IBPBII/2/415-26/08/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 października 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 4 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 listopada 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2005 r. nabył nieruchomość. Po okresie roku użytkowania byłzmuszony ją sprzedać. W 2006 r. ww. nieruchomość została sprzedana za kwotę 35.000 zł wskutek czego zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) wnioskodawca podlegał zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu w wysokości 10%. W terminie 14 dni od sprzedaży wnioskodawca złożył oświadczenie w urzędzie skarbowym, iż otrzymany przychód w ciągu 2 lat przeznaczy na cele mieszkaniowe. W okresie tym wnioskodawca nabył dwie nieruchomości: lokal mieszkalny za kwotę 137.000 zł plus koszty notarialne, oraz nieruchomość gruntową. Dodatkowo wnioskodawca informuje, że przedłożył rachunek za pośrednictwo w sprzedaży opisywanej nieruchomości.

Sporną kwestią w opisywanej sytuacji jest kwestia działki. Działka ta położona jest w ścisłym centrum miasta, jednak obowiązujący plan zagospodarowania terenu stracił ważność w 2004 r. Według wygasłego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem działki jest wolnostojące, jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. W skutek opieszałości urzędników dotychczas nie udało się uaktualnić planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się działka. Dodatkową informacją jaką uzyskał wnioskodawca w urzędzie miasta jest to, iż działka ta wchodzi w skład terenów, dla których Gmina zamierza sporządzić plan miejskiego zagospodarowania przestrzennego ze względu na położenie działki w otoczeniu tylko i wyłącznie wolnostojących domów jednorodzinnych. Jedynym możliwym przeznaczeniem tego terenu jest budownictwo mieszkaniowe. Wnioskodawca ponadto informuje, że należny podatek dochodowy od uzyskanego przychodu ze sprzedaży opisywanej nieruchomości zapłacił zgodnie z terminem tzn. przed upływem 2 lat od sprzedaży oraz razem z odsetkami należnymi do dnia zapłaty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Wnioskodawca uważa, że wyczerpujący opis i załączone zaświadczenia świadczą jednoznacznie, iż jest to inwestycja na cele mieszkaniowe. W obliczu zmian jakie proponuje ustawodawca odnośnie automatycznego przekształcania wszystkich działek w obrębie miasta zasadnym jest uznać dokonana przez wnioskodawcę inwestycje jako inwestycję na cele mieszkaniowe.

Wobec przedstawionych zaświadczeń jest zasadne uwzględnienie tej inwestycji jako mieszkaniowej oraz odliczenie kwoty przeznaczonej na jej zakup od przychodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Powodem zakupu tej nieruchomości w głównej mierze jest chęć dalszego inwestowania w nią, czyli budowy domku jednorodzinnego oraz konieczności ulokowania funduszy uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. W świetle zaistniałej sytuacji - opieszałości i powolnego działania urzędu miasta obiecującego szybkie uchwalenie i uaktualnienie planu ogromnie dużym obciążeniem finansowym byłoby ponoszenie kosztów po poczynionych już inwestycjach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 2005 r. nabył nieruchomość, którą w 2006 r. sprzedał. Ponadto wnioskodawca informuje, że środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczył na własne cele mieszkaniowe tj. zakup lokalu mieszkalnego i nieruchomości.

Wątpliwości wnioskodawcy budzi natomiast kwestia możliwości zwolnienia z opodatkowania całego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości biorąc pod uwagę fakt przeznaczenia części przychodu na zakup nowej nieruchomości co do której plan zagospodarowania przestrzennego wygasł w 2004 r.

Wobec tego, że nabycie zbytej nieruchomości miało miejsce w 2005 r. zastosowanie w tej sprawie będą miały przepisy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c),z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2) ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić w przypadku wydatkowania środków na nabycie gruntu, jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących w chwili nabycia przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto przepis art. 6 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta.

Studium jest zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnie z wyznaczonymi kierunkami. Stanowi zespół zapisów ustalonych i uzgodnionych jako nienaruszalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przyjęte jako podstawa do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Ustalenia studium są wiążące dla organów administracji przy sporządzaniu planów miejscowych.

Ponadto stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do przepisu art. 4 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2004 r. plan zagospodarowani przestrzennego gminy, na terenie której wnioskodawca nabył działkę, stracił ważność, na dzień dzisiejszy brak jest aktualnego planu, a w najbliższej przyszłości wnioskodawca zamierza uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu pod budowę budynku mieszkalnego.

Biorąc więc pod uwagę cytowane wyżej przepisy, należy stwierdzić, że w przypadku posiadania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego, zakup przedmiotowego gruntu spełni wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto wyjaśnia się, że ustawodawca nie uzależnił przedmiotowego zwolnienia od konieczności istnienia planu zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy aby przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości został w terminie 2 lat przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. W opisywanym przypadku wystarczy aby wnioskodawca uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, który to dokument będzie aktem wystarczającym - zastępującym plan miejscowy - świadczącym o okoliczności, że nabyty grunt posiada charakter budowlany.

Ponadto z treści wniosku wynika, że wnioskodawca należny podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, pomimo złożenia stosownego oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ww. ustawy, uiścił na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Zatem mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane uprzednio przepisy należy stwierdzić, że jeśli wnioskodawca będzie dysponował pozytywną decyzją o warunkach zabudowy przedmiotowej działki budynkiem mieszkalnym wydaną przez właściwy organ, to spełni wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2006 r. w części wydatkowanej na zakup przedmiotowej działki będą podlegały zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Tym samym będzie miał prawo ubiegania się o stwierdzenie nadpłaty w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stwierdzić należy, iż na podstawie art. 75 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) stronie przysługuje prawo do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty. Zasady i tryb zwrotu nadpłaty regulują przepisy Działu III Rozdział 9 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa. Stosownie do art. 72 ww. Ordynacji podatkowej za nadpłatę podatku uważa się m.in. kwotę nadpłaconego lub nienależnie zapłaconego podatku. Wniosek o stwierdzenie nadpłaty wraz z korektą zeznania rocznego należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym. O zasadności wniosku złożonego przez stronę i wystąpieniu nadpłaty rozstrzyga właściwy organ podatkowy w wyniku przeprowadzonego postępowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku podatnik dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.