IBPBII/2/415-1175/09/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 1 grudnia 2009 r.) uzupełnionym w dniach 7 grudnia 2009 r. oraz 29 stycznia 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości przeznaczonego na nabycie nieruchomości przez zniesienie współwłasności ze spłatą - jest prawidłowe.

W dniu 1 grudnia 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek, uzupełniony w dniu 7 grudnia 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości przeznaczonego na nabycie nieruchomości przez zniesienie współwłasności ze spłatą.Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku pismem z dnia 13 stycznia 2010 r. Znak: IBPB II/2/415-1175/09/JG, IBPB II/2/415-1176/09/JG wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 29 stycznia 2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 16 września 2005 r. dokonał sprzedaży nieruchomości gruntowej, której był współwłaścicielem od 30 kwietnia 2004 r. Przychód z tej sprzedaży przypadający na jego udział wyniósł 1.106.000 zł. Otrzymany przychód przeznaczony został w ciągu dwóch lat na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Po otrzymaniu części środków pieniężnych ze sprzedaży (na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży oraz aneksów do tej umowy) dokonał zakupu następujących nieruchomości:

* działki na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 22 listopada 2005 r. a w związku z nieskorzystaniem przez Agencję Nieruchomości Rolnej z prawa pierwokupu własność została przeniesiona 6 marca 2006 r. w udziale po #189; na wnioskodawcę i drugiego współwłaściciela. Wydatek na udział wnioskodawcy w tej działce wynosił 135.000 zł. Ponadto w momencie zakupu na ww. działce rozpoczęta była budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którą wnioskodawca kontynuował. W dniu 30 sierpnia 2007 r. dokonane zostało zniesienie współwłasności działki w ten sposób, że własność całości działki przeniesiona została na wnioskodawcę ze spłatą kwoty 410.000 zł na rzecz drugiego współwłaściciela działki,

* działek rolnych na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 4 lipca 2005 r., a w związku z nieskorzystaniem przez Agencję Nieruchomości Rolnej prawa pierwokupu własność w udziale po #189; została w dniu 13 października 2005 r. przeniesiona na wnioskodawcę i drugiego współwłaściciela. W dniu 4 października 2006 r. na wniosek złożony przez współwłaściciela działki została wydana decyzja Burmistrza Miasta w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. działek. Powyższa decyzja zezwala na zabudowę mieszkalną wielorodzinną z usługami na tych działkach.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy dokonane zniesienie współwłasności działki, w ten sposób, że działka ta stała się wyłączną własnością wnioskodawcy, ze spłatą na rzecz drugiego współwłaściciela działki, uznaje się za nabycie udziału w nieruchomości (mimo ze wnioskodawca jest już współwłaścicielem tej działki) a tym samym czy wydatek na spłatę drugiego współwłaściciela zalicza się do wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)... (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1).

Zdaniem wnioskodawcy, współwłasność określona została w art. 195 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.). Zgodnie z ww. przepisem jest to własność do jednej rzeczy przysługująca niepodzielnie kilku osobom. Na podstawie art. 196 § 1 k.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Zniesienie współwłasności ułamkowej, a z taką mamy do czynienia w sprawie żądać może każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu wówczas jest to nabycie gdyż zwiększa się jej majątek osobisty. Wnioskodawca uważa, że zniesienie współwłasności działki na jego rzecz ze spłatą drugiego współwłaściciela tej działki stanowi odpłatne nabycie gdyż nastąpiło przeniesienie własności prawa do nieruchomości w zamian za korzyść majątkową jaką były środki pieniężne przekazane przez niego byłemu współwłaścicielowi. Uważa zatem że zniesienie współwłasności jakie miało miejsce w jego sprawie stanowi odpłatne nabycie, co oznacza, że wydatek na spłatę drugiego współwłaściciela kwalifikuje się do wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a. Na poparcie powyższego stanowiska przytacza interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie - IPP4/415-130/08-5/SP oraz decyzję Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 22 września 2006 r. znak: BD-F/415-37/06.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 1. Ocena stanowiska w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w dniu 16 września 2005 r. zbył udział w nieruchomości gruntowej nabyty 30 kwietnia 2004 r. Tym samym zastosowanie w tym przypadku będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca przychód uzyskany ze sprzedaży w dniu 16 września 2005 r. nieruchomości gruntowej, której był współwłaścicielem od 30 kwietnia 2004 r. przeznaczył w ciągu dwóch lat na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w tym m.in. na nabycie #189; udziału w działce, na której rozpoczęta była budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nabycie #189; udziału w ww. działce miało miejsce w dniu 6 marca 2006 r. Z kolei w dniu 30 sierpnia 2007 r. zostało dokonane zniesienie współwłasności ww. działki w ten sposób, że jej własność została przeniesiona na wnioskodawcę z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela w kwocie 410.000 zł Wątpliwość wnioskodawcy budzi kwestia czy dokonane zniesienie współwłasności w wyniku którego działką stała się jego wyłączną własnością, ze spłatą na rzecz drugiego współwłaściciela działki, uznaje się za nabycie udziału w ww. nieruchomości (mimo że jest już współwłaścicielem tej działki) a tym samym czy wydatek na spłatę wypełnia dyspozycję wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, jednostronnej czynności na podstawie aktu prawnego. Jednym ze sposobów nabycia na własność nieruchomości lub jej części jest nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

W analizowanym stanie faktycznym wnioskodawca był współwłaścicielem przedmiotowej działki, posiadając w niej udział wynoszący #189;. W wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca nabył pozostałą #189; udziału w działce należącego pierwotnie do drugiego współwłaściciela ze spłatą kwoty 410.000 zł.

Zniesienie współwłasności które miało miejsce w stanie faktycznym dla celów podatku dochodowego stanowi nabycie, bowiem w jego wyniku dotychczasowy udział wnioskodawcy wynoszący #189; w działce zwiększył się o #189; udziału należącego do drugiego współwłaściciela. Zatem nie ulega wątpliwości, że wnioskodawca prawo własności do działki nabył odpowiednio udziałami w #189; części w drodze umowy sprzedaży oraz w #189; części w drodze zniesienia współwłasności.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, że zniesienie współwłasności stanowi nabycie #189; udziału w działce, gdyż wnioskodawca posiadając jedynie #189; udziału w ww. działce stał się właścicielem całej działki i to odpłatnie, bowiem nabycie tego udziału wiązało się z obowiązkiem spłaty współwłaściciela działki w kwocie 410.000 zł. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości (udziału) wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które w pełni pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu. Jednym z celów mieszkaniowych jest przeznaczenie przychodu m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

W stanie faktycznym wnioskodawca nabywając #189; udział w działce w drodze zniesienia współwłasności poprzez spłatę kwoty 410.000 zł na rzecz drugiego współwłaściciela tej działki będzie wypełniać dyspozycje celu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o ile środki finansowe przeznaczone na spłatę kwoty 410.000 zł pochodziły z uzyskanego przez wnioskodawcę przychodu ze sprzedaży w dniu 16 września 2005 r. udziału w nieruchomości gruntowej. Bowiem jak już wyżej wskazano ustawodawca prawo do skorzystania z ulgi podatkowej bezwzględnie wiążę z przychodem ze sprzedaży konkretnie zbywanej nieruchomości (udziału).

Stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, jednakże pod warunkiem że środki na spłatę pochodziły ze zbycia udziału w nieruchomości gruntowej dokonanego w dniu 16 września 2005 r.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.