IBPBII/1/436-307/11/MZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z daty wpływu do tut. Biura - 17 czerwca 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 czerwca 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zawarł w dniu 31 maja 2011 r. z Panem X (sprzedającym) umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązał się kupić prawo własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki o powierzchni 11.753 m², objętej księgą wieczystą. Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość z zamiarem wybudowania na jej terenie centrum handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, tj. drogami, parkingami etc. Z umowy przedwstępnej wynika, że sprzedający nabył nieruchomość do majątku osobistego na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 7 marca 1986 r. Z treści umowy przekazania gospodarstwa rolnego, która była okazana wnioskodawcy przy zawieraniu umowy przedwstępnej, nie wynikało aby sprzedający deklarował nabycie nieruchomości na cele związane z jej dalszą odsprzedażą. Nieruchomość była wykorzystywana przez sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego i nie była wykorzystywana przez sprzedającego na potrzeby pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość objęta jest postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jest oznaczona symbolem planistycznym jako teren przeznaczony na funkcję produkcyjno - składową. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Z oświadczeń składanych przy zawieraniu umowy przedwstępnej przez sprzedającego wynika, że sprzedający nie ma żadnych sprecyzowanych celów wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków pieniężnych. Sprzedający posiada inne nieruchomości, jednakże obecnie nie ma zamiaru ich sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawcy w zaistniałym stanie faktycznym dostawa nieruchomości nie będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług. W ocenie wnioskodawcy, sprzedaż majątku osobistego sprzedającego, niewykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostaje poza działaniem ustawy o podatku od towarów i usług, wobec czego nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Podstawą tego twierdzenia jest fakt, iż nie wystarczy samo wykonanie czynności określonych w art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług do powstania obowiązku podatkowego. Sprzedający musi występować w charakterze podatnika, a zatem podmiotu wykonującego działalność gospodarczą. Nie można uznać za działalność gospodarczą sprzedaży nieruchomości, jeżeli stanowi ona majątek osobisty sprzedającego, który nie służy do prowadzenia działalności gospodarczej. Zaznaczyć należy, że czynności podlegające opodatkowaniu, wykonane przez podmiot nie występujący w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż powyższa argumentacja jest zgodna z art. 9-12 Dyrektywy 2006/112/WE oraz jest poparta wyrokami sądów administracyjnych.

Wnioskodawca wskazał, iż w przypadku uznania przez organ podatkowy, że sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż tę wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować podatkiem od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 2 pkt 4 lit. b) i art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Konsekwentnie, sprzedaż nieruchomości, zdaniem wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według 2% stawki tego podatku, a obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości ciążyć będzie wyłącznie na wnioskodawcy, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości kwalifikowana jest jako sprzedaż rzeczy i podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że wnioskodawca zamierza kupić od osoby fizycznej nieruchomość składającą się z działki o powierzchni 11.753 m² i wybudować na terenie tej nieruchomości centrum handlowe wraz z infrastrukturą towarzyszącą (drogi, parkingi etc.). Sprzedający nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług a sprzedawaną przez siebie nieruchomość wykorzystywał wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż majątku osobistego sprzedającego, który nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostaje poza działaniem ustawy o podatku od towarów i usług, wobec czego nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, w ocenie wnioskodawcy - jeżeli sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż tę wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować podatkiem od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 2 pkt 4 lit. b) i art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy wyjaśnić, że jeżeli z tytułu sprzedaży nieruchomości jedna ze stron umowy sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wówczas umowa sprzedaży nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast, jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, ale korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie znajdzie zastosowania wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym wypadku sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Należy jednakże zauważyć, iż art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych mówi o opodatkowaniu bądź zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jednej ze stron z tytułu dokonania konkretnej czynności. Aby czynność korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług musi podlegać regulacjom tej ustawy. Skoro zatem wnioskodawca uważa, iż opisana we wniosku sprzedaż pozostaje poza działaniem ustawy o podatku od towarów i usług, to nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów usług. Tym samym powołany przez wnioskodawcę art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy nie ma zastosowania bowiem dotyczy on sytuacji, w których jedna ze stron z tytułu dokonania czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem w opisanej sytuacji żadna ze stron umowy sprzedaży nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas powyższa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i na wnioskodawcy, jako na kupującym, ciążyć będzie obowiązek podatkowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.