IBPBII/2/415-1082/09/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2009 r. (data wpływu do tut. Biura - 5 listopada 2009 r.), uzupełnionym w dniu 13 stycznia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej:

* zastosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - jest prawidłowe,

* możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 listopada 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W dniu 13 stycznia 2010 r. wniosek został uzupełniony.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2006 r. kupił strych do adaptacji na cele mieszkaniowe. Podczas ustalania warunków zabudowy okazało się, że warunkiem koniecznym do zatwierdzenia projektu i zrealizowania adaptacji jest wyposażenie budynku w windę. Z tego powodu nastąpiła zmiana projektu, zostały wydzielone 3 mieszkania, a wnioskodawca dobudował do budynku szyb windy i zainstalował windę, która będzie przysporzeniem majątkowym wspólnoty mieszkaniowej. W 2009 r. przebudowa i adaptacja została zakończona, a mieszkania oddane do użytkowania.

Przedłużający się czas uzyskiwania pozwoleń, konieczność instalacji windy i zmiana projektu spowodowały wydłużenie czasu trwania budowy i duży wzrost kosztów. Wnioskodawca w ten sposób był zmuszony do zaciągnięcia znacznie wyższego kredytu niż zamierzał we frankach szwajcarskich.

Niestety dodatkowo na początku roku sytuacja finansowa wnioskodawcy drastycznie się pogorszyła, mniejsze dochody, rosnące koszty, wzrost kursu franka, powoduje, że wnioskodawca postanowił sprzedać mieszkania, które zamierzał przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe i dla najbliższej rodziny.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania.

Zdaniem wnioskodawcy, sprzedaży mieszkań będą dotyczyły przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w 2006 r. - ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Ponadto wnioskodawca stoi na stanowisku, że skoro sprzedaż mieszkań będzie opodatkowana zgodnie z przepisami obowiązującymi w 2006 r., to będzie miał prawo do zwolnienia z podatku dochodowego tej części przychodu ze sprzedaży wszystkich mieszkań, która będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych w ciągu dwóch lat na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym) - fakt ten zostanie zgłoszony przez wnioskodawcę w formie oświadczenia w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od daty sprzedaży każdego z mieszkań.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczącym sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Natomiast ocena stanowiska w zakresie dotyczącym sposobu rozliczania kosztów uzyskania przychodu oraz w zakresie podatku od towarów i usług została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości nie stanowiła w ogóle źródła przychodu, to sprzedaż ta winna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Aby zatem ustalić czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż lokali mieszkalnych będzie stanowiła źródło przychodu, należy ustalić datę ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca w 2006 r. nabył strych do adaptacji na cele mieszkaniowe. Przy ustalaniu warunków zabudowy okazało się, iż warunkiem koniecznym do zrealizowania adaptacji jest wyposażenie budynku w windę. Nastąpiła zmiana projektu, wyodrębniono 3 lokale i wnioskodawca zainstalował windę. Przedłużający się czas uzyskiwania pozwoleń, zmiana projektu spowodowały wydłużenie czasu adaptacji jak i duży wzrost kosztów. W związku z czym wnioskodawca został zmuszony do zaciągnięcia znacznie wyższego kredytu niż zamierzał. Z uwagi na pogorszenie się sytuacji finansowej wnioskodawcy zdecydował się na sprzedaż mieszkań, które powstały z adaptacji strychu a środki tak uzyskane przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Tak więc w przedmiotowej sprawie, za datę nabycia przez wnioskodawcę nieruchomości tj. strychu, z którego adaptacji powstały trzy lokale mieszkalne należy przyjąć 2006 r.

Sama adaptacja nieruchomości dokonana w ten sposób, że powstały trzy odrębne lokale mieszkalne nie stanowi nowego nabycia, bowiem przez adaptację należy rozumieć przebudowę pomieszczeń lub budowli w celu spełniania innych niż dotąd funkcji użytkowych, co nie jest tożsame z wybudowaniem.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b - ulga odsetkowa (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

W myśl art. 28 ust. 3, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e) - podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest wydatkowanie uzyskanych z tej sprzedaży środków w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Przy czym w przypadku wydatku na spłatę kredytu lub pożyczki, istotnym jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podkreślić należy, że o prawie do skorzystania z ww. zwolnienia nie przesądza fakt złożenia stosownego oświadczenia lecz fakt rzeczywistego wydatkowania owych środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe, które są enumeratywnie wymienione w ww. przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowanie prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że przychód jaki wnioskodawca uzyska z tytułu odpłatnego zbycia mieszkań powstałych w wyniku adaptacji strychu na cele mieszkaniowe będzie mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e).

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy, iż w przedmiotowej sprawie należy zastosować przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. należało uznać za prawidłowe.

Natomiast stanowisko wnioskodawcy, iż skoro sprzedaż mieszkań będzie opodatkowana na zasadach obowiązujących w 2006 r., będzie miał prawo do zwolnienia z podatku dochodowego tej części przychodu ze sprzedaży wszystkich mieszkań, która będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych w ciągu dwóch lat na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym), należało uznać za nieprawidłowe.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powołany przez wnioskodawcę w uzasadnieniu własnego stanowiska do zadanego pytania, nie będzie miał zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Zauważyć należy, iż przepis ten wprowadzony na mocy art. 1 pkt 11 lit. a tiret siedemnaste ww. ustawy zmieniającej z dnia 6 listopada 2008 r. obowiązuje od 1 stycznia 2009 r., nie może zatem mieć zastosowania do uzyskanego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych nabytych pod rządami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Dlatego też twierdzenie wnioskodawcy, iż z uwagi na fakt wydatkowania całości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia prawa do lokalu mieszkalnego, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. uznać należy za nieprawidłowe. Warunkiem zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest okoliczność, aby zbyte lokale mieszkalne stanowiły prawo nabyte po dniu 1 stycznia 2009 r., co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.