IBPBII/2/415-485/11/MMa

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 12 kwietnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

* w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kwoty 104.000 zł odpowiadającej w przybliżeniu kwocie zwolnienia z długu męża oraz kwoty prowizji dla pośrednika z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe,

* w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

W dniu 12 kwietnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w lipcu 2007 r. aktem notarialnym wraz z mężem kupiła nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym za kwotę 230.000,00 zł, na nabycie której małżonkowie otrzymali kredyt hipoteczny w wysokości 241.099,50 zł.

Nieruchomość ta została obciążona hipoteką umowną kaucyjną do sumy 409.869,15 zł ustanowioną dla zabezpieczenia spłaty rat kapitałowych, rat odsetkowych kredytu, odsetek za opóźnienie lub zwłokę i kosztów postępowania egzekucyjnego na rzecz banku dla zabezpieczenia udzielonego kredytu.

Ww. nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Kupując nieruchomość wnioskodawczyni poniosła wraz z mężem koszty w wysokości 12.994,42 zł (koszty notariusza oraz koszty pośrednika). W trakcie zamieszkania wnioskodawczyni poczyniła nakłady na remont nieruchomości (założenie centralnego ogrzewania) w wysokości 7.018,83 zł.

Następnie we wrześniu 2008 r. po ustanowieniu rozdzielności majątkowej wnioskodawczyni dokonała wraz z małżonkiem podziału majątku wspólnego, w ten sposób, iż swój udział w nieruchomości w wysokości #189; mąż przekazał wnioskodawczyni na własność za ustaloną kwotę 11.000,00 zł oraz przejęcie całego zobowiązania wobec kredytodawcy. W związku z podziałem majątku wnioskodawczyni zobowiązała się do samodzielnej spłaty kredytu w kwotach i terminach wynikających z harmonogramu spłat kredytu, jednocześnie zwalniając męża z tego zobowiązania.

Kwota spłaty w wysokości 11.000,00 zł obejmowała udział męża w kosztach nabycia nieruchomości oraz poczynionych do tego czasu nakładach.

Wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z treścią umowy o podziału majątku wspólnego wynosiła 230.000,00 zł. Kwotę 11.000,00 zł wnioskodawczyni spłaciła mężowi w całości zgodnie z umową o podział majątku wspólnego.

We wrześniu 2009 r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za kwotę 275.000,00 zł, spłacając jednocześnie w całości kredyt hipoteczny w wysokości 240.000,00 zł.

Dokonując sprzedaży domu wnioskodawczyni poniosła dodatkowe koszty związane z jego zbyciem w wysokości 10.065,00 zł (koszty pośrednika).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z regulacją art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jednocześnie zgodnie z regulacją art. 30e ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, natomiast podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Podkreślić należy, iż ustawodawca nie określił co rozumie pod pojęciem koszty odpłatnego zbycia określone w art. 19 ust. 1 ustawy, jak również udokumentowane koszty nabycia nieruchomości.

W opinii wnioskodawczyni w każdym indywidualnym przypadku organ podatkowy powinien dokonać wnikliwej oceny czy poniesiony koszt stanowi koszt odpłatnego zbycia, czy może udokumentowany koszt nabycia nieruchomości.

Przechodząc do omawianego stanu faktycznego wnioskodawczyni wskazuje, iż w lipcu 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła wraz z mężem, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym za kwotę 230.000,00 zł, na zakup której otrzymali kredyt hipoteczny w wysokości 241.099,50 zł. Kupując nieruchomość wnioskodawczyni poniosła wraz z mężem dodatkowe koszty jej zakupu w wysokości 12.994,42 zł (koszty notariusza, koszty pośrednika). W trakcie zamieszkania poczyniła nakłady na remont tejże nieruchomości (założenie centralnego ogrzewania) w wysokości 7.018,83 zł. Nieruchomość ta została obciążona hipoteką umowną kaucyjną do sumy 409.869,15 zł ustanowioną dla zabezpieczenia spłaty rat kapitałowych, rat odsetkowych kredytu, odsetek za opóźnienie lub zwłokę i kosztów postępowania egzekucyjnego na rzecz banku dla zabezpieczenia udzielonego kredytu.

Tym samym zakup nieruchomości został dokonany ze środków objętych wspólnością majątkową małżeńską. W tych warunkach całość kwoty zapłaconej tytułem zakupu była własnością każdego z kupujących, a więc też i własnością wnioskodawczyni, co jest istotą współwłasności w częściach idealnych we wspólności majątkowej ustawowej małżeńskiej. Z tego też powodu na gruncie prawa polskiego wnioskodawczyni wraz z mężem odpowiedzialna była za spłatę całości zobowiązania kredytowego.

W 2008 r. po ustanowieniu rozdzielności majątkowej wyodrębnił się udział wnioskodawczyni w nieruchomości w wielkości #189;. Wartość rynkowa niniejszej nieruchomości przedstawiała kwotę 230.000,00 zł. Następnie na mocy umowy o podział majątku wspólnego mąż przeniósł na wnioskodawczynię udział w przedmiotowej nieruchomości w wysokości #189; swojej części za spłatę w kwocie 11.000,00 zł oraz przejęcie przez wnioskodawczynię całego zobowiązania wobec kredytodawcy powstałego w 2007 r. w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Powyższa kwota spłaty obejmowała udział męża w kosztach nabycia nieruchomości i poczynionych do tego czasu nakładach. Tym samym w związku z podziałem majątku wspólnego poza zapłatą na rzecz męża kwoty 11.000,00 zł, wnioskodawczyni zobowiązała się do samodzielnej spłaty kredytu w kwotach i terminach wynikających z harmonogramu spłat kredytu, jednocześnie zwalniając małżonka z tego zobowiązania.

Pomimo iż wartość rynkowa nieruchomości przedstawiała się na kwotę 230.000,00 zł, jej faktyczną i realną wartość obniżała obciążająca ją hipoteka oraz kwota kredytu pozostająca do spłaty na dzień podziału majątku wspólnego. Stąd też niewielka spłata w wysokości 11.000,00 zł wynikała wyłącznie z uwzględnienia obciążenia, które równomiernie rozkładało się na udziały obu małżonków. Pamiętać bowiem należy, iż w trakcie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej, oprócz własności nieruchomości, wnioskodawczynie wraz z mężem zaciągnęła zobowiązanie kredytowe.

Biorąc pod uwagę fakt, iż do momentu ustanowienia rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami istniała ustawowa wspólność małżeńska, podczas której małżonkowie nabyli nieruchomość, jak również zobowiązanie wobec banku z tytułu spłaty zaciągniętego kredytu, wszystkie przysporzenia jak i zobowiązania powstałe w trakcie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej przysługują w równych częściach obu małżonkom.

Tym samym na poczet ceny za przeniesienie udziału małżonka w nieruchomości zaliczyć należy kwotę spłaty w wysokości 11.000,00 zł oraz kwotę przejętego przez wnioskodawczynię zobowiązania kredytowego małżonka (zwolnienia go z długu) w przybliżonej wysokości 104.000,00 zł.

Zaznaczyć należy, iż gdyby nieruchomość ta nie była obciążona hipoteką, mąż wnioskodawczyni otrzymałby #189; z rzeczywistej i rynkowej wartości nieruchomości, czyli kwotę 115.000,00 zł W przypadku obciążenia hipoteką oraz istniejącego zobowiązania kredytowego, na cenę nieruchomości składała się wartość spłaty wraz z kwotą zwolnienia z długu.

Tym samym w związku z przeprowadzonym podziałem majątku wnioskodawczyni otrzymała od małżonka udział #189; części w nieruchomości oraz spłatę całego zobowiązania kredytowego, a koszty jakie poniosła w związku z powyższą transakcją, czyli nabyciem udziału w nieruchomości, obejmują kwotę spłaty w wysokości 11.000,00 zł oraz wartość przejętego zobowiązania kredytowego małżonka w przybliżonej wysokości 104.000,00 zł. Tym samym łączna kwota 115.000,00 zł stanowiła udokumentowany koszt nabycia od małżonka #189; części udziału w nieruchomości, co zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy stanowiło koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, który zgodnie z art. 30e ustawy pomniejsza przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu.

W związku ze zmianą sytuacji osobistej i finansowej przejawiającą się trudnościami ze spłatą miesięcznych rat kredytu, wnioskodawczyni zmuszona okolicznościami w 2009 r. zbyła całą nieruchomość za kwotę 275.000,00 zł.

Jednakże pomimo ceny określonej w umowie w wysokości 275.000,00 zł, nabywcy nieruchomości przekazali na rzecz wnioskodawczyni wyłącznie kwotę 35.000,00 zł. Pozostałą część ceny tj. kwotę 240.000,00 zł przekazali bezpośrednio na rachunek bankowy instytucji finansowej, w której wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt, w celu odciążenia nieruchomości hipoteką. Powyższe zostało uregulowane w treści aktu notarialnego zawierającego umowę sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni podkreśla, że kwota 104.000,00 zł stanowiąca kwotę zwolnienia z długu jej męża, zgodnie z umową o podział majątku wspólnego, została faktycznie zapłacona przez wnioskodawczynię, na poczet istniejącego zobowiązania kredytowego.

W związku z faktem, iż pomiędzy datą nabycia, a zbycia przedmiotowej nieruchomości nie upłynął okres 5 lat, zgodnie z regulacją art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy w przypadku osiągnięcia przychodu z przeprowadzonej transakcji sprzedaży, powstał obowiązek jego wykazania w rocznej deklaracji podatkowej.

W ocenie wnioskodawczyni zgodnie z regulacją art. 30e ustawy przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2009 r. w wysokości 275.000,00 zł, należy pomniejszyć o wszystkie koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tejże nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Do kosztów tych zaliczają się:

Zdaniem wnioskodawczyni, dopiero różnica otrzymana po wykonaniu powyższego działania arytmetycznego wskazuje kwotę dochodu w wysokości 24.928,38 zł, która to kwota powinna w jej ocenie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19%.

Na poparcie swojego stanowiska wnioskodawczyni powołuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 1997 r., sygn. akt SA/Gd 2258/95).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni wraz z mężem w 2007 r. nabyła nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Nabyta nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków. Następnie w 2008 r. ustanowiona została rozdzielność majątkowa, w wyniku której mąż wnioskodawczyni przekazał jej swój udział wynoszący #189; w ww. nieruchomości za kwotę 11.000 zł. Ponadto w zamian za otrzymany udział wnioskodawczyni zobowiązała się do spłaty całej kwoty kredytu. Następnie we wrześniu 2009 r. wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli podział jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanych przez daną osobę nieruchomości lub praw w wyniku tego podziału mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast podział odbył się w naturze, lecz w sposób, który był nieekwiwalentny i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty oraz gdy wartość otrzymanych przez byłego małżonka nieruchomości lub praw przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego, nawet wówczas jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie (czyli bez spłat i dopłat). Bowiem wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) - jak też stan jej majątku osobistego. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podatnik niewątpliwie nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Powyższe oznacza, że wnioskodawczyni udziały w nieruchomości nabyła w dwóch datach:

* udział wynoszący #189; w 2007 r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży,

* udział wynoszący #189; w 2008 r. w drodze podziału majątku dorobkowego po ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

Wątpliwości wnioskodawczyni budzi fakt, czy jako koszty uzyskania przychodu może zaliczyć następujące wydatki w kwocie:

* 11.000,00 zł przekazane na rzecz męża w ramach spłaty udziału w wysokości #189; w nieruchomości, wynikającą z umowy o podział majątku wspólnego zawartej w 2008 r.,

* 104.000,00 zł stanowiące równowartość kwoty zwolnienia z długu męża dotycząca zobowiązania wobec kredytodawcy wynikająca z umowy o podział majątku wspólnego zawartej w 2008 r.,

* 115.000,00 zł stanowiące #189; wartości udziału wnioskodawczyni w kosztach nabycia nieruchomości, wynikającą z umowy nabycia nieruchomości w 2007 r.,

* 6.497,21 zł stanowiące udział w wysokości #189; poniesionych kosztów nabycia nieruchomości (koszty notariusza i pośrednika - #189; kwoty 12.994,42 zł),

* 3.509,41 zł stanowiące udział w wysokości #189; poniesionych kosztów nakładów na nieruchomość #189; z kwoty 7.018,83 zł),

* 10.065,00 zł powstałe z tytułu kosztów związanych ze sprzedażą nieruchomości (koszty pośrednika.

Z uwagi na fakt, że w latach 2007 i 2008, tj. w dacie nabycia do wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz w dacie ustanowienia rozdzielności majątkowej małżeńskiej i podziału majątku przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uległy zmianie, dokonując oceny skutków sprzedaży ww. nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje dla biura nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Ustawodawca rozróżnił zatem dwa rodzaje kosztów:

* koszty odpłatnego zbycia oraz

* koszty uzyskania przychodu.

W świetle definicji zaprezentowanych powyżej koszty pośrednika poniesione w związku ze sprzedażą nieruchomości nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu jak chce wnioskodawczyni, ale koszty odpłatnego zbycia nieruchomości. To oznacza, że zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wnioskodawczyni obliczając przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszy cenę określoną w umowie sprzedaży o kwotę 10.065,00 zł jako koszt odpłatnego zbycia. Dopiero tak ustalona różnica będzie stanowiła przychód ze sprzedaży podlegający wykazaniu w zeznaniu rocznym.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu, o które wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zaliczyć należy kwotę stanowiącą połowę wartości kosztów nabycia nieruchomości oraz połowę udokumentowanych fakturą VAT nakładów na nieruchomość. Skoro bowiem koszty te wnioskodawczyni poniosła wspólnie z mężem z majątku wspólnego, a udziały w majątku wspólnym małżonków były równe, to wnioskodawczyni ma prawo do uwzględnienia kosztów przypadających wyłącznie na jej udział w majątku wspólnym.

Koszt nabycia co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką płaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawczyni ma zatem prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu #189; ceny za jaką małżonkowie nabyli nieruchomość, gdyż taka kwota przypadać będzie na jej udział. Na takiej samej zasadzie wnioskodawczyni może potraktować jako koszt nabycia wydatki na notariusza i pośrednika, jakie małżonkowie ponieśli przy nabyciu tej nieruchomości oraz nakłady na nieruchomość.

Odrębnego omówienia wymaga natomiast możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kwoty 104.000 zł stanowiącej równowartość kwoty zwolnienia z długu męża. Co do zasady kosztem uzyskania przychodu nie są kwoty wydatkowane na spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości. W niniejszej sprawie mamy do czynienia jednak z nabyciem udziału przysługującego mężowi w nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej w zamian za zwolnienie go z obowiązku świadczenia na rzecz kredytodawcy. Skoro małżonkowie w trakcie trwania wspólności ustawowej zaciągnęli kredyt, to oboje solidarnie byli zobowiązani do jego spłaty. Obowiązek spłaty kredytu ciążył na mężu w takim samym stopniu jak na wnioskodawczyni. Przeniesienie przez męża własności swojego udziału w nieruchomości odbyło się w zamian za spłatę oraz zwolnienie z długu jaki na nim ciążył. Nie tylko zatem spłata, ale również wartość jaką miało owo zwolnienie z długu będą kosztem nabycia od męża udziału w nieruchomości na skutek podziału majątku. Organ zwrócił jednak uwagę na fakt, że wnioskodawczyni często posługuje się we wniosku w odniesieniu do wysokości zobowiązania kredytowego przypadającego na męża pojęciem "przybliżona" kwota. Kosztem nabycia w żadnym wypadku nie mogą być kwoty szacowane w przybliżeniu przez podatnika. Koszty nabycia to zatem koszty rzeczywiste a nie przybliżone. Wnioskodawczyni winna ustalić na dzień dokonania podziału majątku (a więc i nabycia udziału w nieruchomości) wysokość całego zobowiązania kredytowego jakie pozostało małżonkom do spłaty i jakie wnioskodawczyni przejęła i dopiero tak ustaloną kwotę realną a nie oszacowaną w przybliżeniu należy podzielić na pół. Tym samym nie można potwierdzić w tej części prawidłowości stanowiska wnioskodawczyni skoro kwota 104.000 zł jest kwota określoną przez małżonków w przybliżeniu.

Reasumując, przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym z uwagi na fakt, iż sprzedaży dokonano przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć o koszt odpłatnego zbycia tj. koszty pośrednictwa dla biura nieruchomości przy sprzedaży oraz o koszty uzyskania przychodu, do których wnioskodawczyni zaliczyć może kwotę stanowiącą połowę wartości kosztów nabycia nieruchomości oraz połowę poniesionych nakładów na przedmiotową nieruchomość, a także kwotę faktycznej spłaty uiszczonej na rzecz męża tj. 11.000 zł. Natomiast kwota, która stanowi równowartość kwoty zwolnienia z długu męża będzie pomniejszała przychód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości jako koszt nabycia udziału od męża, ale w wysokości ustalonej według stanu rzeczywistego na dzień podziału majątku a nie w kwocie oszacowanej w przybliżeniu.

Mając na uwadze powyższe stanowiska wnioskodawczyni nie można uznać w całości za prawidłowe.

Odnosząc się do powołanego przez wnioskodawczynię wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślić należy, iż jakkolwiek orzeczenia kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym. Powyższe orzeczenie zapadło w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie może być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Należy również wyjaśnić, że celem interpretacji indywidualnej nie jest dokonywanie obliczenia podstawy opodatkowania, lecz wykładnia przepisów prawa podatkowego, co też Organ uczynił.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.