IBPBII/2/415-1315/10/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 9 grudnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części:

* wydatkowanej na zaliczki na poczet zakupu lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe,

* wydatkowanej na spłatę kredytu hipotecznego - jest prawidłowe.

W dniu 9 grudnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 19 czerwca 2007 r. dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny za kwotę 165 000 zł. Lokal ten nabyty został w drodze kupna w 2004 r. W terminie 14 dni od dnia sprzedaży wnioskodawca złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania przychodu z przedmiotowej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup nowego lokalu mieszkalnego. W tym celu w dniu 17 kwietnia 2008 r. wraz ze swoją przyszłą żoną podpisał umowę z deweloperem, na mocy której deweloper zobowiązał się do wybudowania lokalu mieszkalnego, a następnie w dniu 29 września 2009 r. podpisał aneks do tej umowy, w którym określono, że notarialna umowa sprzedaży ww. lokalu wraz z udziałem w prawie własności zostanie podpisana do dnia 30 listopada 2010 r. Umowa ta nie została jeszcze podpisana. Decyzja późnego podpisania aktu notarialnego dotycząca nabycia lokalu mieszkalnego jest od wnioskodawcy niezależna. Cena nabycia tego lokalu stanowi kwotę 360 841 zł, która częściowo została uregulowana przez wnioskodawcę z przedmiotowego przychodu, tj. w dniu 15 maja 2008 r. wydano kwotę 68 168,20 zł oraz w dniu 27 czerwca 2008 r. - kwotę 4 031,80 zł (są wpłaty tytułem zaliczki na zakup lokalu mieszkalnego). Pozostała część ceny sprzedaży, tj. kwota 288 641 zł została pokryta środkami z udzielonego kredytu hipotecznego (zgodnie z umową o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych zawartą w dniu 24 czerwca 2008 r. pomiędzy bankiem, wnioskodawcą i żoną wnioskodawcy).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dokonanie przez wnioskodawcę w okresie 2 lat od dnia sprzedaży przedmiotowego lokalu wpłaty tytułem zaliczki na poczet zakupu lokalu mieszkalnego (łącznie 72 200 zł) przed dniem podpisania umowy przenoszącej własność ww. lokalu oraz spłata kredytu, spełniają przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawcy, wydatkowanie (przeznaczenie) środków z odpłatnego zbycia w 2007 r. lokalu mieszkalnego w ustawowym terminie na nabycie innego lokalu mieszkalnego przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność tego lokalu, stanowi podstawę do zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego uzyskanego przychodu, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Warunkiem zwolnienia z konieczności zapłaty podatku jest wydatkowanie w ciągu 2 lat kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własne cele mieszkalne. Spłata kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie oraz wydatki poczynione tytułem zaliczki na nowe mieszkanie niewątpliwie taki cel stanowią. Do zwolnienia przychodu od podatku dochodowego na podstawie wyżej cytowanego przepisu nie jest istotne nabycie w okresie 2 lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie - w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powyższe przepisy, stwierdzić należy, że do sprzedaży nieruchomości, którą wnioskodawca nabył w 2004 r., będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy dotyczącej nabycia prawa własności nowej nieruchomości, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w umowie sprzedaży. Jednakże zawarcie definitywnej umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego przeniesienia własności jest także niezbędne aby można było uznać, że zostały spełnione wszystkie przesłanki uprawniające do zwolnienia. W związku z powyższym należy stwierdzić, że warunkiem uprawniającym do zwolnienia jest faktyczne wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Istotne znaczenie będzie zatem miała data dokonania wpłaty na poczet umowy podpisanej z deweloperem, jednakże pod warunkiem właściwego udokumentowania zawartej transakcji oraz jej sfinalizowania. Niezbędne jest bowiem zawarcie umowy przenoszącej własność, choć istotnie ta umowa nie musi być łączona z datą wydatkowania środków ze sprzedaży. Jednakże nie można nie podkreślić również, że nie jest obojętne kiedy umowa przenosząca własność zostanie zawarta. Umowa ta musi zostać bezwzględnie zawarta przed upływem okresu przedawnienia zobowiązania, w czasie, w którym organy podatkowe przystępujące do kontroli wypełnienia przez wnioskodawcę warunków zwolnienia, takiej kontroli będą mogły dokonać nie narażając się na ryzyko przedawnienia zobowiązania.

W sytuacji przedstawionej we wniosku, z uwagi na fakt, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży w 2007 r. nieruchomości stanowiącej majątek odrębny wnioskodawca wydatkował w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży na poczet nabycia (wraz ze swoją przyszłą żoną) nowej nieruchomości - należy uznać, pod warunkiem dojścia do sfinalizowania transakcji z deweloperem, iż zostały spełnione przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Niemniej jednak zwolnienie nie będzie dotyczyć całej kwoty wpłat, tj. 72 200 zł, jak sugeruje wnioskodawca. Z przedstawionego we wniosku opisu wynika bowiem, iż już w momencie wydatkowania zaliczki wnioskodawca nie miał być wyłącznym właścicielem nowego lokalu. Współwłaścicielem nowego lokalu nabytego od dewelopera będzie wnioskodawca wraz z żoną. W związku z powyższym, ponieważ wnioskodawca nie będzie właścicielem, tylko współwłaścicielem nowego lokalu, na zakup którego zaciągnął wraz z przyszłą żoną w 2008 r. kredyt, jako wydatek podlegający zwolnieniu od podatku może odliczyć jedynie wysokości wpłat dokonanych na rzecz dewelopera w kwocie proporcjonalnej do udziału, jaki wnioskodawca będzie posiadał w nowej nieruchomości (udział w nieruchomości x kwota 72 200 zł). Wnioskodawca poniósł bowiem wydatek na nabycie udziału w nowej nieruchomości w wysokości 72 200 zł, finansując też przy tym udział w tej nieruchomości innej osoby (przyszłej żony). Kwotą tą pokrywał zatem w całości nie tylko swój udział, ale także i udział swojej przyszłej żony. W momencie wydatkowania środki nie były więc przeznaczone na nabycie własnego lokalu, lecz na nabycie lokalu, którego wnioskodawca miał być jedynie współwłaścicielem. W momencie wydatkowania nie można nawet dowodzić, że celem wnioskodawcy było nabycie lokalu do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, gdyż takiej wspólności w momencie wydatkowania nie było, podobnie jak nie było wspólności majątkowej, która objęłaby środki uzyskane ze sprzedaży.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.) wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w dniu 19 czerwca 2007 r. sprzedał nieruchomość, a następnie w dniu 28 czerwca 2008 r. zawarł (wraz z żoną) umowę z bankiem o kredyt hipoteczny w kwocie 288 641,00 zł na zakup nowego lokalu budowanego przez dewelopera.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy.

Przychód uzyskany przez wnioskodawcę z tytułu sprzedaży nieruchomości, który został przeznaczony na spłatę kredytu bankowego i odsetek od kredytu zaciągniętego wspólnie z żoną na zakup innej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do spłaty tego kredytu wnioskodawca jest zobowiązany w takim samym stopniu jak jego żona. Środki pozostałe ze sprzedaży lokalu wyczerpują zaś kwoty, do regulowania których na równi z żoną zobowiązany jest wnioskodawca z tytułu zaciągniętego kredytu.

Reasumując, zwolnieniu z podatku dochodowego podlega więc - jak wykazano powyżej - ta część przychodu, która została wydatkowana na cele mieszkaniowe jako wpłaty dla dewelopera w wysokości proporcjonalnej do udziału, jaki wnioskodawca będzie posiadał w nowej nieruchomości, a nie w pełnej wysokości wpłaconych przez wnioskodawcę zaliczek. Wydatek ten może być wszakże zwolniony pod warunkiem właściwego udokumentowania zawartej transakcji oraz jej sfinalizowania. Pozostała część przychodu wydatkowana w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy podlega zwolnieniu z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.