IBPBII/2/415-513/14/MM - Ustalenie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 19 maja 2014 r. (data otrzymania 22 maja 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 maja 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 11 lipca 2012 r. Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej (akt notarialny nr XXX/2012) otrzymanej w drodze darowizny od matki (akt notarialny nr XXX/2009 r.).

Wnioskodawca skorzystał ze zwolnienia przedmiotowego w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131, które to zwolnienie nadal obejmuje Wnioskodawcę. Wnioskodawca zgodnie z deklaracją PIT-39 złożoną w 2012 r. zobowiązał się do wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w okresie 2 lat począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca mając na względzie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ma zamiar zakupić bale drewniane odpowiednio przygotowane do złożenia budynku mieszkalnego według indywidualnego projektu wykonanego na zamówienie Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wskazuje, że nie posiada jeszcze nieruchomości gruntowej, gdyż jest w trakcie zakupu tejże nieruchomości, a ma na względzie, że sprawy związane z zakupem tej nieruchomości formalne, techniczne, urzędowe mogą się wydłużyć co może skutkować tym, że nie zostanie zachowany ustawowy termin 2 lat i maksymalnie może on ulec wydłużeniu jeszcze o dodatkowe 6 miesięcy.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Czy zakup bali drewnianych, które to bale przeznaczone są na budowę własnego budynku mieszkalnego zgodnie z indywidualnym projektem kwalifikuje się do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia od podatku kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości gruntowej, która to kwota w całości zostanie przeznaczona na zakup bali drewnianych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 21 ust. 25 dotyczy tego co ustawodawca uważa za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, które obejmuje przedmiotowe zwolnienie. Niniejszy art. 21 ust. 25 został przez ustawodawcę sformułowany jako enumeratywne wyliczenie wydatków, każde z osobna, są nimi m.in. zakup gruntu, zakup budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawdo lokalu, budowa własnego domu mieszkalnego co pozwala wnioskować, że można zakupić materiał budowlany przeznaczony na budowę własnego domu i ten zakup również skorzysta ze zwolnienia, niekoniecznie przy tym posiadając nieruchomość gruntową. Na taką interpretację tego przepisu pozwala sformułowany przez ustawodawcę przepis art. 21 ust. 28, który jasno wskazuje co nie uważa się za takie wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca 11 lipca 2012 r. sprzedał nieruchomość, którą nabył w drodze darowizny w 2009 r.

Tym samym przychód jaki Wnioskodawca uzyskał z odpłatnego zbycia nieruchomości - stosownie do treści 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu i podlega opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tekst jedn.: wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy - wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy - za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych środków wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednym z takich celów jest m.in. budowa własnego budynku mieszkalnego, przy czym przez własny budynek rozumie się budynek stanowiący własność lub współwłasność podatnika.

Warunek ten nierozerwalnie związany jest ze stwierdzeniem zawartym w zacytowanym art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d w związku z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz uregulowaniami wynikającymi z prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego - budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tak więc biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

Wnioskodawca wskazał, że ma zamiar kupić bale drewniane odpowiednio przygotowane do złożenia budynku mieszkalnego, jednakże nie posiada jeszcze nieruchomości gruntowej. Transakcja zakupu nieruchomości gruntowej zakończy się po upływie ustawowego dwuletniego okresu, o którym mowa w art. 21 ust. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc powyższe wyjaśnienia na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że podatnik poniesie wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego tylko wówczas gdy będzie posiadał prawo do gruntu. Nie można bowiem budować własnego budynku jeżeli nie posiada się własności gruntu. Ustawodawca pozwolił wydatkować dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatnik będzie miał zatem prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zarówno nabycie materiałów budowlanych jak i nabycie własności działki nastąpi nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości, przy czym bez znaczenia pozostaje kolejność czynności tzn. zakupy dokonane zarówno przed, jak i po nabyciu gruntu upoważniają do korzystania z ulgi. Zatem tylko w sytuacji gdy Wnioskodawca do końca 2014 r. uzyska tytuł własności lub współwłasności działki budowlanej będzie można uznać zakup bali drewnianych za wydatek poniesiony na budowę własnego budynku mieszkalnego. Nie mając prawa do gruntu budowlanego nie można ponosić wydatków związanych z budową własnego budynku. Zwolnienie przysługuje bowiem w związku z budową własnego budynku a nie w związku z samym zakupem materiałów budowlanych. Nie mając prawa własności do działki, na której można wybudować budynek mieszkalny Wnioskodawca ponosiłby tylko wydatki na zakup materiałów budowlanych a takiego przeznaczenia przychodu nie przewiduje art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który jest katalogiem zamkniętym.

Nie ma racji Wnioskodawca, twierdząc że skoro art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jakich wydatków nie uważa się za wydatki, o których mowa w ust. 25, to tym samym pozwala na uznanie za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe wydatków na zakup materiałów budowanych nawet gdy nie posiada się tytułu prawnego do gruntu.

Przywołany przez Wnioskodawcę art. 21 ust. 28 ww. ustawy precyzuje, że celów mieszkaniowych nie można realizować nabywając grunt lub budując budynek na cele rekreacyjne. Ustawodawca zwalnia wyłącznie wydatki związane z realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych a nie rekreacyjnych. Nie oznacza to jednak, że w każdym innym przypadku gdy podatnik dąży do realizacji potrzeb mieszkaniowych ponosi wydatki, które uprawniają go do skorzystania z omawianego zwolnienia. Również w przypadku realizacji celów mieszkaniowych ustawodawca ograniczył je warunkami. Jednym z takich warunków - jak już wyjaśniono - jest poniesienie wydatku na budowę własnego budynku mieszkalnego. Aby natomiast można było uznać, że podatnik poniósł w ustawowym terminie wydatek na budowę własnego budynku mieszkalnego musi posiadać prawo własności lub współwłasności gruntu, na którym te zakupione materiały budowlane będzie wykorzystywał czyli budował własny budynek mieszkalny. Ten warunek wynika wprost z przepisu art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który to przepis Wnioskodawca pominął przy analizie warunków zwolnienia.

Podkreślić należy, że norma prawna statuująca zwolnienie podatkowe, a więc mająca charakter wyjątku, odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, musi być interpretowana ściśle, gdyż niedopuszczalne jest stosowanie przy jej interpretacji wykładni rozszerzającej. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Podsumowując, o wydatku poniesionym na budowę własnego budynku mieszkalnego można mówić tylko wówczas gdy przysługuje nam tytułu własności lub współwłasności do działki budowlanej. Oczywiście działkę można nabyć po zakupie materiałów budowlanych i później budować własny budynek mieszkalny. Jednakże skoro ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wyznaczył okres w jakim należy ponieść wydatki na realizację własnego celu mieszkaniowego, to wydatek na budowę własnego budynku w świetle ustawy zostanie poniesiony wyłącznie w sytuacji, gdy przed upływem dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, nabędzie się tytuł prawny do działki budowlanej.

Skoro Wnioskodawca do końca 2014 r. nie będzie właścicielem ani współwłaścicielem działki budowlanej, to wydatku poniesionego na zakup bali drewnianych nie będzie można uznać za wydatek poniesiony na budowę własnego budynku mieszkalnego. Będzie to wyłącznie wydatek na zakup materiału budowlanego, który nie został objęty zwolnieniem z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia przy tym pozostaje dlaczego Wnioskodawca w ustawowym terminie nie nabędzie prawa własności lub współwłasności do działki, na której chce budować budynek mieszkalny.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.