IBPBII/2/415-1264/10/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 26 listopada 2010 r.), uzupełnionym w dniu 5 stycznia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 26 listopada 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 20 grudnia 2010 r. Znak: IBPB II/2/415-1264/10/HS wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 5 stycznia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w 1996 r. zakupiła wraz z mężem lokal użytkowy (lub użytkowo-mieszkalny, wnioskodawczyni we wniosku używa bowiem obu terminów). Wskazuje, iż była to własność wspólna małżonków, jednakże całość lokalu była wykorzystywana w działalności gospodarczej jej męża i podlegała miesięcznej amortyzacji. Z końcem lutego 2010 r. mąż wnioskodawczyni zlikwidował działalność gospodarczą i aby otrzymać zasiłek przedemerytalny, umową darowizny, w dniu 23 września 2010 r. przekazał wnioskodawczyni swoją część własności ww. lokalu użytkowego. Zgłosił się kupiec chętny nabyć część tego lokalu (lub cały lokal - w tym miejscu wnioskodawczyni odnosząc się do czynności sprzedaży również posługuje się niejednolitym słownictwem). Umowa przedwstępna sprzedaży zostanie podpisana w grudniu 2010 r., natomiast umowa finalna w lutym 2011 r.

Z uzupełnienia wniosku z dnia 5 stycznia 2011 r. wynika, iż przedmiotem nabycia a następnie sprzedaży był lokal stanowiący odrębną nieruchomość, a pomiędzy małżonkami w dniu zawarcia umowy darowizny istniała wspólność ustawowa.

Umowa darowizny została zawarta w formie aktu notarialnego. Wnioskodawczyni wskazuje, iż postanowienia aktu są następujące:

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy trzeba odprowadzić podatek i jaki z tytułu sprzedaży tego lokalu. Czy cała wartość sprzedaży podlega opodatkowaniu, czy może jakaś część jest zwolniona. Co można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Kiedy przypada termin zapłaty tego podatku.

Zdaniem wnioskodawczyni, sprzedaż lokalu użytkowego jest zwolniona z podatku dochodowego, ponieważ jego nabycie nastąpiło w 1996 r. Dlatego też wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży lokalu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, jakie wystąpią u wnioskodawczyni. W zakresie skutków podatkowych jakie mogłyby mieć miejsce dla męża wnioskodawczyni w dniu 17 grudnia 2010 r. wydane zostało postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania w tym zakresie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. Zasada ta ma zastosowanie także w odniesieniu do uzyskanego przez małżonków przychodu ze sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wchodzących w skład ich majątku dorobkowego, co do których każdy ze współmałżonków jest współwłaścicielem na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Problematyka małżeńskich ustrojów majątkowych została uregulowana w dziale III ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność ustawowa charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ww. Kodeksu). Dopiero z chwilą ustania wspólności ustawowej współwłasność ta ulega przekształceniu. Małżonkowie - stosownie do art. 47 § 1 ustawy - mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Celem takiej umowy majątkowej jest odstąpienie od ustawowych zasad ustroju wspólności majątkowej i określenie przez małżonków, w sposób dobrowolny (umowny), zasad przynależności poszczególnych rodzajów składników majątkowych do majątku wspólnego lub do majątków odrębnych małżonków, a czasem także ustalenie w odmiennej wysokości ich udziałów w majątku wspólnym na wypadek ustania wspólności. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1), stanowiącym ich dorobek.

Na tle przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego należy uznać, że nabycie przez wnioskodawczynię udziału w nieruchomości wynoszącego 1/2 nastąpiło w 1996 r., tj. w czasie trwania małżeństwa, do majątku wspólnego. Natomiast nabycie przez nią pozostałego udziału (1/2) w wyżej wymienionej nieruchomości nastąpiło w 2010 r. w drodze darowizny od męża, zakładając, że w świetle przepisów prawa rodzinnego możliwe było w przedmiotowej sprawie skuteczne zawarcie umowy darowizny między małżonkami. Innymi słowy, skoro udział w nieruchomości wynoszący 1/2 wnioskodawczyni otrzymała od męża w 2010 r. w drodze darowizny, to nie jest prawdą, że całą nieruchomość wnioskodawczyni nabyła w 1996 r. i sprzedaż lokalu nie będzie tym samym podlegała opodatkowaniu. Wszak nie można pominąć faktu, że w 1996 r. wnioskodawczyni była jedynie współwłaścicielką tej nieruchomości na równych prawach ze swoim mężem. Wyłączną właścicielką lokalu wnioskodawczyni została dopiero w 2010 r. a wiec wówczas, kiedy udział do jakiego prawo przysługiwało mężowi wnioskodawczyni, przekazany jej został w formie darowizny.

Z wniosku wynika, że do zbycia nieruchomości dojdzie w 2011 r., a więc przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez wnioskodawczynię całej nieruchomości, albowiem udział w niej wynoszący 1/2 wnioskodawczyni posiadała wprawdzie od 1996 r., ale kolejny udział w przedmiotowej nieruchomości otrzymała od męża dopiero w roku 2010.

Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powyższe przepisy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części nabytej w 1996 r. nie stanowi dla wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie, a tym samym nie rodzi po stronie wnioskodawczyni obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast do sprzedaży nieruchomości w udziale, jaki wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od męża w 2010 r. będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. z uwagi na fakt, że darowizna tego udziału miała miejsce po tej dacie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu, w części jaka przypada na udział w tym lokalu nabyty przez wnioskodawczynię w 2010 r. będzie podlegał opodatkowaniu.

A zatem tak uzyskany przychód stanowić będzie dla wnioskodawczyni źródło przychodu opodatkowane na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z jej sprzedażą, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, wydatki na prowizję dla agencji nieruchomości w związku z czynnością pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, o ile wydatki te były ponoszone przez zbywcę - wnioskodawczynię. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ponadto w myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli wnioskodawczyni poniosła wydatki, które stanowią koszty odpłatnego zbycia lub poniosła nakłady, które mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, to koszty te dotyczą sprzedaży całego lokalu, który w 1/2 części nabyła w 1996 r. oraz w 1/2 części w 2010 r. Skoro opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie 1/2 część przychodu odpowiadająca udziałowi nabytemu w 2010 r., to przychód podlegający opodatkowaniu może zostać obniżony wyłącznie o tę część poniesionych przez wnioskodawczynię kosztów odpłatnego zbycia i kosztów uzyskania przychodu, które proporcjonalnie przypadają na udział nabyty w 2010 r.

Jednakże wyjaśnia się, iż stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Zauważyć również należy, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy powyższy przepis ma zapobiec sytuacji, kiedy te same wydatki będą odliczane przez podatnika dwukrotnie, raz jako wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego a drugim razem jako wydatki na spłatę kredytu, który sfinansował to nabycie.

Należy wyjaśnić też, iż zwolnienie obejmować może taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych na własne cele mieszkaniowe wydatków w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Podsumowując, przychód ze sprzedaży lokalu użytkowego (użytkowo-mieszkalnego) nie jest dla wnioskodawczyni w całości przychodem zwolnionym z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni lokalu tego nie nabyła w 1996 r. W tej dacie nabyła wyłącznie udział w lokalu. Przychód ze sprzedaży w 2011 r. lokalu użytkowego (użytkowo-mieszkalnego) w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez wnioskodawczynię w 1996 r. jako dokonany po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez wnioskodawczynię udziału w przedmiotowej nieruchomości, nie będzie stanowił w ogóle źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisów. Natomiast uzyskany ze sprzedaży dochód w wysokości odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, chyba że wnioskodawczyni spełni przesłanki do skorzystania ze zwolnienia o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i wydatkuje uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe.

Zatem stanowisko zaproponowane przez wnioskodawczynię jest nieprawidłowe.

Tut. Organ zastrzega, iż jeżeli zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku będzie się różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.