IBPBI/1/415-973/08/ESZ - Sprzedaż udziałów w nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana W. przedstawione we wniosku z dnia 1 grudnia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura - 8 grudnia 2008 r.) uzupełnionym w dniach 17 i 24 lutego 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 8 grudnia 2008 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Ww. wniosek została przez wnioskodawcę uzupełniony w dniu 17 lutego 2009 r. Wniosek powyższy nie spełniał jednak nadal wymogów formalnych. Dlatego też pismem z dnia 17 lutego 2009 r. wezwano do jego uzupełnienia co też nastąpiło w dniu 24 lutego 2009 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w 267/480 (13350/24000) częściach nieruchomości zabudowanej, składającej się z dwóch działek. Działki te w Rejestrze Gruntów są oznaczone jako B - tereny mieszkaniowe. Łączna powierzchnia działek wynosi 0,1425 ha. Częścią składową nieruchomości jest budynek mieszkalny, parterowy, o powierzchni zabudowy 77m², posiadający numer ewidencyjny 226. Budynek ten jest obecnie nie zasiedlony i nadaje się do remontu. Jest wybudowany z kamienia, kryty papą i ma uszkodzony strop. Dla tej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy, z której wynika, że nieruchomość jest zabudowana co potwierdza odpis zwykły księgi wieczystej. Do czerwca 1993 r. był zamieszkany, na co wskazuje zaświadczenie z akt ewidencji ludności.

Od czerwca 1993 r. budynek ten nie był zamieszkany. Nie był również wykorzystywany w innych celach (przez cały okres po czerwcu 1993 r. był tzw. pustostanem). Nie utracił jednak nigdy charakteru budynku mieszkalnego, pomimo, że z wypisu z kartoteki budynków Urzędu Miasta wynika, że pod numerem ewidencyjnym 226 wpisany jest budynek, którego funkcja określona jest jako inny budynek niemieszkalny. Wg wnioskodawcy powstał błąd w określeniu funkcji tego budynku. Jego zdaniem prawdopodobnie w 2003 r. podczas aktualizacji ewidencji gruntów ktoś omyłkowo zakwalifikował ten budynek jako niemieszkalny, ponieważ nie był w tym okresie zasiedlony.

Jednak z zaświadczenia z akt ewidencji ludności wynika, że budynek ten był budynkiem mieszkalnym. Nigdy nie był składany wniosek o zmianę przeznaczenia tego budynku. Nie była również w tym przedmiocie wydana żadna decyzja administracyjna. Zgodnie z art. 71 prawa budowlanego zmiana przeznaczenia budynku wymaga odpowiednich decyzji właściwego organu.

Udziały w nieruchomości stanowią majątek odrębny wnioskodawcy (nie należą do wspólnego majątku małżeńskiego). Udziały w nieruchomości nabył on:

W stosunku do tej nieruchomości wnioskodawcy nigdy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie użytkowania nieruchomości nie ponosił żadnych wydatków na jej ulepszenie.

Wnioskodawca od 1983 r. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest produkcja spodów obuwniczych. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych za zasadach ogólnych, prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W 1999 r. rozszerzył zakres prowadzonej działalności gospodarczej o wynajem nieruchomości na własny rachunek. Wtedy też część przedmiotowej nieruchomości, która (w części udziałów wnioskodawcy) przez cały czas stanowiła jego majątek osobisty, zaczął wynajmować, ale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Najemcą nieruchomości był podmiot gospodarczy, który na wynajmowanej nieruchomości prowadził swoją działalność. Przychody z najmu stanowiły przychody z tytułu prowadzonej przez wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Usługa najmu była potwierdzana fakturą VAT. Na tych zasadach nieruchomość wynajmował do końca czerwca 2007 r. Wnioskodawca podkreśla przy tym, że przedmiotowa nieruchomość, ani żadna jej część, pomimo, że była przedmiotem najmu wykonywanego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nigdy nie była składnikiem przedsiębiorstwa, tym samym nigdy nie była ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Od lipca 2007 r. wnioskodawca ograniczył zakres prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, wykreślając z niej usługi wynajmu nieruchomości na własny rachunek. Od tego czasu do końca sierpnia 2008 r. przedmiotową nieruchomość wynajmował poza działalnością gospodarczą, nadal dokumentując najem fakturą VAT, jednak już nie jako przedsiębiorca. Obecnie nieruchomość ta nie jest już przedmiotem najmu, a w grudniu 2008 r. planuje sprzedaż wszystkich swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawca nadmienia, iż wnioskiem z dnia 12 maja 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 5 września 2008 r.) złożył wniosek o interpretację indywidualną w tej samej sprawie. Jednak wtedy przedstawiając stan faktyczny omyłkowo napisał, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, co było niezgodne ze stanem faktycznym. W sprawie tej została wydana interpretacja. Ponieważ jednak interpretacja ta dotyczy błędnego stanu faktycznego ponownie złożył wniosek.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż przedmiotem podnajmu była nieruchomość (grunt) z wyłączeniem budynku mieszkalnego. W skład wynajmowanej nieruchomości wchodziły dwie działki wydzielone geodezyjnie, ale stanowiące zgodnie z prawem cywilnym jedną całość. Budynek mieszkalny stanowiący część składową nieruchomości, położony na jednej z działek nie był w ogóle wynajmowany. Ponadto wnioskodawca wskazał, że budynek mieszkalny będący częścią składową nieruchomości, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, jest sklasyfikowany pod symbolem PKOB 1110 (budynki mieszkalne jednorodzinne).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy do przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości stosować się będzie zasady określone dla przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy zasady określone dla przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zdaniem wnioskodawcy, do przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości stosować się będzie zasady określone dla przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Przychód z tej części udziałów, dla których upłynął okres pięciu lat, licząc od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (bez względu na formę), nie będzie w ogóle opodatkowany podatkiem dochodowym.

Przychód z tej części udziałów, które zostały nabyte w drodze spadku lub darowizny, będzie w całości zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Przychód z tej części udziałów, które zostały nabyte w drodze zamiany, będzie opodatkowany na zasadach określonych w art. 28 ust. 1-4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W niniejszej sprawie sprzedaż udziałów nie nastąpi bowiem w wykonaniu działalności gospodarczej. Udziały te, nie stanowiły nigdy składników majątku przedsiębiorstwa wnioskodawcy, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Sama okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość była przez wnioskodawcę wynajmowana w ramach działalności gospodarczej nie może kwalifikować tej nieruchomości, czy tez udziałów w tej nieruchomości jako składników majątku przedsiębiorstwa. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była ujęta przez wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Budynek będący częścią składową nieruchomości nigdy nie był amortyzowany.

Nie jest więc spełniony podstawowy warunek, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, dlatego też nie będzie miał zastosowania przepis art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy wymienionej w art. 1 (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Odpłatne zbycie nieruchomości w świetle przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) może stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy - przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

Odrębnym źródłem przychodów jest - wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy - pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dlatego dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem planowanego zbycia mają być przysługujące wnioskodawcy udziały w nieruchomości gruntowej wynajmowanej w ramach prowadzonej przez niego pozarolniczej działalności gospodarczej na której znajduje się wskazany we wniosku budynek mieszkalny nie będący przedmiotem ww. wynajmu.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż na gruncie przedmiotowej sprawy przychody ze sprzedaży tej części przysługującej wnioskodawcy nieruchomości, która wynajmowana była w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej stanowić będzie, na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tej działalności. Zauważyć bowiem należy, iż chociaż część nieruchomości gruntowej związana była z budynkiem mieszkalnym, fakt jej wynajmowania - jako odrębnego składnika majątku - w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, spowodował, iż grunt ten utracił cechy składnika majątku, o którym mowa w cyt. powyżej art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż pozostałej a przysługującej wnioskodawcy części nieruchomości będzie skutkować powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o tyle o ile sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca r. kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości. W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, dotyczyć to może wyłącznie nie będącej przedmiotem wynajmu części nieruchomości nabytej w wyniku zawartej w 2003 r. umowy zamiany.

W świetle powyższego przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Do wniosku dołączono plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.