IBPBII/2/415-32/11/HS - Skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych sprzedaży działek przed upływem 5 lat od ich nabycia.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 10 stycznia 2011 r.), uzupełnionym w dniach 18 lutego 2011 r. i 7 marca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek - jest prawidłowe.

W dniu 10 stycznia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W związku z brakami formalnymi, pismami z dnia 8 lutego 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-32/11/HS oraz z dnia 28 lutego 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-32/11/HS wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 18 lutego 2011 r. oraz 7 marca 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wspólnie z mężem posiadała działki o powierzchni 2 467m2. Mąż wnioskodawczyni zmarł w sierpniu 2007 r. W spadku po nim wnioskodawczyni wspólnie z dziećmi otrzymała działki o powierzchni 1233 m². Wnioskodawczyni wskazuje, iż działki te zakupiła razem z mężem 30 lat temu. Udział wnioskodawczyni w nieruchomości, uwzględniając spadek po mężu, wynosił 20/32. Następnie dzieci swoje części podarowały wnioskodawczyni aktem notarialnym umowy darowizny z dnia 11 lutego 2010 r. Wielkość otrzymanego udziału od dzieci to 12/32 (4 x 3/32). Wnioskodawczyni działki te sprzedała Gminie przed upływem 5-letniego okresu wyczekiwania, tj. w dniu 2 czerwca 2010 r. Działki te przeznaczone są pod infrastrukturę techniczną dla budownictwa jednorodzinnego w ramach budowy osiedla, którego plan został zatwierdzony w dniu 25 maja 2007 r. W czerwcu 2007 r. zostały przeprowadzone rozmowy wstępne Wójta Gminy z wnioskodawczynią i jej mężem odnośnie sprzedaży tych działek. W sierpniu tego roku mąż zmarł. Działki objęte były planem wywłaszczeniowym. Wójt Gminy zawarł z wnioskodawczynią porozumienie dotyczące dobrowolnej sprzedaży tych działek bez zbędnych komplikacji wywłaszczeniowych przed upływem 5-letniego okresu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z tym, że działki są przeznaczone na cele publiczne a sprzedaż ich nastąpiła przed upływem 5-letniego okresu oraz w myśl przepisów o wywłaszczeniach na cele publiczne wnioskodawczyni jest obowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od tej transakcji pomimo wcześniejszej sprzedaży.

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie są wolne od podatku dochodowego. Dlatego wnioskodawczyni uważa, że od części, którą sprzedała Gminie nie należy płacić podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Stosownie z kolei do art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w czerwcu 2010 r. wnioskodawczyni sprzedała na rzecz Gminy działki o powierzchni 2467 m². Działki wnioskodawczyni zakupiła wspólnie z mężem ponad 30 lat temu. Następnie w 2007 r. po śmierci męża udział wnioskodawczyni w przedmiotowych działkach wyniósł 20/32. W 2010 r. wnioskodawczyni w drodze darowizny od czworga dzieci otrzymała udział w nieruchomościach wynoszący 12/32 (4 x 3/32).

Z powyższego wynika, że udziały w działkach sprzedanych na rzecz Gminy wnioskodawczyni nabyła w trzech datach.

W świetle cyt. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 przychód ze sprzedaży odpowiadający udziałowi w działkach posiadanemu przez wnioskodawczynię od przeszło 30 lat a wynoszącemu 1/2, jako że działki zakupiła wspólnie z mężem, nie rodzi obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego, albowiem od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia upłynęło 5 lat. Tym samym sprzedaż nabytych do wspólnego majątku udziałów nie stanowi w ogóle dla wnioskodawczyni źródła przychodu.

Ponieważ jednak wnioskodawczyni na rzecz Gminy sprzedała działki w czerwcu 2010 r. przychód ze sprzedaży przypadający na pozostały udział w działkach nastąpił przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, czyli transakcja sprzedaży w zakresie udziałów nabytych w drodze spadku i darowizny będzie stanowiła dla wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży udziałów w przedmiotowych działkach nabytych w spadku po mężu w 2007 r. (4/32) i w darowiźnie od dzieci (12/32) w 2010 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. i na dzień 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Ww. ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniono też m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ponadto w myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z opodatkowania są przychody z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Przepis art. 6 ust. 1 ww. ustawy wymienia cele publiczne. W myśl natomiast art. 112 ust. 3 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Z przedstawionego we wniosku faktycznego wynika, że w czerwcu 2010 r. wnioskodawczyni dokonała na rzecz Gminy sprzedaży działek, których była jedyną właścicielką. Z wniosku wynika, iż działki te przeznaczone pod infrastrukturę techniczną objęte są planem wywłaszczeniowym, a sprzedaż nastąpiła na cele publiczne uzasadniające wywłaszczenie.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość została odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika również, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

* nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,

* cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W tym miejscu podkreślić należy, iż w analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości (działek) na rzecz Gminy nastąpiło w przypadku udziału nabytego w spadku po mężu po upływie 2 lat od nabycia a w przypadku udziału otrzymanego w darowiźnie od dzieci wprawdzie przed upływem 2 lat od jego nabycia, ale udziały w tych działkach zostały nabyte przez wnioskodawczynię w obu przypadkach nieodpłatnie (w drodze spadku i darowizny), co nie pozwala na ustalenie ceny nabycia nieruchomości.

Skoro zatem brak jest ceny przy nabyciu w drodze spadku w 2007 r. i darowizny w 2010 r., nie będzie spełniony drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie. W związku z powyższym wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego.

Reasumując wskazać należy, że przychód ze sprzedaży odpowiadający udziałowi posiadanemu przez wnioskodawczynię od przeszło 30 lat i wynoszącemu 1/2 nie stanowi w ogóle dla wnioskodawczyni źródła przychodu. Natomiast przychód ze sprzedaży na cele uzasadniające wywłaszczenie udziału nabytego w drodze spadku po mężu w 2007 r. i w drodze darowizny od dzieci w 2010 r., stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jednakże korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek.

Stanowisko wnioskodawczyni uznaje się za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie ul. Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.