IBPBII/2/415-1583/12/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 grudnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 7 grudnia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 22 stycznia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 grudnia 2012 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 15 stycznia 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-1583/12/HS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 22 stycznia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabytą na własność w dniu 27 stycznia 2011 r. działkę sprzedał w dniu 22 sierpnia 2011 r., musi zatem odprowadzić 19% podatek lub przeznaczyć pieniądze na remont domu. Wnioskodawca zdecydował się przeznaczyć pieniądze na remont domu, na który ma dwa lata czasu od sprzedaży, jak również na okazanie faktur poniesionych kosztów. Tymczasem Urząd Miejski wykonał operat szacunkowy dla tej działki i obliczył od wnioskodawcy na rzecz Miasta kwotę do zapłaty 8 594 zł. Według opinii wnioskodawcy kwota ta jest bardzo duża i krzywdząca. Po odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego decyzji nie zmieniono stwierdzając, że wnioskodawca musi zapłacić należność, ponieważ do zbycia działki doszło przed upływem 5 lat. Należność w kwocie 8 594 zł wnioskodawca uiścił.

W związku z powyższym wnioskodawca powziął wątpliwość, w jaki sposób przedstawić ma faktury na tę kwotę skoro tych pieniędzy nie posiada, a do zapłaty podatku został zmuszony przez Urząd Miejski.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca może przychód (cenę) uzyskaną ze sprzedaży działki pomniejszyć o kwotę (renta planistyczna) zapłaconą do Urzędu Miejskiego.

Zdaniem wnioskodawcy, może pomniejszyć przychód (cenę) ze sprzedanej działki, ponieważ nie jest w stanie przedstawić faktur na remont domu na kwotę 8 594,00 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Natomiast źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w dniu 22 sierpnia 2011 r. sprzedał nieruchomość (działkę) nabytą w dniu 27 stycznia 2011 r. i w związku z uiszczeniem do właściwego urzędu miejskiego opłaty (renty) planistycznej w wysokości 8 594 zł chciałby o poniesiony wydatek pomniejszyć przychód uzyskany ze sprzedaży działki.

W tym miejscu Organ wyjaśnia, iż jeśli wnioskodawca nabył przedmiotową działkę w spadku, to zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) stwierdzającymi, iż spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, a otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy, dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest zawsze dzień śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Odnosząc zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny do powołanych powyżej przepisów stwierdzić należy, że skoro prawo własności działki wnioskodawca nabył w dniu 27 stycznia 2011 r., to przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży działki, z uwagi na fakt, iż nie upłynął pięcioletniego termin, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu mogą być koszty, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c albo 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w zależności od sposobu nabycia działki, tj. czy jej nabycie nastąpiło w sposób odpłatny czy nieodpłatny).

Z kolei opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, zwana dalej "opłatą planistyczną", określona jest w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.). Stosownie do art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z powyższego wynika, iż należność z tytułu opłaty planistycznej może powstać wyłącznie po dacie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Na dzień uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, opłata planistyczna nie jest jeszcze należna, ani wymagalna. Zatem odpłatne zbycie nieruchomości nie daje automatycznie podstaw do poboru opłaty planistycznej. U jej podstaw leży wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z jego uchwaleniem lub zmianą ustaleń zawartych w tym planie. Zatem uiszczenie opłaty planistycznej nie jest warunkiem do zawarcia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, iż uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje w dacie zawarcia umowy. W tej samej dacie powstaje też obowiązek podatkowy. Na ten moment określa się wysokość przychodu, jak też kosztów odpłatnego zbycia. Należy zatem uznać, iż jednorazowa opłata planistyczna nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy, nie stanowi też kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c lub ust. 6d. Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek uiszczenia przez wnioskodawcę opłaty planistycznej na rzecz gminy związany jest ze wzrostem wartości sprzedanej nieruchomości wynikającym ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a z kolei zapłata tej opłaty nie warunkuje zawarcie umowy sprzedaży, ani nie ma wpływu na ważność tej transakcji. Opłata ta ma wyłącznie charakter wtórny. Poza tym uiszczenie opłaty (renty) planistycznej nie jest warunkiem zawarcia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ na dzień uzyskania przychodu nie jest jeszcze należna, ani wymagalna.

Przychodem ze sprzedaży przedmiotowej działki jest zatem wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu, czyli koszty określone w art. 22 ust. 6c albo 22 ust. 6d (w zależności od sposobu nabycia przedmiotowej działki). Przy czym opłata planistyczną w kwocie 8 594 zł zapłacona przez wnioskodawcę na rzecz gminy, nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia działki, ani też kosztu uzyskania przychodu. Tym samym wnioskodawca przychodu jaki uzyskał ze sprzedaży tej działki nie może pomniejszyć o kwotę stanowiącą opłatę (rentę) planistyczną.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Organ wyjaśnia, iż cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (działki) uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cyt. ustawy.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 28-30 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Celem mieszkaniowym nie jest w żadnym wypadku zapłata opłaty planistycznej.

Reasumując stwierdzić należy, iż sprzedaż działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujących od dnia 1 stycznia 2009 r.

Przychodem ze sprzedaży przedmiotowej działki jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy. Przy czym przy nabyciu sprzedanej działki w sposób odpłatny należy odjąć koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c, tj. udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i poczynione zostały w czasie jej posiadania. Natomiast przy nabyciu sprzedanej działki w sposób nieodpłatny należy odjąć koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy tj. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn przy nabyciu sprzedanej działki w sposób nieodpłatny.

Wnioskodawca może przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży działki na cele mieszkaniowe, ale wyłącznie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie należy do nich przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na uregulowanie opłaty planistycznej. Jeżeli wnioskodawca opłatę planistyczną zapłacił ze środków uzyskanych ze sprzedaży, to nie będzie mógł wydatkować na remont całego przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a więc udokumentować fakturami wydatkowania pieniędzy, których nie posiada. Środków tych wnioskodawca nie wydatkował jednak na własne cele mieszkaniowe, lecz na opłatę planistyczną.

Wydatek poniesiony przez wnioskodawcę na opłatę (rentę) planistyczną w kwocie 8 594 zł na rzecz Gminy, nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości ani też kosztu uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c lub 6d. Tym samym wnioskodawca przychodu jaki uzyska ze sprzedaży tej nieruchomości nie może pomniejszyć o kwotę stanowiącą opłatę planistyczną. Poniesiony wydatek na opłatę (rentę) planistyczną nie może stanowić również wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe (remont domu) ponieważ, co wykazano powyżej, nie został wymieniony w art. 21 ust. 25 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pamiętać należy, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika może być odliczany celem zmniejszenia jego obciążenia podatkowego. Tak też jest w przedmiotowej sprawie. Choć wnioskodawca poniósł wydatek, to nie może go odliczyć w żaden sposób od przychodu, gdyż wydatek ten nie spełnia żadnego z kryteriów wcześniej omówionych aby takiemu odliczaniu mógł podlegać.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Końcowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach zaznacza, że jeżeli stan faktyczny przedstawiony we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.