatrywane. Zatem podatek od sprzedaży mieszkań powinien być naliczony zgodnie z obowiązującymi przepisami w 2010 r. przy zbywaniu nieruchomości w okresie krótszym niż 5 lat od jej zakupu.

Podatek od odpłatnego zbycia czterech mieszkań wnioskodawczyni powinna zapłacić w wysokości 19% podstawy opodatkowani. Podstawą opodatkowania powinien być uzyskany przychód pomniejszony o koszt zakupu mieszkań, koszty dodatkowe takie jak notariusz, pośrednik, itp.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2010 r. wnioskodawczyni kupiła m.in. pięć mieszkań. Zakup ten był rozliczony w ramach realizacji celu mieszkaniowego w związku ze sprzedażą w 2010 r. gruntu nabytego w 2005 r. W 2011 r. wnioskodawczyni sprzedała cztery z pięciu przedmiotowych mieszkań w celu pozyskania środków na budowę domu.

Należy zauważyć, że z uwagi na okoliczność, że nabycie lokali mieszkalnych, które wnioskodawczyni sprzedała nastąpiło w 2010 r., w sprawie opodatkowania tej sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Wątpliwości wnioskodawczyni budzi możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych środków przeznaczonych na ich zakup a pochodzących ze sprzedaży działki nabytej w 2005 r. w sytuacji, gdy środki te zwolnione były z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na cele mieszkaniowe.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia, kosztu wytworzenia i nakładu. Zauważyć również należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera żadnego ograniczenia w tym zakresie w przedmiocie możliwości uznawania wydatków za koszty uzyskania przychodu. Nie ma zatem przeszkód aby wnioskodawczyni zaliczyła do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych wydatki poniesione na ich nabycie, mimo iż zostały sfinansowane ze środków, które w przeszłości zwolnione były z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na cele mieszkaniowe.

Jak słusznie wskazała wnioskodawczyni zakup nieruchomości w ramach celu mieszkaniowego i późniejsza jej sprzedaż są to dwa oddzielne zdarzenia podatkowe, które regulują odrębne przepisy. W niniejszej sprawie każde z tych zdarzeń rozpatrywane jest w innym stanie prawnym. Sprzedaż nieruchomości nabytej w ramach realizacji celu mieszkaniowego nie ma wpływu na sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu. Ustawa bowiem nie ogranicza zasad ustalania kosztów uzyskania przychodu nieruchomości nabytej w związku z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Innymi słowy, wnioskodawczyni ma prawo sprzedać ww. lokale mieszkalne i zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia poszczególnych lokali czyli cenę nabycia, sporządzenia aktu notarialnego oraz pośrednika, dzięki któremu zakupiła lokal.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT-39).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Podsumowując, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia poszczególnych lokali mieszkalnych będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy (tekst jedn.: wartością rynkową lokalu mieszkalnego ustaloną na dzień zbycia pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tekst jedn.: udokumentowanym kosztem nabycia tego mieszkania oraz ewentualnie udokumentowanymi nakładami na to mieszkanie, które zwiększyły jego wartość).

Tym samym stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.