IBPBI/2/423-8/10/MO - Zasady ustalania wartości początkowej lokali mieszkalnych i użytkowych, wytworzonych przez spółkę we własnym zakresie.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2009 r. (data wpływu do tut. BKIP 7 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie określenia wartości początkowej lokalu (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 października 2009 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie określenia wartości początkowej lokalu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W związku z planowanym przekształceniem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka") w spółkę komandytowo-akcyjną (dalej "SKA"), Wnioskodawca (dalej "MX") stanie się komplementariuszem SKA.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż. Działalność ta, po przekształceniu Spółki, będzie kontynuowana przez SKA. Sprzedaż lokali może mieć miejsce po przekształceniu w SKA. Przychód podatkowy z tytułu sprzedaży będzie rozpoznawany z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży lokalu.

W razie braku chętnych na zakup lokali SKA może niektóre z lokali przyjąć do ewidencji środków trwałych oraz wynajmować je. Na obecnym etapie, Spółka zamierza sprzedać wszystkie wybudowane lokale. Również SKA będzie po przekształceniu dążyła do sprzedaży wybudowanych lokali, a ujęcie lokali, których sprzedaż okaże się niemożliwa zostanie rozważone w przyszłości.

Obecnie Spółka ponosi, a po przekształceniu SKA będzie ponosić koszty prowadzonej działalności deweloperskiej. Wśród nich można wyróżnić:

Spółka traktuje powyższe kategorie kosztów jako koszty bezpośrednie, których efektem będą przychody ze sprzedaży lokali i ewidencjonuje je w księgach rachunkowych jako rozliczenia międzyokresowe. Przy tym, Spółka jest w stanie ściśle wskazać, z którą inwestycją wymienione kategorie kosztów są związane. Przyjęte przez Spółkę zasady są zgodne z przepisami ustawy o rachunkowości i będą kontynuowane po przekształceniu w SKA.

Dodatkowo Spółka ponosi, a po przekształcaniu SKA będzie ponosić koszty ogólnego zarządu, tj. w szczególności:

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w razie braku możliwości sprzedaży lokalu i przeznaczeniu lokalu na wynajem oraz podjęcia decyzji o zaliczeniu lokalu do środków trwałych w SKA, będzie ona uprawniona do określenia wartości początkowej tego lokalu w wysokości ogółu wymienionych kategorii kosztów w części przypadającej na dany lokal (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Spółki, podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z art. 16g ust. 1 ustawy o p.d.o.p., jest w przypadku środków trwałych koszt wytworzenia. Natomiast zgodnie z art. 16g ust. 4 ustawy o p.d.o.p., za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Zdaniem MX, w przedstawionej sytuacji, SKA może nie sprzedać wszystkich wybudowanych lokali i zdecydować o ich wynajmie na rzecz podmiotów trzecich. SKA będzie wówczas obowiązana do określenia kosztu wytworzenia danego lokalu, który uwzględni (tj. który będzie zawierać) następujące kategorie wydatków:

Jednocześnie, w razie niepowodzenia sprzedaży lokali, następujące kategorie kosztów w wartości odpowiadającej niesprzedanym lokalom należy uznać za koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami:

Koszty te bowiem były ponoszone w celu znalezienia klienta oraz wygenerowania przychodu ze sprzedaży lokali. Niepowodzenie w zakresie sprzedaży lokali będzie oznaczało, że związek tych kategorii kosztów z przychodami jest pośredni i potencjalny. W żadnym razie, powyższe kategorie kosztów nie wiązały się z procesem budowy inwestycji i nie powinny być uwzględniane w koszcie wytworzenia.

W konsekwencji, powyższe kategorie należy ująć w kosztach uzyskania przychodów z chwilą ich poniesienia, tj. z chwilą ujęcia w księgach jako koszt (tj. przeksięgowania z zapasów na konta kosztowe). Argumentacja w tym zakresie została przedstawiona w pkt 3.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm. - dalej "ustawa o p.d.o.p."), za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia.

Natomiast w myśl art. 16g ust. 4 ustawy o p.d.o.p., za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka w sytuacji braku możliwości sprzedaży lokalu przeznaczy go na wynajem i podejmie decyzję o zaliczeniu lokalu do środków trwałych.

W oparciu o ww. regulacje, należy stwierdzić, iż wartość początkową środka trwałego, wytworzonego we własnym zakresie (tj. w efekcie zakończonego i rozliczonego procesu budowy prowadzonego w ramach działalności gospodarczej), wyznacza koszt wytworzenia, na który składają się następujące wydatki poniesione do dnia przyjęcia środka trwałego do używania:

Natomiast do kosztu wytworzenia środka trwałego nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji naliczonych od dnia przekazania środka trwałego do używania.

Biorąc pod uwagę powyższe Spółka będzie mogła zaliczyć do kosztów wytworzenia:

Natomiast koszty usług prawnych, opłat notarialnych i skarbowych związanych z realizacją inwestycji, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia placu budowy są kosztami pośrednio związanymi z przychodami i nie będą wchodzić w koszt wytworzenia środka trwałego.

Stanowisko Spółki należy zatem uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że odnośnie spraw będących przedmiotem oznaczonego we wniosku pytania 1, 2, 3, 5 i 6 wydano odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.