IBPBI/1/415-1164/11/BK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2011 r. (wpływ do tut. Biura 17 listopada 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości uznania wskazanych we wniosku budynków za towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 listopada 2011 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości uznania wskazanych we wniosku budynków za towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W październiku 2011 r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, której głównym przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi oraz działalność konsultingowa. Do przedmiotowej działalności Wnioskodawca "wniósł", jako towary handlowe dwie nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości kupił w 2011 r. wspólnie z żoną (w ramach ustawowej wspólności majątkowej) jeszcze przed rozpoczęciem prowadzenia działalności.

Jeden z budynków jest pusty i będzie przekształcony z użytkowego w mieszkalny (13 mieszkań). W drugim budynku znajduje się 27 mieszkań z czego 3-4 mieszkania są puste, natomiast pozostałe mieszkania są zajmowane przez lokatorów. Wnioskodawca jest właścicielem 2/3 udziałów w drugiej nieruchomości. Pozostałe 1/3 udziałów należy do Spółki z o.o. (określanej w dalszej części skrótem "Zarządca"). Z tą spółka Wnioskodawca podpisał umowy na zarządzanie obydwiema nieruchomościami oraz udzielił jej pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych dotyczących tych nieruchomości. Spółka ta ma za zadanie dokonać komercjalizacji tych nieruchomości. W ramach umowy dotyczącej komercjalizacji drugiej nieruchomości Zarządca ma dokonać m.in. remontu tej nieruchomości z własnych środków. Tytułem wynagrodzenia za wykonane czynności w zakresie remontu i komercjalizacji Zarządca ma otrzymać od Wnioskodawcy wynagrodzenie w wysokości 25% zysku netto osiągniętego przez Wnioskodawcę po sprzedaży 20 lokali, przy czym zapłata wynagrodzenia za sprzedaż ostatnich 7 lokali nastąpi po zaksięgowaniu zapłaty za ostatni z nich. Wnioskodawca wskazuje, iż obecnie z lokatorami zamieszkującymi ta nieruchomość są podpisane nowe umowy na czas określony i w ciągu 2-3 lat mieszkania mają zostać sprzedane.

Obydwie nieruchomości zostały nabyte aktem notarialnym i bez podatku VAT. W związku z zakupem pierwszej nieruchomości Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT ze stawką "ZW". Nieruchomość ta również wymaga znacznych nakładów o charakterze remontowo-adaptacyjno-ulepszeniowym. Wydatki na ulepszenie tej nieruchomości zostaną poniesione wyłącznie przez Wnioskodawcę i przekroczą 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości.

Po przeprowadzeniu tych prac, z ww. budynków zostaną wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, które następnie będą sprzedawane w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Przy czym żadne z wyodrębnionych w obu nieruchomościach mieszkań nie przekroczy 150 m2 powierzchni użytkowej. Nakłady poniesione przez zarządcę na remont i modernizację drugiej nieruchomości również nie przekroczą 30% wartości początkowej całego obiektu (wspólnych udziałów współwłaścicieli).

Wnioskodawca ewidencjonuje zdarzenia gospodarcze w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest zaliczenie zamieszkanego przez lokatorów budynku mieszkalnego do towarów handlowych, biorąc pod uwagę, że w początkowym stadium działalności Wnioskodawca będzie uzyskiwał przychód z wynajmu mieszkań znajdujących się w tym budynku.

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, postąpił prawidłowo zaliczając obydwie nieruchomości do towarów handlowych. Nabywając określone nieruchomości to podatnik decyduje jakie będzie ich przeznaczenie, tj. czy zamierza je sprzedać czy też wykorzystywać w prowadzonej działalności. Wymienione nieruchomości zostały zakupione z zamysłem ich dalszej odsprzedaży i fakt, ze jedną z nich zamieszkiwali już lokatorzy nie zmienia tego stanu rzeczy. Również uzyskiwanie przychodów z tytułu wynajmowania lokatorom mieszkań w jednym z budynków nie powinien więc wpływu na możliwość zaliczenia takiego budynku do towarów handlowych.

Za powyższym przemawia także fakt, że z lokatorami są już podpisywane nowe umowy na czas określony, co ma ułatwić późniejszą sprzedaż tych mieszkań.

Na potwierdzenie prezentowanego stanowiska Wnioskodawca powołał interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 kwietnia 2010 r. Znak IBPBI/1/414-72/10//AP (winno być IBPBI/1/415-72/10/AP).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 24a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwanej dalej "księgą", z zastrzeżeniem ust. 3 i 5, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami.

Zasady i sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.).

Stosownie do treści § 3 pkt 1 lit. a) ww. rozporządzenia, towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Wyrobami gotowymi, w myśl § 3 pkt 1 lit. d) cyt. rozporządzenia, są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane. Środkami trwałymi natomiast, są środki trwałe w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym (§ 3 pkt 8 ww. rozporządzenia).

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

O tym, które składniki majątku będą towarami handlowymi a które nie, decyduje sam podatnik z uwzględnieniem charakteru prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej oraz celu, w jakim składniki te zostały nabyte. Co do zasady zatem składnik majątku nabyty w celu dalszej odsprzedaży może stanowić towar handlowy w działalności gospodarczej, jeżeli podatnik podejmie taką decyzję. Jednakże, istotny jest w tym względzie również okres w jakim składnik ten będzie wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w celu innym niż sprzedaż oraz fakt, czy składnik ten będzie podlegał (przerobieniu, przetworzeniu itp.) które to okoliczności wyłączą możliwość uznania go za towar handlowy. Jeżeli zatem zamiarem podatnika jest wykorzystywanie określonego składnika majątku na potrzeby prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w okresie przekraczającym rok podatkowy to wówczas składnik ten, jako spełniający warunki, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy, stanowi w istocie środek trwały wykorzystywany na potrzeby tej działalności, nie zaś towar handlowy podlegający zbyciu w stanie nieprzetworzonym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika m.in., iż Wnioskodawca wraz z małżonką nabył dwie nieruchomości, z których jedna w chwili nabycia była zamieszkała przez lokatorów, druga natomiast stanowiła nieruchomość użytkową. W pierwszej z ww. nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką posiada 2/3 udziałów, natomiast druga z nieruchomości jest w całości własnością Wnioskodawcy i jego małżonki. Nieruchomość użytkowa, podlegać będzie przekształceniu na mieszkalną. Obie nieruchomości wymagają przeprowadzenia szeregu prac, po wykonaniu których, w budynkach zostaną wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, które następnie będą sprzedawane w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje, iż sprzedaż nieruchomości, w której mieszkania są wynajmowane nastąpi w ciągu 2-3 lat. Obecnie z lokatorami zamieszkującymi tą nieruchomość są podpisywane nowe umowy na czas określony, co ma ułatwić późniejszą sprzedaż tych mieszkań.

Mając na względzie wyżej powołane przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, iż mimo, że Wnioskodawca nabył budynki (udział w budynku), o których mowa we wniosku, z docelowym przeznaczeniem ich do dalszej odsprzedaży i zaliczył je do towarów handlowych w prowadzonej działalności gospodarczej, to jako, że nie spełniają one definicji towaru handlowego, o której mowa w § 3 pkt 1 lit. a) rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, towaru handlowego w istocie stanowić nie mogą. Budynki te zostały wprawdzie przekazane na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, jednakże przed sprzedażą znajdujących się w nich lokali wymagają przeprowadzenia szeregu prac (w tym w jednym z budynków dodatkowo zmiany kwalifikacji budynku z użytkowego na mieszkalny), po przeprowadzeniu których i wydzieleniu z budynków poszczególnych lokali będą dopiero nadawały się do sprzedaży. Tym samym, nie jest możliwe uznanie, iż w chwili nabycia i "wprowadzenia" do działalności gospodarczej budynki te spełniały warunki uprawniające do uznania ich za towary handlowe, o których mowa w § 3 pkt 1 lit. a) rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Co więcej, budynek w którym mieszkania za 2-3 lata zostaną sprzedane a wcześniej będą wynajmowane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej bez wątpienia spełnia przesłanki do uznania go za środek trwały.

Jednocześnie nadmienić należy, iż w momencie całkowitego zakończenia prac związanych z powstaniem produktu podlegającego zbyciu, a więc po zakończeniu niezbędnych prac budowlanych oraz wyodrębnieniu poszczególnych lokali mieszkalnych mających być przedmiotem zbycia, lokale te stanowić będą wyroby gotowe w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. d) ww. rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości uznania wskazanych we wniosku budynków za towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 - 6 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Odnosząc się natomiast do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, iż została ona wydana w indywidualnej sprawie podmiotu, który o jej wydanie wystąpił i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację. Niezależnie od powyższego prezentowane w ww. interpretacji stanowisko organu nie zaprzecza stanowisku prezentowanemu w niniejszej interpretacji indywidualnej.

Do wniosku dołączono dokumenty źródłowe. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.