IBPBII/2/415-242/09/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 9 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów zakupu nieruchomości nabytych w drodze licytacji - jest prawidłowe.

W dniu 9 marca 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów zakupu nieruchomości nabytych w drodze licytacji.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi od 1990 r. działalność gospodarczą polegającą na kupnie i sprzedaży wartości dewizowych (kantory wymiany walut) oraz od 2006 r. wynajem nieruchomości na własny rachunek. Ponieważ działalność kantorowa ulegnie likwidacji w momencie przyjęcia przez Polskę waluty Euro planowanego na lata 2011-2012 wnioskodawca postanowił wraz z żoną zakupić kilkadziesiąt hektarów ziemi ornej, w oparciu o którą utworzy gospodarstwo rolne o profilu produkcji roślinnej.

Pierwszą okazją do zakupu ziemi ornej była licytacja w dniu 29 listopada 2007 r. nieruchomości gruntowej wykorzystywanej rolniczo, którą wnioskodawca wygrał. Po dogłębnej analizie zakupionych działek okazało się, że opłacalną produkcję roślinną można prowadzić na polach: 83, 148, 174 z AM 1, 638 z AM 2. Kompleks gruntów 201, 203/1, 203/2 z nielegalnym wyrobiskiem po piasku jest wypełniony wodą, zadrzewiony, zakrzewiony z nielegalnie postawionymi szopkami, komórkami i obórkami. W planie zagospodarowania przestrzennego widnieje jako obszar usługowy. Natomiast działki 782/1-782/12 w palnie przewidziane są pod budownictwo jednorodzinne, przy czym działka 782/12 ma stanowić drogę wewnętrzną, natomiast 782/1 przeznaczona jest na poszerzenie drogi gminnej. Wnioskodawca wraz z żona podjął decyzję o pozbyciu się gruntów nie nadających się do produkcji roślinnej, natomiast pozostałe grunty postanowił zatrzymać celem utworzenia gospodarstwa rolnego.

Dnia 26 maja 2008 r. Sąd Rejonowy przysądził na rzecz wnioskodawcy i jego żony nieruchomość obejmującą działki 148, 83, 174-AM1, 638-AM2, 201, 203/1, 203/2, 782/1, 782/2, 782/3, 782/4, 782/5, 782/6, 782/7, 782/8, 782/9, 782/10, 782/11, 782/12-AM6 stanowiące grunty orne, łąki trwałe, pastwiska trwałe o łącznej powierzchni 5.8837 ha. Decyzja uprawomocniła się 11 czerwca 2008 r. Nieruchomość ta weszła w skład majątku osobistego. Pomiędzy 21 sierpnia 2008 r. a 12 listopada 2008 r. wnioskodawca wraz z żoną dokonał sprzedaży działek 782/1-782/12 (pozostał udział 1/10 w działce 782/12) oraz 201, 203/1, 203/2. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostały wpłacone na konto bankowe wnioskodawcy i jego żony. Działki 148, 83, 174, 638 są do dnia dzisiejszego własnością małżonków i nigdy nie były oferowane do sprzedaży. Następnie wnioskodawca dokonał dalszych zakupów ziemi ornej. Aktualnie posiada razem z żoną grunty rolne o powierzchni 4.3842 ha oraz na współwłasność 50:50 z innym małżeństwem grunty rolne o powierzchni 50.1927 ha. Ponadto wnioskodawca informuje, że:

* zakupu ww. działek dokonano do majątku osobistego,

* nie dokonano żadnych podziałów ani nie inwestowano środków w uzbrojenie czy też drogi,

* celem zakupu nie była chęć odsprzedaży z zyskiem. Do dnia złożenia wniosku nie dokonano sprzedaży żadnej innej zakupionej nieruchomości,

* w momencie zakupu wnioskodawca nie znał planu zagospodarowania przestrzennego i był przekonany, że kupuje gospodarstwo rolne,

* pomiędzy zakupem a sprzedażą ww. działki nie były wykorzystywane przez wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej,

* za powyższe nieruchomości zapłacono 290.000 zł.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy dla celów obliczenia podatku dochodowego należy obliczyć średnią cenę zakupu (290.000 zł: 58.837 m²) czy też uwzględnić procentową wartość poszczególnych działek w wartości ogólnej wyliczonej przez rzeczoznawcę i podaną w operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dla zbycia nieruchomości (m² - cena uzależniona od przeznaczenia danej działki).

Zdaniem wnioskodawcy, dla potrzeb podatku dochodowego przy obliczaniu kosztu zakupu konkretnej działki należy posłużyć się wyceną rzeczoznawcy z operatu szacunkowego, gdyż przy obliczeniu średniej arytmetycznej wartość działek budowlanych zostanie zaniżona a działek rolnych zawyżona.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowe sprawie nabycie działek nastąpiło w drodze licytacji. Uprawomocnienie wyroku Sądu Rejonowego, stwierdzającego nabycie prawa własności działek miało miejsce w czerwcu 2008 r., zatem skutki podatkowe sprzedaży działek należy rozpatrywać zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym po 1 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f ustawy).

Z powyższych przepisów wynika zatem, że koszt nabycia nieruchomości m.in. nieruchomości gruntowej - działki powinien być ustalony zgodnie z dokumentem, na podstawie którego nabyto działkę.

W opisanym stanie faktycznym wątpliwość wnioskodawcy budzi jednak fakt, jak ustalić cenę nabycia poszczególnych działek, skoro w drodze licytacji nabył kilka działek za łączna kwotę 290.000 zł, natomiast w okresie od 21 sierpnia 2008 r. do 12 listopada 2008 r. sprzedał tylko część tych działek.

Zgodzić się należy z wnioskodawcą, że przy obliczaniu kosztów nabycia konkretnej działki, nie można obliczać średniej ceny zakupu działek liczonej jako iloraz ogólnej ceny nabycia powierzchni, gdyż prowadziłoby to do zaniżenia bądź zawyżenia wartości działek. W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jako drugi sposób obliczenia wartości kosztów nabycia wnioskodawca proponuje przyjąć wartość wyliczoną na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę przy wycenie nieruchomości dla zbycia. Jeżeli przygotowany w ten sposób operat uwzględnia wartość poszczególnych działek z dnia ich nabycia, a łączna wartość wszystkich działek w ten sposób ustalona nie przekracza 290.000 zł tj. łącznej kwoty za jaką na licytacji zakupiono nieruchomości, to istotnie stanowisko wnioskodawcy można uznać za prawidłowe.

Należy jednak pamiętać, że między datą nabycia a datą wyceny wartość działek mogła ulec zwiększeniu lub zmniejszeniu. Gdyby były to znaczne różnice i wartość działek z dnia wyceny nie odpowiadała wartości dziełek z chwili nabycia, a łączna wartość przekraczała kwotę rzeczywiście zapłaconą za te działki, to wówczas wnioskodawca winien tę okoliczność uwzględnić przy ustalaniu ceny nabycia zbywanych działek.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.