IBPBII/2/415-183/12/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 lutego 2012 r. (data wpływu do tut. Biura - 7 lutego 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. zachowania prawa do odliczeń w ramach tzw. "ulgi na wynajem" w związku ze sprzedażą udziałów w lokalach mieszkalnych - jest prawidłowe.

W dniu 7 lutego 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. zachowania prawa do odliczeń w ramach tzw. "ulgi na wynajem" w związku ze sprzedażą udziałów w lokalach mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest jednym z czwórki współwłaścicieli wybudowanego wspólnie budynku, w którym znajduje się sześć mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie trzech pierwszych lokali została wydana 30 września 2003 r. a trzech pozostałych 26 stycznia 2004 r. Wszystkie lokale tak samo jak budynek są współwłasnością tych samych czterech osób, nie zniesiono i nie wyodrębniono do tej pory współwłasności. Wszyscy współwłaściciele budynku, również wnioskodawczyni, korzystali z ulgi na nocy art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu przed dniem 1 stycznia 2001 r., w myśl którego podstawę obliczenia podatku stanowi obliczony zgodnie z wytycznymi ustawy dochód po obliczeniu kwoty wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wszystkie lokale przeznaczone na wynajem były wynajmowane w różnych okresach, jednak nie we wszystkich najem trwał nieprzerwanie. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokali będących jej współwłasnością, a nie chce utracić ulgi.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Ad.1

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. podatnicy, który dokonali odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem 10 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym:

Z kolei dodany ww. art. 7 ust. 14a stanowi, że dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

* w punktach 1-3 liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,

* w punkcie 4 liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

Zdaniem wnioskodawczyni, ponieważ w wymienionych powyżej warunkach nie ma zapisu o tym, że okres dziesięciu lat ma być liczony od końca roku, w którym oddano do użytkowania ostatni, piąty lokal na wynajem, to w odniesieniu do trzech pierwszych lokali okres ten biegnie od końca 2003 r. i ich zbycie po 31 grudnia 2013 r. nie spowoduje konieczności doliczenia do dochodu uprzednio odliczonych kwot. Dla kolejnych trzech lokali okres ten będzie liczony od końca 2004 r. i upłynie z dniem 31 grudnia 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1. Ocena stanowiska w zakresie pytań nr 2-4 została zawarta w odrębnych interpretacjach.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przesłanki utraty prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r.

Obecnie kwestię tę reguluje art. 7 ust. 14 i 14a ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956).

Zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy, podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

Z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 14a ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

W myśl art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588). Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym, że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się sześć wynajmowanych lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni skorzystała z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych polegającej na możliwości odliczenia od dochodu stosownie do art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesionych nakładów inwestycyjnych na wybudowanie ww. budynku mieszkalnego z przeznaczeniem co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie trzech pierwszych lokali została wydana 30 września 2003 r. a trzech pozostałych 26 stycznia 2004 r. Obecnie wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokali mieszkalnych będących jej współwłasnością. Wątpliwość wnioskodawczyni budzi jak w przedmiotowej sprawie liczyć okres 10-letni, o którym mowa w art. 7 ust. 14a pkt 1, aby nie utracić prawa do ulgi.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego jest jedną z przesłanek utraty nabytego prawa do ulgi. Natomiast zgodnie z powołanym wyżej art. 7 ust. 14a ustawy zmieniającej, obowiązek doliczenia do dochodu kwoty uprzednio odliczonej powstaje w każdym przypadku, gdy zbycie nastąpiło przed upływem 10 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie lokalu w związku z budową, którego dokonano odliczeń.

Ustawodawca wyraźnie wskazał od kiedy należy liczyć bieg dziesięcioletniego okresu w przypadku zbycia lokali mieszkalnych, uzależniając go od otrzymania decyzji właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie lokalu.

Zauważyć należy, iż procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie nie definiuje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zagadnienia budowy budynku mieszkalnego regulują natomiast przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207 z 2003 r., poz. 2016 z późn. zm.).

Skoro wnioskodawczyni decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie trzech pierwszych lokali mieszkalnych uzyskała w dniu 30 września 2003 r. to 10-letni termin należy liczyć od końca 2003 r. Natomiast w przypadku pozostałych lokali, w stosunku do których decyzja o pozwoleniu na ich użytkowanie została wydana w dniu 26 stycznia 2004 r. termin 10-letni należy liczyć od końca 2004 r.

Reasumując, sprzedaż trzech pierwszych lokali mieszkalnych po 31 grudnia 2013 r. a pozostałych po 31 grudnia 2014 r. nie będzie skutkowała utratą prawa do ulgi, ponieważ nastąpi ona po upływie 10 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym wnioskodawczyni otrzymała decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie danego lokalu.

Stanowisko wnioskodawczyni w tym zakresie uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.