IBPBII/1/415-54/10/AŻ - Skutki podatkowe sprzedaży domu jednorodzinnego nabytego w drodze spadku.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2010 r. (data wpływu do tut. Biura - 19 stycznia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 18 marca 2010 r. oraz 29 marca 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży domu - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 marca 2009 r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży domu.

W związku z brakami formalnymi, pismami z dnia 8 i 23 marca 2010 r. Znak: IBPB II/1/415-54/10/AŻ wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 18 marca 2010 r. oraz 29 marca 2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 25 listopada 2009 r. wnioskodawczyni sprzedała dom, który otrzymała w spadku po zmarłej babci. Sprzedany dom pozostawał we współwłasności wnioskodawczyni (głównej spadkobierczyni) w 6/8 części oraz jej cioci w 1/8 części i wujka w 1/8 części. Kwota, którą wnioskodawczyni otrzymała wynosiła 120.000 zł. Wnioskodawczyni wypłaciła cioci - 1/8 części własności w wysokości 15.000 zł oraz zachowek w wysokości 12.500 zł - łącznie kwotę 27.500 zł. Wujkowi wnioskodawczyni wypłaciła - 1/8 części własności w wysokości 15.000 zł oraz zachowek w wysokości 16.300 zł - łącznie kwotę 21.300 zł. Wnioskodawczyni została kwota 61.200 zł. W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wskazała, iż jej babcia zmarła 12 marca 2007 r. Wnioskodawczyni nigdy nie była zameldowana w domu, który odziedziczyła w drodze spadku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Od jakiej kwoty powinien zostać zapłacony podatek dochodowy od sprzedaży domu -czy 19% od kwoty 90.000 zł czy też 19% od kwoty 61.200 zł tj. pomniejszonej o wypłacone zachowki na rzecz pozostałych spadkobierców... Czy kwoty wypłaconych zachowków w wysokości 12.500 zł oraz 16.300 zł mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu...

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż kwota od której powinna zapłacić podatek dochodowy wynosi 61.200 zł, ponieważ jej ciocia i wujek muszą zapłacić podatek dochodowy od kwoty 15.000 zł oraz podatek od spadków i darowizn od kwoty 16.300 zł i 12.500 zł. W przeciwnym wypadku zobowiązana byłaby do zapłaty podatku od kwot, które de facto nie otrzymała. Kwoty te są dla niej kosztem, a nie przychodem. Jej przychód z transakcji sprzedaży wyniósł 61.200 zł. Wnioskodawczyni podkreśla, iż uzyskała informację, że wujek i ciocia będą płacić podatek w wysokości 7% od kwoty wypłaconego zachowku. Zatem jej zdaniem, w sytuacji gdyby została obciążona podatkiem od kwoty 90.000 zł zaistniałoby podwójne opodatkowanie kwoty 28.800 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Istotne z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem ustalenie momentu nabycia, aby określić, brzmienie której ustawy należy stosować.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni w 2009 r. sprzedała dom, który nabyła w drodze spadku w 2007 r. Sprzedany dom pozostawał we współwłasności wnioskodawczyni (głównej spadkobierczyni) w 6/8 części oraz jej cioci w 1/8 części i wujka w 1/8 części. Kwota, którą wnioskodawczyni otrzymała ze sprzedaży wynosiła 120.000 zł. Wnioskodawczyni wypłaciła cioci - 1/8 części własności w wysokości 15.000 zł oraz zachowek w wysokości 12.500 zł - łącznie kwotę 27.500 zł. Wujkowi wnioskodawczyni wypłaciła - 1/8 części własności w wysokości 15.000 zł oraz zachowek w wysokości 16.300 zł - łącznie kwotę 21.300 zł. Wnioskodawczyni została kwota 61.200 zł.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do uregulowań art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W odniesieniu do podatników, którzy uzyskują przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., ustawodawca przewidział zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. Jednakże warunkiem jego zastosowania jest zameldowanie w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie dochód ze zbycia ww. domu będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. Przychodem będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (o ile odpowiada wartości rynkowej) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jak już wyżej wskazano, podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

W myśl cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży domu nabytego w drodze spadku i jak te koszty muszą być udokumentowane.

Niewątpliwie w przypadku sprzedaży domu nabytego w drodze spadku kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn i ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie jego posiadania, które zwiększyły wartość tego mieszkania. Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Wnioskodawczyni w przedstawionym stanie faktycznym nabyła w drodze spadku nieruchomość, co prawnie jest nabyciem nieodpłatnym i nie jest uzależnione od wypłacenia zachowku. Wypłacony w przedstawionym stanie faktycznym zachowek na rzecz jej cioci i wujka nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości ani w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Tym samym wbrew sugestii wnioskodawczyni uzyskany przychód ze sprzedaży przedmiotowego domu nie może być pomniejszony o wartość wypłaconego zachowku. Zaznaczyć jednakże można, iż zachowek może być odliczony od podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn jako ciężar spadkowy.

Reasumując, podstawę obliczenia 19% podatku ze sprzedaży w 2009 r. domu nabytego w 2007 r. w drodze dziedziczenia stanowi przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości - w części przypadającej na wnioskodawczynię, o ile odpowiada on wartości rynkowej określonej zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia. Podstawa opodatkowania może zostać obniżona o podatek od spadków i darowizn, jeżeli został zapłacony. Natomiast nie może zostać pomniejszona o wartość wypłaconych zachowków, gdyż takiej możliwości nie daje art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do stanowiska wnioskodawczyni dotyczącego podwójnego opodatkowania należy wskazać, iż jej zdanie w tym zakresie nie znajduje żadnego uzasadnienia prawnego. Obowiązkiem ciążącym na wnioskodawczyni jest opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwoty, którą uzyskała ze sprzedaży. Ona stanowi jej przychód. Z faktu, iż wnioskodawczyni jest zobowiązana do przekazania tytułem zachowku stosownej kwoty, nie można sformułować wniosku, iż ta kwota będzie polegała podwójnemu opodatkowaniu z tytułu ciążących na wnioskodawczyni obowiązków podatkowych. Kwota przekazana przez wnioskodawczynię tytułem zachowku będzie świadczeniem, które podlega uregulowaniom ustawy o podatku od spadków i darowizn; jednakże ewentualny obowiązek podatkowy (zaznaczyć należy, iż ta kwestia nie podlega ocenie będącej przedmiotem niniejszej interpretacji) powstały w zakresie podatku od spadków i darowizn będzie ciążył na innych podatnikach a nie na wnioskodawczyni.

A zatem stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.