IBPBII/1/415-981/11/MK - Sposób opodatkowania przychodów z najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z daty wpływu do tut. Biura - 29 listopada 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 29 listopada 2011 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą właścicielem nieruchomości użytkowych i wynajmującą je dwóm osobom prawnym dla celów związanych z wykonywaną przez nie działalnością gospodarczą. Wnioskodawca wynajmuje nieruchomości na zasadzie najmu prywatnego, a więc te składniki majątku nie są elementami wykazywanymi w ewidencji środków trwałych żadnej działalności gospodarczej, a umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, w związku z czym za najem wystawia faktury VAT.

W umowach najmu zawartych między Wnioskodawcą a osobami prawnymi, będącymi najemcami, strony ustaliły, iż Wnioskodawca zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomości do używania, zaś najemca zobowiązuje się płacić za to Wnioskodawcy stały czynsz w umówionej wartości.

Niezależnie od kwoty czynszu, strony umów najmu ustaliły, iż to najemca - niezależnie od płaconego czynszu - jako strona korzystająca z nieruchomości, ponosił będzie ciężar opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości, takich jak media i podatek od nieruchomości. Opłaty dodatkowe w części dotyczącej opłat za media bezpośrednio obciążają najemcę - dostawcy mediów bezpośrednio obciążają najemcę w swoich fakturach. Opłata dodatkowa w postaci podatku od nieruchomości, w przypadku której niemożliwe było bezpośrednie obciążenie najemcy, przelewana jest przez najemcę bezpośrednio na konto stosownego organu podatkowego, w imieniu Wnioskodawcy, lub na rachunek bankowy Wnioskodawcy, w terminie i kwocie właściwej dla uregulowania tego zobowiązania podatkowego, którą to sumę Wnioskodawca bez zbędnej zwłoki przelewa na rachunek bankowy organu podatkowego.

Wnioskodawca zamierza w 2012 r., zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) wybrać opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w celu opodatkowania korzyści osiąganych przez niego z tytułu opisanych umów najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy należności z tytułu opłat dodatkowych, do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca stanowić będą przychód Wnioskodawcy podlegający opodatkowaniu... W szczególności czy przekazanie środków przez najemcę organowi podatkowemu celem uregulowania zobowiązania podatkowego z tytułu podatku od nieruchomości Wnioskodawcy, dotyczącego użytkowanej przez najemcę nieruchomości, lub przekazanie tych środków Wnioskodawcy celem uregulowania przez niego tego zobowiązania podatkowego, spowoduje powstanie obowiązku podatkowego Wnioskodawcy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przekazanie środków przez najemcę organowi podatkowemu celem uregulowania zobowiązania podatkowego z tytułu podatku od nieruchomości dotyczącego użytkowanej przez najemcę nieruchomości nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego Wnioskodawcy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Powstania takiego obowiązku nie będzie też powodować przekazanie środków na uregulowanie tego zobowiązania przez najemcę na rachunek bankowy zleceniodawcy oraz należności z tytułu opłat dodatkowych, do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca; nie będą one stanowić przychodu Wnioskodawcy podlegającego opodatkowaniu.

Wnioskodawca przywołując treść art. 10 ust. 1 pkt 6 i art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazał, iż zgodnie z wymienionymi regulacjami wysokość przychodu osoby fizycznej z najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, ustala się w oparciu o postanowienia art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dalej Wnioskodawca stwierdził, iż umowa najmu jest umową nazwaną opisaną w ustawie - Kodeks cywilny. Treść umowy najmu została określona w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przywołanym przepisem, przez umowę najmu rozumie się umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W opinii Wnioskodawcy, zgodnie z przytoczonymi regulacjami za wynagrodzenie z tytułu najmu, a zatem za wynagrodzenie za używanie wynajmowanej rzeczy uznać należy jedynie stałą kwotę czynszu ustaloną przez strony umowy najmu, nie zaś ewentualne opłaty dodatkowe wyraźnie wydzielone w umowie zawartej przez strony i zgodnie z nią obciążające najemcę.

Następnie Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - osoby fizyczne osiągające przychody tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z przytoczonych przepisów wynika, iż podstawą powstawania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Ustalona w umowie wysokość czynszu wytwarza przychód w rozumieniu prawa podatkowego. Przychód po stronie wynajmującego powstaje przy zachowaniu przesłanek określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Przychodem wynajmującego nie będą jednak ponoszone przez najemcę opłaty dodatkowe, czyli wydatki związane z przedmiotem najmu, takie jak: opłaty za media czy podatek od nieruchomości, gdyż z zawartej przez strony umowy niewątpliwie wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych kosztów. Opłaty dodatkowe w szczególności nie powodują przysporzenia majątkowego Wnioskodawcy i nie mają charakteru otrzymywanych przez niego świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawcy, zgodnie z przytoczonymi faktami i przepisami prawa, tylko określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego i tylko ona stanowić będzie przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Należności z tytułu opłat dodatkowych, do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy i nie powstanie w związku z nimi przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Podsumowując, opodatkowaniu podlegać będzie jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy - z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z wniosku wynika, że w umowach najmu zawartych między Wnioskodawcą a osobami prawnymi, będącymi najemcami, strony ustaliły, iż Wnioskodawca zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomości do używania, zaś najemca zobowiązuje się płacić za to Wnioskodawcy stały czynsz w umówionej wartości.

Niezależnie od kwoty czynszu, strony umów najmu ustaliły, iż to najemca - niezależnie od płaconego czynszu - jako strona korzystająca z nieruchomości, ponosił będzie ciężar opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości, takich media i podatek od nieruchomości.

Opłaty dodatkowe w części dotyczącej opłat za media bezpośrednio obciążają najemcę - dostawcy mediów bezpośrednio obciążają najemcę w swoich fakturach.

Opłata dodatkowa w postaci podatku od nieruchomości, w przypadku której niemożliwe było bezpośrednie obciążenie najemcy, przelewana jest przez najemcę bezpośrednio na konto stosownego organu podatkowego, w imieniu Wnioskodawcy, lub na rachunek bankowy Wnioskodawcy, w terminie i kwocie właściwej dla uregulowania tego zobowiązania podatkowego, którą to sumę Wnioskodawca bez zbędnej zwłoki przelewa na rachunek bankowy organu podatkowego.

W związku z powyższym, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowić będzie przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Natomiast należności z tytułu opłat za media, które bezpośrednio obciążają najemcę i do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

Tak samo przychodu nie będą generować kwoty uiszczane przez najemcę tytułem podatku od nieruchomości, którym zgodnie z umową obciążony jest również najemca. Przy czym zaznaczyć należy, iż w przypadku gdy podatek ten jest przekazywany za pośrednictwem Wnioskodawcy - Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcą. W związku z tym opłaty te również nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu podlegać będzie jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.