IBPBII/2/415-1207/09/MM - Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 4 grudnia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu w części dotyczącej przeznaczenia go na:

W dniu 4 grudnia 2009 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 7 sierpnia 2003 r. wnioskodawczyni wraz z synem i synową kupili mieszkanie. Zameldowana w nim była synowa wnioskodawczyni z dziećmi. Wnioskodawczyni wraz z synem nie byli zameldowani w tym lokalu. W 2007 r. firma syna wnioskodawczyni straciła płynność finansową i byli zmuszeni do sprzedania tego mieszkania, co nastąpiło dnia 5 listopada 2007 r. Mając nadzieję na poprawę sytuacji finansowej w następnych latach, zadeklarowali w urzędzie skarbowy, że pieniądze ze sprzedaży przeznaczą w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe.

Dnia 10 września 2007 r. za pieniądze uzyskane przy podpisaniu przedwstępnej umowy notarialnej syn wnioskodawczyni kupił działkę w obszarze mieszkaniowo-usługowym o powierzchni 0,1809 ha. Działka uzyskała WZ dnia 20 sierpnia 2009 r.

Dnia 15 listopada 2007 r. wnioskodawczyni kupiła działkę o powierzchni 0,5529 ha w obszarze mieszkaniowo-usługowym. Decyzję o warunkach zabudowy wydano dnia 9 lipca 2009 r.

W okresie od dnia 31 października 2008 r. do dnia 20 sierpnia 2009 r. wnioskodawczyni przeprowadziła remont w swoim lokatorskim spółdzielczym mieszkaniu. W dniu 4 listopada 2009 r. wnioskodawczyni wykupiła ww. mieszkanie w spółdzielni, tzn. otrzymała akt notarialny ustanowienia odrębnej własności.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawczyni, podejmując działania dotyczące zakupu działek, remontu mieszkania, ustanowienia odrębnej własności lokalu, miała na uwadze spełnienie przesłanki przeznaczanie środków ze zbycia lokalu na "cele mieszkaniowe".

Wnioskodawczyni zaznacza, że spotkała się ze sprzecznymi informacjami na temat wykupu mieszkania jako celu mieszkaniowego oraz remontu w tym mieszkaniu. W związku z powyższym wnioskodawczyni prosi o wydanie opinii i odpowiedź na jej pytania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia mieszkania przeznaczonego na przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność, na remont tego mieszkania oraz zakup działki o powierzchni 0,5529 ha. Ocena stanowiska w zakresie możliwości skorzystania przez synową wnioskodawczyni z tzw. ulgi meldunkowej oraz możliwości przeznaczenia przez syna wnioskodawczyni przychodu ze zbycia mieszkania na zakup działki o powierzchni 0,1809 ha została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. oraz z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż dnia 7 sierpnia 2003 r. wnioskodawczyni wraz z synem i synową kupili mieszkanie. Wnioskodawczyni była więc współwłaścicielką mieszkania, które dnia 5 listopada 2007 r., czyli przed upływem 5 lat od jego nabycia zostało przez współwłaścicieli sprzedane.

Dokonując więc oceny skutków podatkowych jakie dla wnioskodawczyni wywołało odpłatnego zbycie przedmiotowego mieszkania należy odnieść się do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Należy również zaznaczyć, iż ponieważ przedmiotowe mieszkanie stanowiło współwłasność, to każdy ze współwłaścicieli osiągnął przychód proporcjonalny do posiadanego udziału we współwłasności i w takim zakresie winien rozliczyć się z urzędem skarbowym.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Jednakże, stosownie do art. 28 ust. 2a ww. ustawy zasada, o której mowa w art. 28 ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Wśród celów tych ustawa wymienia:

Z przedstawionej regulacji wynika, iż warunkiem zwolnienia z podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest:

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja umożliwia zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Oznacza to, że uzyskany przychód musi zostać wydatkowany wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e).

Wnioskodawczyni uzyskany przychód przeznaczyła na zakup działki w obszarze mieszkaniowo-usługowym, na remont przeprowadzony w lokatorskim spółdzielczym mieszkaniu i na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność.

Z ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wydatkiem mieszkaniowym jest nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Należy więc stwierdzić, iż przychód w części wydatkowanej na przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność stanowi cel mieszkaniowy i korzysta z przedmiotowego zwolnienia.

Odnosząc się natomiast do przychodu przeznaczonego w dniu 15 listopada 2007 r. na zakup działki w obszarze mieszkaniowo-usługowym, dla której w dniu 9 lipca 2009 r. wnioskodawczyni otrzymała decyzję o warunkach zabudowy stwierdza się co następuje.

Prawo do zwolnienia, o którym mowa w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w zakresie nabycia gruntu, dotyczy wyłącznie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W myśl art. 4 ust. 1 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisem art. 4 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Biorąc więc pod uwagę cytowane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w przypadku posiadania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego (wydanej nie później niż w okresie dwóch lat od daty sprzedaży lokalu mieszkalnego), zakup gruntu spełni wymogi uprawniające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, iż wnioskodawczyni spełniła ten warunek bowiem przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane dnia 5 listopada 2007 r., natomiast decyzję o warunkach zabudowy zakupionej działki wnioskodawczyni otrzymała dnia 9 lipca 2009 r., czyli przed upływem 2 lat.

Z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania może korzystać przychód wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na remont własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przy czym przez własny lokal, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie rozumie się lokal stanowiący własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 21 ust. 16 ustawy).

W związku z powyższym, mając na uwadze ww. przepis warunkujący zwolnienie od podatku dochodowego, należy stwierdzić, iż nie ma on zastosowania w stanie faktycznym przedstawionym przez wnioskodawczynię. Zauważyć bowiem należy, że wnioskodawczyni wydatkowała środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania na remont spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a więc prawa, które nie jest prawem własności. Prawo lokatorskie nie jest prawem majątkowym, rzeczowym. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu nie jest natomiast jego właścicielem. Oznacza to, że wnioskodawczyni wydatkowała środki na remont lokalu, który nie stanowił jej "własnego lokalu". Lokal taki stał się własnością wnioskodawczyni dopiero w dniu 4 listopada 2009 r., kiedy to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wnioskodawczyni przekształciła w odrębną własność. Natomiast w momencie wydatkowania środków na remont, lokal ten nie stanowił własności wnioskodawczyni. Zatem wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na remont spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie daje wnioskodawczyni prawa do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy, bowiem środki te nie zostały wydatkowane na wskazany w przepisie cel mieszkaniowy, czyli na remont własnego lokalu mieszkalnego.

Reasumując, wnioskodawczyni w związku ze sprzedażą mieszkania, którego była współwłaścicielką, osiągnęła przychód proporcjonalny do posiadanego udziału w mieszkaniu. Przychód ten w części przeznaczony na przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność oraz na zakup działki podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy. Nie stanowi natomiast "celu mieszkaniowego" remont mieszkania, do którego nie posiada się prawa własności w momencie ponoszenia wydatków remontowych. Wnioskodawczyni, od osiągniętego przychodu w części w jakiej nie został przeznaczony na cele mieszkaniowe, winna zapłacić podatek wraz z odsetkami, o których mowa w ww. art. 28 ust. 3 ustawy o podkuta dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli lokalu mieszkalnego zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli tj. syna i synowej wnioskodawczyni. Jeśli będą oni zainteresowani uzyskaniem interpretacji indywidualnej powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie. Zgodnie bowiem z przepisem art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, wyłącznie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.