IBPBI/1/415-876/09/AB - Sposób określenia wartości początkowej lokalu wybudowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w sytuacji podjęcia decyzji o zaliczeniu go do środków trwałych.
Pismo z dnia 1 lutego 2010 r. Izba Skarbowa w Katowicach IBPBI/1/415-876/09/AB Sposób określenia wartości początkowej lokalu wybudowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w sytuacji podjęcia decyzji o zaliczeniu go do środków trwałych.
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 19 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu określenia wartości początkowej lokalu wybudowanego w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej w sytuacji podjęcia decyzji o zaliczeniu go do środków trwałych - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 19 października 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu określenia wartości początkowej lokalu wybudowanego w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej w sytuacji podjęcia decyzji o zaliczeniu go do środków trwałych.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
W związku z planowanym przekształceniem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka") w Spółkę komandytowo-akcyjną (dalej: SKA), Wnioskodawca stanie się akcjonariuszem SKA. Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż. Działalność ta, po przekształceniu Spółki, będzie kontynuowana przez SKA. Sprzedaż lokali może mieć miejsce po przekształceniu w SKA. Przychód podatkowy z tytułu sprzedaży będzie rozpoznawany przez SKA z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Obecnie Spółka ponosi, a po przekształceniu SKA będzie ponosić koszty prowadzonej działalności deweloperskiej.
Wśród nich można wyróżnić:
koszty prac geologiczno-geodezyjnych,
koszty wycen i ekspertyz,
koszty projektu budynku oraz nadzorów autorskich,
koszty organizacji zaplecza budowy,
koszty ubezpieczenia placu budowy,
koszt budowy budynku w tym materiały i usługi wykonawców,
koszty przyłączy do sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, opłat za media dostarczanych na plac budowy,
koszty nadzoru inwestorskiego i inwestorstwa zastępczego,
koszty usług prawnych, opłat notarialnych i skarbowych związanych z realizacją inwestycji,
koszty finansowe (w tym: odsetki) i nadzoru bankowego z tytułu udzielonego kredytu i pożyczki na realizację inwestycji,
podatek od nieruchomości,
koszty funkcjonowania biura inwestycji i sprzedaży,
koszty marketingu i reklamy sprzedawanych lokali w budowanym budynku (koszty te nie dotyczą całokształtu działalności deweloperskiej, dotyczą jedynie konkretnej prowadzonej inwestycji).
Spółka traktuje powyższe kategorie kosztów jako koszty bezpośrednie, których efektem będą przychody ze sprzedaży lokali i ewidencjonuje je w księgach rachunkowych jako rozliczenia międzyokresowe. Przy tym, Spółka jest w stanie ściśle wskazać, z którą inwestycją wymienione kategorie kosztów są związane. Przyjęte przez Spółkę zasady są zgodne z przepisami ustawy o rachunkowości i będą kontynuowane po przekształceniu w SKA.
Dodatkowo Spółka ponosi, a po przekształcaniu, SKA będzie ponosić koszty ogólnego zarządu, tj. w szczególności:
wynagrodzenia zarządu,
najem biur zarządu i inne koszty związane z tymi biurami,
koszty obsługi administracyjnej i księgowej.
W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:
Czy w razie braku możliwości sprzedaży lokalu i przeznaczeniu lokalu na wynajem oraz podjęcia decyzji o zaliczeniu lokalu do środków trwałych w SKA, będzie ona uprawniona do określenia wartości początkowej tego lokalu w wysokości ogółu wymienionych kategorii kosztów w części przypadającej na dany lokal.
(Pytanie oznaczone we wniosku Nr 7)
Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z art. 22g ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - określanej w dalszej części skrótem: u.p.d.o.f.), jest w przypadku środków trwałych koszt wytworzenia. Natomiast zgodnie z art. 22g ust. 4 u.p.d.o.f., za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji, SKA może nie sprzedać wszystkich wybudowanych lokali i zdecydować o ich wynajmie na rzecz podmiotów trzecich. SKA będzie wówczas obowiązana do określenia kosztu wytworzenia danego lokalu, która uwzględni (tj. która będzie zawierać) następujące kategorie wydatków:
koszty prac geologiczno-geodezyjnych,
koszty wycen i ekspertyz,
koszty projektu budynku oraz nadzorów autorskich,
koszty organizacji zaplecza budowy,
koszty ubezpieczenia placu budowy,
koszt budowy budynku w tym materiały i usługi wykonawców,
koszty przyłączy do sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, opłat za media dostarczanych na plac budowy,
koszty nadzoru inwestorskiego i inwestorstwa zastępczego,
koszty usług prawnych, opłat notarialnych i skarbowych związanych z realizacją inwestycji,
koszty finansowe (w tym: odsetki) i nadzoru bankowego z tytułu udzielonego kredytu i pożyczki na realizację inwestycji, przy czym w wartości początkowej należy uwzględnić odsetki naliczone do dnia oddania środka trwałego do używania, choćby nie zostały zapłacone,
podatek od nieruchomości,
Jednocześnie, w razie niepowodzenia sprzedaży lokali, następujące kategorie kosztów, w wartości odpowiadającej niesprzedanym lokalom, należy uznać za koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami:
koszty funkcjonowania biura inwestycji i sprzedaży,
koszty marketingu i reklamy sprzedawanych lokali w budowanym budynku (również jeśli koszty te nie dotyczą całokształtu działalności deweloperskiej, dotyczą jedynie konkretnej prowadzonej inwestycji).
Koszty te bowiem były ponoszone w celu znalezienia klienta oraz wygenerowania przychodu ze sprzedaży lokali. Niepowodzenie w zakresie sprzedaży lokali będzie oznaczało, że związek tych kategorii kosztów z przychodami jest pośredni i potencjalny. W żadnym razie, powyższe kategorie kosztów nie wiązały się z procesem budowy inwestycji i nie powinny być uwzględniane w koszcie wytworzenia.
W konsekwencji, powyższe kategorie należy ująć w kosztach uzyskania przychodów z chwilą ich poniesienia, tj. z chwilą ujęcia w księgach jako koszt (tj. przeksięgowania z zapasów na konta kosztowe).
Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:
Stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia.
Przy czym, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 22g ust. 4 ww. ustawy).
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka, której akcjonariuszem jest Wnioskodawca, w sytuacji braku możliwości sprzedaży lokalu przeznaczy go na wynajem i podejmie decyzję o zaliczeniu lokalu do środków trwałych.
W oparciu o ww. regulacje, należy stwierdzić, iż wartość początkową środka trwałego, wytworzonego we własnym zakresie (tj. w efekcie zakończonego i rozliczonego procesu budowy prowadzonego w ramach działalności gospodarczej), wyznacza koszt wytworzenia, na który składają się następujące wydatki poniesione do dnia przyjęcia środka trwałego do używania:
wartość w cenie nabycia:
zużytych do wytworzenia rzeczowych składników majątkowych,
wykorzystanych usług obcych,
koszty wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi, związane z wytworzeniem składnika majątkowego (np. składki ZUS),
odsetki, prowizje i różnice kursowe od wszelkich zobowiązań finansujących wytworzenie środka trwałego, ale tylko naliczone za okres do dnia przekazania do używania środka trwałego,
inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.
Natomiast do kosztu wytworzenia środka trwałego nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji naliczonych od dnia przekazania środka trwałego do używania.
Biorąc pod uwagę powyższe, do kosztów wytworzenia środka trwałego będzie można zaliczyć:
koszty prac geologiczno-geodezyjnych,
koszty wycen i ekspertyz,
koszty projektu budynku oraz nadzorów autorskich,
koszty organizacji zaplecza budowy,
koszt budowy budynku w tym materiały i usługi wykonawców,
koszty przyłączy do sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, opłat za media dostarczanych na plac budowy,
koszty nadzoru inwestorskiego i inwestorstwa zastępczego,
koszty finansowe (w tym: odsetki) i nadzoru bankowego z tytułu udzielonego kredytu i pożyczki na realizację inwestycji, przy czym w wartości początkowej należy uwzględnić odsetki naliczone do dnia oddania środka trwałego do używania, choćby nie zostały zapłacone.
Natomiast koszty usług prawnych, opłat notarialnych i skarbowych związanych z realizacją inwestycji, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia placu budowy będą kosztami pośrednio związanymi z przychodami i nie będą zaliczane do kosztu wytworzenia środka trwałego.
Wobec powyższego przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Nadmienia się, iż w sprawach będących przedmiotem pytań oznaczonych we wniosku Nr 1-6 oraz 8-9 zostaną wydane odrębne interpretacje indywidualne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.