IBPBII/2/415-391/13/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 12 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 13 czerwca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek - jest prawidłowe.

W dniu 12 kwietnia 2013 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 7 czerwca 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-391/13/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 13 czerwca 2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Decyzją z dnia 11 września 2007 r. zmienioną decyzją z dnia 17 czerwca 2008 r. Burmistrz Miasta dokonał podziału nieruchomości, oznaczonej jako działka numer 732/273 o powierzchni 5,5067 ha, w celu wydzielenia działek pod gminne drogi publiczne (działki nr: 732/979, 732/982, 732/993). Decyzją z dnia 23 marca 2009 r. Burmistrz Miasta dokonał podziału nieruchomości, oznaczonej jako działka numer 760/5 o powierzchni 15,5914 ha, w celu wydzielenia działek pod gminne drogi publiczne (działki nr: 760/186, 760/190, 760/192).

Nowo powstałe działki wydzielone z przeznaczeniem na gminne drogi publiczne przeszły z dniem, w którym wymienione decyzje stały się ostateczne, na własność Gminy.

Zgodnie z przepisem art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za działki wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzących z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem. Natomiast art. 131 cytowanej ustawy stanowi, że w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu może być przyznana, za jego zgodą, działka zamienna.

W dniu 22 czerwca 2010 r. wnioskodawca zwrócił się do Burmistrza Miasta z wnioskiem o ustalenie i wypłatę odszkodowania za wywłaszczone z mocy prawa nieruchomości. Postępowanie administracyjne w tej sprawie toczyło się przed Starostą Powiatowym do dnia 8 czerwca 2012 r.

W dniu 8 czerwca 2012 r., Starosta Powiatowy wydał decyzję, następnie uzupełnioną postanowieniem z dnia 2 lipca 2012 r., którą orzekł przyznanie na rzecz wnioskodawcy w ramach odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość o wartości 1.406.421 zł prawa własności do nieruchomości zamiennej o wartości 1.417.859 zł (z wyrównaniem przez skarżącego w drodze dopłaty różnicy wartości w kwocie 11.438 zł). Decyzja powyższa stała się ostateczna z dniem 24 lipca 2012 r.

Wnioskodawca zamierza zbyć działki, uzyskane w ramach odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota 1.406.421,00 zł, stanowiąca wartość wywłaszczonej nieruchomości (suma wartości poszczególnych działek), jak również stanowiąca wartość działek, otrzymanych w drodze decyzji, następnie uzupełnionej postanowieniem z dnia 2 lipca 2012 r. (którą orzeczono przyznanie na rzecz wnioskodawcy w ramach odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość o wartości 1.406.421,00 zł - stanowi udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawcy, kwota 1.406.42,00 zł, stanowiąca wartość wywłaszczonej nieruchomości (suma wartości poszczególnych działek), jak również stanowiąca wartość działek, otrzymanych w drodze decyzji, następnie uzupełnionej postanowieniem z dnia 2 lipca 2012 r., którą orzeczono przyznanie na rzecz wnioskodawcy w ramach odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość o wartości 1.406.421,00 zł - stanowi udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wnioskodawca utracił w drodze wywłaszczenia nieruchomość o wartości łącznej 1.406.421,00 zł i w drodze powołanej wyżej decyzji otrzymał nieruchomość zamienną o wartości 1.417.859 zł (z wyrównaniem przez skarżącego w drodze dopłaty różnicy wartości w kwocie 11.438 zł).

Zdaniem wnioskodawcy w przypadku sprzedaży całej nieruchomości lub poszczególnych działek, ich wartość, wyliczona dla celów ustalenia wysokości odszkodowania, będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu, a podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stanowiła będzie nadwyżka ponad kwotę 1.406.421,00 zł (w przypadku gdy całość nieruchomości zostałaby zbyta jednorazowo) lub ponad kwotę, stanowiącą wartość jednej z działek, będącej przedmiotem sprzedaży, ustaloną w operacie szacunkowym, będącym podstawą ustalenia odszkodowania, a które wskazane zostały w postanowieniu o uzupełnieniu decyzji z dnia 2 lipca 2012 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z powyższym, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, którą otrzymał w dniu 8 czerwca 2012 r. jako odszkodowanie od Gminy na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami z tytułu utraconego prawa własności innych nieruchomości.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Natomiast na podstawie ust. 3 tegoż art. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Przepis art. 131 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną (art. 131 ust. 4 ww. ustawy). Przy czym przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 131 ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie, z którego wynika, że przedmiotowe nieruchomości wnioskodawca nabył na mocy prawomocnej decyzji administracyjnej o odszkodowaniu z dniem 24 lipca 2012 r. należy stwierdzić, że ich odpłatne zbycie przed 1 stycznia 2018 r. będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do ust. 2 tegoż artykułu, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie itp., o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie. W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż zbywane nieruchomości zostały nabyte przez wnioskodawcę odpłatnie. W myśl powołanego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, podstawę opodatkowania stanowić będzie dochód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości obliczony jako różnica pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 1a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Istotą przedmiotowej sprawy jest ustalenie czy kwota 1.406.421 zł stanowiąca wartość wywłaszczonej nieruchomości stanowi koszt nabycia nieruchomości otrzymanej w zamian, w ramach odszkodowania, za wywłaszczoną uprzednio nieruchomość.

W świetle przedstawionego opisu stanu prawnego i zdarzenia przyszłego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą udokumentowane koszty nabycia zbywanej nieruchomości zamiennej powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania tej nieruchomości tj. od chwili jej nabycia. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Bezspornym jest, że wnioskodawca stał się właścicielem przedmiotowej nieruchomości zamiennej kosztem utraty prawa własności działek wywłaszczonych wycenionych na 1.406.421 zł oraz dopłaty przekazanej na rzecz Gminy w wysokości 11.438 zł.

Z powyższego wynika, iż rzeczywistym kosztem nabycia przez wnioskodawcę nieruchomości zamiennej jest kwota 1.417.859 zł, stanowiąca sumę wartości działek utraconych w wyniku wywłaszczenia (odpowiadającej wysokości przyznanego odszkodowania) i kwoty dopłaty.

Należy zauważyć, że wysokość przyznanego wnioskodawcy odszkodowania ustalona została na podstawie wartości przejętych przez Gminę działek. Z wniosku wynika również, że wartość działek, które otrzymał wnioskodawca od Gminy była większa bowiem wnioskodawca został zobowiązany do dokonania dopłaty pieniężnej w kwocie 11.438 zł wynikającej z różnicy między wartością prawa własności nieruchomości zamiennej a wartością prawa własności nieruchomości przejętej. Tym samym należy stwierdzić, że koszt jaki poniósł wnioskodawca na nabycie przedmiotowej nieruchomości odpowiada wartości rynkowej przejętych przez Gminę działek i kwoty dopłaty. Zatem koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży całej nieruchomości zamiennej winien odpowiadać jej wartości określonej w operacie szacunkowym będącym podstawą ustalenia odszkodowania, natomiast koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży poszczególnej działki zamiennej winien odpowiadać wartości tej działki określonej w operacie szacunkowym będącym podstawą ustalenia odszkodowania.

Należy więc zgodzić się z wnioskodawcą, że kwota 1.406.421 zł stanowi koszt nabycia przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ww. ustawy i w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość, to kwota ta w całości będzie mogła obniżyć przychód uzyskany z jej sprzedaży. Należy również pamiętać, że wnioskodawca był zobowiązany do przekazania dopłaty na rzecz Gminy w wysokości 11.438 zł i kwota ta również stanowi koszt nabycia przedmiotowej nieruchomości zamiennej. Innymi słowy w przypadku sprzedaży całej nieruchomości kosztem jej nabycia będzie kwota 1.417.859 zł, a w przypadku sprzedaży poszczególnej działki kosztem nabycia będzie jej wartość określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na etapie ustalania wysokości odszkodowania.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jeżeli zatem wnioskodawca w danym roku podatkowych osiągnie dochód z tytułu sprzedaży działek, będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku o ile nie skorzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.