IBPBI/1/415-368/12/AP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 22 marca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 12 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości gruntowej - jest prawidłowe.

W dniu 22 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości gruntowej. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 25 maja 2012 r. Znak: IBPBI/1/415-368/12/AP, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 12 czerwca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej. Podstawowym przedmiotem działalności gospodarczej spółki jest budowa na zakupionych nieruchomościach gruntowych budynków, a po wybudowaniu i wyodrębnieniu lokali, ich sprzedaż. Możliwym jest także zakup i sprzedaż nieruchomości. Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca, jako osoba fizyczna wykonuje czynności najmu prywatnego majątku. Najem ten nie jest przedmiotem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne. Przychody z tytułu najmu za rok 2011 wynosiły 281.900,00 zł Z tytułu najmu Wnioskodawca odprowadzał i odprowadza zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 8,5%.

Wnioskodawca jest w związku małżeńskim, ale zgodnie z umową majątkową posiada rozdzielność majątkową. Wnioskodawca w 2003 r. dokonał nabycia od osób fizycznych nieruchomości gruntowej - działki o powierzchni 0,2616 ha. W chwili zakupu obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obejmujące przedmiotową działkę. Uwzględniając ówczesny stan prawny i istniejące w sąsiedztwie budynki jednorodzinne, istniała możliwość uzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę dla budynku jednorodzinnego, który to budynek miał zamiar realizować na własne potrzeby. W roku 2004 prezydenta miasta rozpoczął prace zmierzające do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego przedmiotową działkę. W swoich zamierzeniach plan ten nie przewidywał możliwości zabudowy działki. Od roku 2004 w sąsiedztwie rozpoczęły się budowy osiedli budynków wielorodzinnych i tym samym nastąpiła zmiana urbanistyki terenu z zabudowy jednorodzinnej i szeregowej na przeważającą wielorodzinną z jednorodzinną i szeregową, jako uzupełniającą. Uwzględniając opisany przebieg zdarzeń Wnioskodawca w 2005 r. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla budynku wielorodzinnego, a w marciu 2006 r. uzyskał pozwolenie na budowę na przedmiotowej działce budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z wewnętrznymi instalacjami, wjazdem, parkingami naziemnymi i wielostanowiskowym podziemnym. Celem uzyskania decyzji było racjonalne zabezpieczenie zainwestowanych środków w nieruchomości, w sytuacji sporządzenia miejscowego planu, wykluczającego zabudowę oraz faktycznego przekształcenia terenów z zabudowy jednorodzinnej i szeregowej w wielorodzinną, co w konsekwencji wpłynęło także na zmianę zamiarów inwestycyjnych, ale także na możliwość uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jedynie dla zabudowy wielorodzinnej (jako kontynuacji w myśl planistycznej zasady nawiązania planowanej, nowej zabudowy do sąsiedniej w przypadku braków planów miejscowych).

Nieruchomość gruntowa, dla której wydano pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego zabezpieczyła zainwestowane środki w zakup nieruchomości i podniosła w sposób znaczący jej wartość.

W ramach wydanego pozwolenia na budowę w czerwcu 2007 r., Wnioskodawca rozpoczął roboty przygotowawcze (wykonanie przyłącza energetycznego), zaś w styczniu 2008 r. rozpoczął budowę. W ramach budowy wykonano: wstępną niwelację terenu, ogrodzenie prowizoryczne placu budowy. Popyt na mieszkania, a co za tym idzie i przedmiotową działkę uległ w 2007 r. zmniejszeniu, dlatego też Wnioskodawca podjął starania o wydanie pozwolenia na budowę budynku hotelowego. W styczniu 2008 r. uzyskał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla budynku hotelowego, a w marciu 2010 r. uzyskał zamienną decyzję gdzie zezwolono na wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości budynku hotelowego z restauracją, parkingiem podziemnym, wjazdem, miejscami postojowymi, podjazdem, chodnikami, instalacjami wewnętrznymi oraz przebudową, kolidującą z inwestycją sieci energetycznej. Po uzyskaniu decyzji na zabudowanie budynku hotelowego, kontynuowano budowę i w ramach tych czynności wykonano: prowizoryczną drogę dojazdową, zabezpieczono ściany wykopu i rozpoczęto prace związane z wykopem (zdjęto pierwszą warstwę ziemi na głębokości 1,5 - 2 m.). Prace budowlane przerwano w lipcu 2011 r.

Rozpoczęcie prac budowlanych w oparciu o pozwolenie na budowę z roku 2006, a w konsekwencji w roku 2010 r., było zabezpieczeniem ceny sprzedaży nieruchomości. Brak tych prac mógłby doprowadzić do wygaśnięcia decyzji o pozwolenie na budowę.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była związana z prowadzoną działalnością gospodarczą spółki jawnej, jak też nie była źródłem przychodu (np. z tytułu najmu).

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, które nabył w celu zabezpieczenia majątku, bądź też wybudowania domu na swoje potrzeby lub jego rodziny. Nieznane mu są w chwili obecnej (tekst jedn.: w dniu złożenia wniosku) okoliczności, które prowadziłyby do ich sprzedaży. W roku 2007 Wnioskodawca sprzedał swoją prywatną działkę o charakterze rolnym. Dotychczas była to jego jedyna transakcja sprzedaży nieruchomości. W chwili obecnej planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej - działki.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z dnia 7 czerwca 2012 r., wskazano, iż w dniu 28 października 2009 r. Wnioskodawca uzyskał decyzję - pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (który to budynek jest w trakcie budowy z przeznaczeniem na własne cele mieszkalne) na posiadanej nieruchomości składające się z działek nr 346/1, 346/2, 347/1 oraz 348. W dniu 30 listopada 2011 r. Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na nieruchomości składającej się z działek nr 12/20 i 230/3 na budowę domu jednorodzinnego (postępowanie jest w toku). Dla działki 230/3 w toku jest postępowanie administracyjne do zmiany użytku z lasu na użytek rolny. Przedmiotowy budynek ze względu na położenie w gminie turystycznej ma być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe o charakterze wakacyjno-rekreacyjnym.

W dniu 7 lutego 2012 r. Wnioskodawcy została wydana decyzja - pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego na nieruchomości składającej się z działki nr 863 z przeznaczeniem na cele mieszkalne dla członków najbliższej rodziny.

Powyższe czynności dotyczące posiadanych nieruchomości, jak też innych nieruchomości (gruntów), w stosunku do których Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności tego typu, nie mają na celu ich przekształcenia, w stanie obecnym lub w przyszłości, na wykorzystanie ich na cele użytkowe lub sprzedaż.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy. W myśl tej zmiany nieruchomości nabyte lub wybudowane (oddane do użytkowania) do dnia tej zmiany (31 grudnia 2006 r.) opodatkowane zostają w sposób określony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującej do dnia 31 grudnia 2006 r.

Z powyższego wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty nabycia nieruchomości. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jest to sprzedaż prywatnego majątku Wnioskodawcy. Czynności polegające na uzyskaniu pozwolenia na budowę miały na celu jedynie podnieść wartość tego majątku, a co za tym idzie nie mogą być traktowane, jako przejaw działalności gospodarczej, definiowanej w przepisach Ordynacji podatkowej lub też w przepisach o swobodzie działalności gospodarczej.

Dla celów analizy przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, nie istotny jest też fakt uzyskania w 2006 r., a następnie w 2010 r. pozwoleń na budowę, gdyż w wyniku samej decyzji administracyjnej o zezwoleniu na budowę nie oddano do użytkowania żadnego budynku.

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że nastąpił upływ pięciu lat od daty nabycia przedmiotowej nieruchomości gruntowej, a co za tym idzie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak też innego wymienionego w tej ustawie źródła przychodu.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

* nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

* nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dlatego też dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w określonym przedziale czasowym w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Mając powyższe na względzie oraz przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu opis zdarzenia przyszłego z którego w szczególności wynika, iż:

* będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę do Jego majątku prywatnego (a nie do majątku spółki jawnej, której jest wspólnikiem) i nigdy nie była związana z prowadzoną przez Niego w formie spółki jawnej działalnością gospodarczą,

* pozostałe nieruchomości, o których mowa we wniosku zostały nabyte na własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy (lub członków Jego najbliższej rodziny),

* w stosunku do tych (pozostałych) nieruchomości Wnioskodawca nie podjął obecnie i nie planuje w przyszłości żadnych czynności mających na celu przekształcenie ich na cele użytkowe lub dokonanie ich sprzedaży

stwierdzić należy, iż brak jest przesłanek, by uznać, że przedmiotowa niezabudowana nieruchomość gruntowa (przedmiot planowanego zbycia), ma (miała) związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę w formie spółki jawnej pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż tej nieruchomości nosić będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów. Zbycie tej nieruchomości nie będzie także stanowić zbycia środka trwałego, czy też składnika majątku funkcjonalnie powiązanego z działalnością gospodarczą. Bez znaczenia przy tym jest okoliczność, iż dla nieruchomości tej została wydana m.in. decyzja - pozwolenie na budowę budynku hotelowego, skoro nigdy nie była w tym celu wykorzystywana.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nie związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, mając na względzie okres jaki upłynął między nabyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku (tekst jedn.: 2003 r.), a planową sprzedażą (przekracza okres 5 lat), przychód ze sprzedaży tej nieruchomości gruntowej nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zauważyć należy, iż wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawcę we wniosku oraz jego uzupełnieniu. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Pamiętać jednakże należy, iż w toku ewentualnego postępowania podatkowego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań oraz okoliczności sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości, w tym w szczególności w zakresie pozwalającym stwierdzić, czy nie noszą one znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała