IBPBI/1/415-1135/10/BK - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości mieszkalnej, wykorzystywanej w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, uiszczonej prowizji bankowej oraz innych wydatków związanych ze sprzedażą.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 17 sierpnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej:

* prowizji bankowej - jest nieprawidłowe,

* pozostałych wskazanych we wniosku wydatków - jest prawidłowe.

W dniu 17 sierpnia 2009 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanych we wniosku wydatków.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W lipcu 2008 r. Wnioskodawca kupił na kredyt lokal mieszkalny. W tym samym miesiącu wprowadził go do ewidencji środków trwałych, przeznaczając go do prowadzenia w nim działalności gospodarczej i od następnego miesiąca rozpoczął jego amortyzację.

Oprócz amortyzacji do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca zaliczał także zapłacone odsetki od zaciągniętego na lokal kredytu. Wnioskodawca nie jest zameldowany w tym lokalu.

W bieżącym roku zamierza lokal wycofać z ewidencji środków trwałych i sprzedać go.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Co będzie kosztem uzyskania przychodu przy ustalaniu podstawy opodatkowania ze sprzedaży... (pytanie wymienione we wniosku jako drugie)

Zdaniem Wnioskodawcy, kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży, które będzie można odliczyć od przychodu będą wydatki związane z nabyciem jak i zbyciem tego lokalu (opłaty bankowe, prowizja biura nieruchomości, opłaty poniesione u notariusza (w tym p.c.c.), cena zakupu lokalu, natomiast odsetki i amortyzacja już nie, ponieważ zostały wcześniej wykazane w kosztach działalności gospodarczej.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zauważyć należy, iż interpretacją indywidualną z dnia 15 listopada 2010 r. Znak: IBPBI/1/415-774/10/BK, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, uznał za prawidłowe stanowisko Wnioskodawcy dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie braku obowiązku zaliczenia przychodu ze zbycia nieruchomości mieszkalnej do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Konsekwencją powyższego jest konieczność zastosowania, do ustalenia wysokości kosztów uzyskania przychodów ze zbycia ww. nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w pozarolniczej działalności gospodarczej, przepisów właściwych dla źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e cyt. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa m.in. w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w lipcu 2008 r. dokonał zakupu lokalu mieszkalnego na kredyt, który to lokal wprowadził do ewidencji środków trwałych, bowiem został on przeznaczony do prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Od następnego miesiąca Wnioskodawca rozpoczął amortyzację tego lokalu. Oprócz amortyzacji do kosztów uzyskania przychodów zaliczył również zapłacone odsetki od zaciągniętego na lokal kredytu. W bieżącym roku zamierza lokal wycofać z ewidencji środków trwałych i dokonać jego zbycia.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż dochód uzyskany ze zbycia ww. nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. od uzyskanych ze zbycia przychodów należy odjąć koszty uzyskania przychodów ustalone w oparciu o przepis art. 22 ust. 6c tej ustawy, a następnie otrzymaną kwotę powiększyć o dokonane odpisy amortyzacyjne.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia ww. lokalu mieszkalnego będzie można zaliczyć udokumentowane wydatki poniesione na jego nabycie takie jak cena zakupu, opłaty notarialne, p.c.c., prowizja biura nieruchomości oraz udokumentowane wydatki poniesione na ten lokal, jeżeli wydatki te zwiększyły jego wartość.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości prowizji bankowej oraz odsetek od kredytu stwierdzić należy, iż w myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych w razie nabycia w drodze kupna uważa się cenę ich nabycia.

Przy czym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, w tym między innymi odsetek i prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 22g ust. 3 ww. ustawy).

Z powyższego wynika zatem, iż prowizja oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości stanowiącej środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, zapłacone do dnia przekazania tej nieruchomości do używania, powiększają jej wartość początkową i podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od tej wartości. Natomiast zapłacone po dniu oddania jej do używania lecz w okresie wykorzystywania jej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej podlegają, co do zasady, bezpośrednio zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów tej działalności.

W konsekwencji wydatki poniesione na ich zapłatę nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości, bowiem już raz pomniejszyły one (bądź mogły pomniejszyć) przychód uzyskany przez Wnioskodawcę.

Z uwagi na powyższe stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej:

* prowizji bankowej należało uznać za nieprawidłowe,

* pozostałych wskazanych we wniosku wydatków należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.