IBPBII/2/415-1074/11/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 5 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 października 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 18 marca 2008 r. przedstawiciel Spółdzielni Mieszkaniowej (dalej: Spółdzielnia) podpisał z wnioskodawcą i jego żoną umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wnioskodawcy jako członkowi Spółdzielni przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego X. Na mocy ww. umowy przedstawiciel Spółdzielni ustanowił odrębną własność lokalu X i przeniósł własność lokalu X na wnioskodawcę i jego żonę. Jedynymi kosztami związanymi z zawarciem ww. umowy po stronie małżonków były koszty notarialne: 60 zł od wniosku o założenie księgi wieczystej, 200 zł od

wniosku o wpis prawa własności oraz 343,43 zł taksy notarialnej wraz z podatkiem VAT, łącznie - 603,43 zł. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu X zostało ustanowione na mocy umowy z dnia 4 marca 2008 r. o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego zawartej pomiędzy małżonkami a Spółdzielnią.

Ww. umowa została zawarta w wyniku realizacji umowy z dnia 3 marca 2008 r. zawartej pomiędzy wnioskodawcą a Kancelarią Prawną (dalej: Kancelaria), która to Kancelaria na podstawie odrębnej umowy ze Spółdzielnią miała prawo wskazać osobę, która obejmie lokal X, a Spółdzielnia była zobowiązana wskazaną osobę przyjąć w poczet członków.

Na mocy umowy między wnioskodawcą a Kancelarią wnioskodawca zobowiązał się do:

Kancelaria natomiast zobowiązała się wskazać jego jako osobę, którą Spółdzielnia jest zobowiązana przyjąć w poczet członków w związku z objęciem lokalu X. W momencie zawierania ww. umowy wnioskodawca uiścił na rzecz Kancelarii gotówką kwotę 20 000 zł, co zostało stwierdzone w umowie, pozostałą kwotę w wysokości 153 000 zł wnioskodawca uiścił na rzecz Kancelarii w dniu przeniesienia własności lokalu X, tj. w dniu 18 marca 2008 r., zgodnie z odpowiednim postanowieniem zawartym w umowie z Kancelarią, również gotówką. Wręczenie gotówki odbyło się w siedzibie banku, w którym wnioskodawca posiada konto bankowe, bezpośrednio po wypłaceniu przez niego ww. sumy ze swojego konta bankowego. Przekazanie gotówki nie zostało stwierdzone żadnym innym dokumentem.

W dniu 4 marca 2008 r. wnioskodawca w związku z zawarciem ww. umowy uiścił na rzecz Spółdzielni kwotę w wysokości 71 968,36 zł.

Jako zdarzenie przyszłe wnioskodawca wskazuje zawarcie umowy sprzedaży lokalu X.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem wnioskodawcy, na wszystkie trzy pytania należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Odpłatne zbycie nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodu. Koszt uzyskania przychodu stanowią zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wszystkie kwoty wskazane w przedstawionym zdarzeniu stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Spółdzielnia zawarła z Kancelarią umowę, na mocy której Kancelaria miała wyłączne prawo do wskazania osoby, która obejmie lokal X oraz którą Spółdzielnia przyjmie w poczet członków, pod warunkiem wpłacenia na rzecz Spółdzielni przez wskazaną osobą kwoty tytułem wkładu budowlanego oraz wpłacenia na rzecz Kancelarii umówionej kwoty, a Spółdzielnia zobowiązała się przyjąć wskazaną osobę w poczet członków. W związku z powyższym zarówno kwota uiszczona na rzecz Kancelarii jak i kwota uiszczona na rzecz Spółdzielni tytułem wkładu budowlanego stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu X, gdyż były kosztami koniecznymi do nabycia własności lokalu X. Wszystkie poniesione koszty należy uznać za udokumentowane, a więc wszystkie one stanowią udokumentowane koszty nabycia.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, iż wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w dniu 18 marca 2008 r. Wnioskodawca aktualnie rozważa sprzedaż tego lokalu.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle art. 22 ust. 6c definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Powołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na nabycie nieruchomości, podobnie jak nie każdy wydatek będzie uznany za nakład na nieruchomość zwiększający jej wartość. Nie wystarczy samo obiektywne przekonanie podatnika, że poniesiony wydatek ma związek z nabyciem nieruchomości lub może być uznany za nakład na tę nieruchomość. Nie chodzi przy tym o wykazywanie jakichkolwiek związków, lecz wyłącznie związków bezpośrednich.

W niniejsze sprawie wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości o następujące koszty:

Za wydatek na nabycie lokalu mieszkalnego wnioskodawca będzie mógł uznać kwotę przekazaną przelewem bankowym na konto Spółdzielni tytułem wkładu budowlanego.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2008 r. przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. W myśl art. 10 ust. 1 ustawy z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 1 ww. ustawy na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

W myśl art. 12 ust. 1 ww. ustawy, spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Stosownie natomiast do art. 12 ust. 4 powołanej ustawy, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Zauważyć należy, że osoba, która chce nabyć od spółdzielni własność lokalu mieszkalnego musi dokonać na rzecz spółdzielni uregulowania ściśle określonych należności dotyczących wybudowania i eksploatacji tego lokalu. Nie można zatem nabyć własności lokalu mieszkalnego, jeśli starający się o jego nabycie nie pokrył wkładu budowlanego. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Natomiast na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia, jeżeli ma uregulowany stan prawny gruntu, na którym jest wybudowany budynek, obowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę o przeniesienie własności lokalu po spełnieniu określonych warunków finansowych, którymi są m.in. spłata przypadających na lokal kosztów budowy.

Tak więc wskazana w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłata w wysokości 71 968, 36 zł tytułem wkładu mieszkaniowego jest bezpośrednio związana z nabyciem lokalu mieszkalnego i w konsekwencji składa się na koszt jego nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunku tego nie spełniają natomiast dwa kolejne wydatki na rzecz Kancelarii Prawnej w łącznej wysokości 173 000 zł tytułem wskazania przez Kancelarię wnioskodawcy jako osoby, którą Spółdzielnia jest zobowiązana przyjąć w poczet członków. Powołana w niniejszej interpretacji ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi (art. 3), iż członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych, może nim też być osoba prawna. Członkowie spółdzielni uiszczają wpisowe, muszą też spełniać określone wymagania statutowe, które każda spółdzielnia ma w swoim statucie. Generalnie, o przyjmowaniu członków spółdzielnia decyduje swobodnie. Wydatki poniesione przez wnioskodawcę na rzecz Kancelarii w oczywisty sposób nie dotyczą nabycia własności lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca zapłacił Kancelarii jedynie za wskazanie jego osoby Spółdzielni Mieszkaniowej, która zobowiązała się przyjąć wnioskodawcę w poczet członków. Kwota ta związana była zatem z przyjęciem wnioskodawcy na członka Spółdzielni, w żaden sposób nie wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako obligatoryjny wydatek, od poniesienia którego uzależnione jest przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego. Wydatek ten ma wyłącznie związek z członkostwem w Spółdzielni a nie z nabyciem prawa własności lokalu. Nie ma żadnych podstaw aby za koszty nabycia lokalu mieszkalnego uznać wydatki, które dotyczą nabycia statusu członka Spółdzielni np. wpisowego do spółdzielni czy jak u wnioskodawcy - wydatku za wskazanie jego osoby Spółdzielni, która zobowiązana będzie przyjąć go w poczet swoich członków. Tym samym kwota 173 000 zł uiszczona Kancelarii w dniach 03 i 18 marca 2008 r. nie stanowi kosztu nabycia nieruchomości o jakim mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Za udokumentowany koszt nabycia można uznać kwotę 71 968,36 zł, którą wnioskodawca zapłacił Spółdzielni przelewem bankowym z tytułu wkładu budowlanego. W tym przypadku nie budzi wątpliwości fakt poniesienia wydatku ani jego cel. Kwestia udokumentowania wydatków na rzecz Kancelarii - wobec braku możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - jest wprawdzie bezprzedmiotowa, niemniej Organ wyjaśnia, że wypłata z konta i wręczenie gotówki w siedzibie banku nie mogą być uznane za potwierdzenie świadczące o właściwym udokumentowaniu poniesionych wydatków. Dowód wypłaty środków z konta dowodzi jedynie pobrania gotówki z banku, w żaden sposób nie potwierdza w jaki sposób pieniądze zostały przez wypłacającego wydatkowane.

Rozpatrując kwestię opodatkowania ewentualnej sprzedaży lokalu przez małżonków Organ wyjaśnia, iż należy mieć na uwadze, iż podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków - stosownie do art. 6 ust. 1 powołanej ustawy - opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w tym dochodzie są równe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.