IBPBII/2/415-1133/11/MW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 21 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wynajmowanego budynku - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 października 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wynajmowanego budynku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która osiąga przychody z tytułu najmu nieruchomości na zasadach ogólnych. Najem nieruchomości prowadzony jest poza działalnością gospodarczą w związku z tym wnioskodawca nie posiada wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

Odpisy amortyzacyjne dwóch nieruchomości są zaliczane w koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu, co za tym idzie zostały założone kartoteki środków trwałych.

Kartoteka nr 1 dotyczy budynku usługowego, natomiast kartoteka nr 2 dotyczyła pawilonu handlowego, który w 2008 r. został wyburzony celem stworzenia miejsca pod budowę budynku handlowo-mieszkalnego. Obecnie odpisom amortyzacyjnym podlega tylko kartoteka środka trwałego nr 1.

Pozwolenie na budowę budynku handlowo-mieszkalnego na miejscu pawilonu handlowego wnioskodawca uzyskał decyzją z dnia 30 lipca 2008 r. wydaną przez Starostę. Odbiór budynku handlowo-mieszkalnego nastąpił decyzją z dnia 30 grudnia 2010 r. wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Budowa budynku handlowo-mieszkalnego odbywała się w systemie gospodarczym.

Obecnie przeglądając dokumentację w postaci faktur VAT dokumentujących zakupu materiałów jak i usług budowlanych wnioskodawca stwierdził, że nie jest w posiadaniu wszystkich dokumentów, które udokumentują wartość budynku handlowo-usługowego, a co za tym idzie utrudni mu to ustalenie wartości początkowej budynku handlowo-mieszkalnego, aby mógł prawidłowo naliczać odpisy amortyzacyjne dla tej nieruchomości, dlatego wycena wartości nieruchomości według operatu szacunkowego pozwoli na prawidłowe naliczenie odpisów amortyzacyjnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca może przyjąć wartość początkową dla celów amortyzacji budynku handlowo-mieszkalnego na podstawie operatu szacunkowego.

Zdaniem wnioskodawcy, budowa budynku handlowo-mieszkalnego pierwotnie nie miała charakteru zarobkowego dopiero sytuacja finansowa rodziny wymusiła na wnioskodawcy taką decyzję. Budynek ma częściowo charakter mieszkalny, więc wnioskodawca myślał, że kiedyś w nim zamieszka z rodziną i to był główny cel budowy tej nieruchomości. Sam projekt budynku wskazywał jednak, że będzie on miał dwojaki charakter, ale wynikało to bardziej z sąsiedztwa innych nieruchomości wokół posesji wnioskodawcy.

Wnioskodawca nadmienił, iż w okresie budowy budynku handlowo-mieszkalnego nie dokumentował wszystkich wydatków na podstawie faktur, gdyż nie było zamysłem to, iż przekaże tę nieruchomość na cele najmu, a co za tym idzie, że będzie musiał ustalić wartość początkową budynku handlowo-mieszkalnego dla celów odpisów amortyzacyjnych.

Ewidencja środków trwałych jaka istnieje nie ma charakteru obligatoryjnego, została założona dla celów prawidłowego naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Odpisy amortyzacyjne były naliczane dla poszczególnych nieruchomości celem zaliczenia w koszty uzyskania przychodu. Przychody z najmu nieruchomości wnioskodawca opodatkował na zasadach ogólnych co pozwalało mu na naliczanie miesięcznych odpisów amortyzacyjnych. Ponadto, założone kartoteki dla poszczególnych nieruchomości nie są ewidencją środków trwałych w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej, gdyż nie posiada on wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

Każdy z posiadanych przez wnioskodawcę budynków jest osobnym środkiem trwałym, a co za tym idzie, powinien mieć prawidłowo ustaloną wartość początkową.

Na podstawie przedstawionych argumentów wnioskodawca uważa, że zastosowanie operatu szacunkowego dla wyceny nowowybudowanego budynku handlowo-mieszkalnego jest prawidłowe, gdyż spełnia przesłanki wymienione w art. 22g pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Zauważyć należy, iż podatnik - wprowadzając środek trwały do ewidencji środków trwałych - musi określić jego wartość początkową. Jednakże nie ma dowolności przy jej określaniu. Szczegółowe zasady ustalania wartości początkowej zawarte są w art. 22g ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie doszło do wytworzenia środka trwałego, tj. budynku handlowo-mieszkalnego, to przy ustalaniu wartości początkowej zastosowanie znajdzie art. 22g ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, w myśl którego za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia.

Za koszt wytworzenia - zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy - uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają również w szczególnych przypadkach na ustalenie wartości początkowej w wysokości określonej przez biegłego.

Stosownie do art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

W myśl natomiast przepisu art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Z powyższego wynika, iż ustalenia wartości początkowej środka trwałego w oparciu o wycenę biegłego rzeczoznawcy można dokonać jedynie w przypadku, gdy środek trwały został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie, a kosztu jego wytworzenia nie można ustalić w sposób określony w cyt. wyżej art. 22g ust. 4 ww. ustawy. Jednocześnie zauważyć należy, iż ustalenie wartości początkowej środka trwałego w sposób określony w art. 22g ust. 9 ww. ustawy, tj. w drodze wyceny dokonywanej przez biegłego rzeczoznawcę, stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tejże wartości według kosztu wytworzenia. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z ww. generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc w szczególności dotyczyć tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musi (nie musiał) posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych wydatków na wytworzenie określonego środka trwałego oraz pomimo dołożenia należytej staranności, w wyniku zaistnienia obiektywnych okoliczności nie jest w stanie ustalić kosztu wytworzenia.

Zauważyć należy, iż w przedmiotowej sprawie wnioskodawca budując budynek handlowo-mieszkalny od samego początku musiał mieć świadomość, że budynek ten nie będzie realizował jedynie potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy i jego rodziny, przynajmniej hipotetycznie wnioskodawca musiał zakładać możliwość jego późniejszego wykorzystywania do osiągania dochodów, czy to prowadząc działalność gospodarczą w części handlowej, czy też oddając tę część do używania na podstawie umowy najmu. Faktem jest, że osoba nieprowadząca działalności gospodarczej nie ma obowiązku dokumentowania wydatków, jednakże w tym szczególnym przypadku od samego początku było wiadomo, że budynek w części będzie wykorzystywany do innych celów niż zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy i jego rodziny, na co wskazuje sam handlowo-mieszkalny charakter budynku. Skoro tak, to wnioskodawca winien był dołożyć wszelkiej staranności, aby dokumentować poniesione wydatki - nawet jeśli nie prowadził działalności gospodarczej czy nie zamierzał skorzystać z możliwości uzyskania zwrotu części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (Dz. U. Nr 177, poz. 1468 z późn. zm.).

Okoliczność, iż wnioskodawca nie posiada części dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych na budynek nakładów, nie może być przesłanką ustalenia wartości początkowej budynku na podstawie wyceny dokonanej przez biegłego. Wnioskodawca winien dokonać wszelkich starań aby uzyskać duplikaty rachunków lub faktur dokumentujących koszt przeprowadzonych robót, które mogą być podstawą do zwiększenia wartości początkowej przedmiotowego budynku.

Reasumując, wartość początkową przedmiotowego budynku handlowo-mieszkalnego wnioskodawca winien ustalić na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli w wysokości udokumentowanych wydatków poniesionych na budowę tego budynku. W przedmiotowej sprawie nie istnieją przesłanki do zastosowania metody ustalania wartości początkowej na podstawie wyceny dokonanej przez biegłego, o której mowa w art. 22g ust. 9 ww. ustawy (a nie jak wskazuje wnioskodawca na podstawie art. 22g ust. 8, gdyż przepis ten dotyczy sytuacji, w której nie można ustalić ceny nabycia a nie kosztu wytworzenia). Jest to bowiem metoda szczególna, która może mieć zastosowanie w sytuacji, gdy faktycznie ustalenie kosztu wytworzenia jest niemożliwe, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. Ustalenie kosztu wytworzenia było możliwe, wystarczyło starannie gromadzić dokumenty potwierdzające te wydatki. Brak tej staranności nie może być przesłanką, która decyduje o niemożności ustalenia wartości początkowej środka trwałego w inny sposób niż przez wycenę.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.