IBPBI/1/415-1044/08/ZK - Koszty rozbiórki części lub całości nieruchomości a wartość początkowa nowo wybudowanych budynków w miejscu poprzedniej nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana M., przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2008 r. (data wpływu do tut. Biura - 21 października 2008 r.), uzupełnionym w dniu 22 grudnia 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej kosztów ewentualnej rozbiórki części lub całości nieruchomości - jest nieprawidłowe

W dniu 21 października 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w m.in. zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej kosztów ewentualnej rozbiórki części lub całości nieruchomości.

Wniosek powyższy zawierał braki formalne. Dlatego też, pismem z dnia 9 grudnia 2008 r. wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 22 grudnia 2008 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2008 r. nabył nieruchomość zabudowaną (działkę wraz z budynkami) na cele działalności gospodarczej. Poprzedni właściciel dzierżawił działkę i część budynku.

W dzierżawionych pomieszczeniach dzierżawca prowadził swoją działalność gospodarczą, a na działce zorganizował parking i wynajmował miejsca parkingowe. W chwili obecnej nabyta nieruchomość wykorzystywana jest tylko w pewnej części tzn. jest dzierżawiona odpłatnie temu samemu dzierżawcy, który wykorzystuje przedmiot dzierżawy w opisany sposób.

Istotne elementy opisu zdarzenia przyszłego wnioskodawca zawarł w części G., poz. 52. Wniosku, gdzie wskazał, iż w najbliższym czasie zamierza przeprowadzić remont ww. nieruchomości. Czy w związku z tym nakłady finansowe jakie poniesie z tytułu inwentaryzacji obiektu, prac geotechnicznych, projektowych, opłat za uzyskanie warunków zabudowy będą kosztem uzyskania przychodu czy też powiększą wartość początkową tej nieruchomości. Być może, że po uzyskaniu odpowiednich opinii podejmie decyzję o rozbiórce części lub całości budynków i postawieniu nowego budynku.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest:

W skład nabytej nieruchomości wchodzi:

Nabyta nieruchomość dzierżawiona jest w następującej części:

Część nabytej nieruchomości wydzierżawiona jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów.

Powodem ewentualnej rozbiórki budynków (w części lub w całości) będzie brak ekonomicznego uzasadnienia remontu i modernizacji tych budynków, gdyż znajdują się one w złym stanie technicznym. Decyzja ta zostanie podjęta po uzyskaniu opinii od rzeczoznawców budowlanych i szczegółowej analizie kosztów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy koszty ewentualnej rozbiórki (części lub całości nieruchomości) powiększają wartość początkową nowo wybudowanych budynków w miejscu poprzedniej nieruchomości.

Zdaniem wnioskodawcy, koszty rozbiórki oraz wartość nieumorzona budynku wystąpią w związku z rozpoczęciem nowej inwestycji, zatem będą one kosztami bezpośrednio związanymi z budową nowego budynku i jako takie będą podlegały rozliczeniu jako koszty wytworzenia nowego środka trwałego. Z ustawy podatkowej wynika, że koszty likwidacji budynków i budowli, poniesione w związku z budową nowego obiektu, zaliczane są do kosztu wytworzenia, a więc zwiększają wartość początkową budowanego środka trwałego. Jak wynika bowiem z art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszt wytworzenia środka trwałego uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Natomiast zgodnie z art. 28 ust. 8 ustawy o rachunkowości, koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania.

W związku z powyższym zaliczenie kosztów demontażu starego budynku oraz jego nieumorzonej wartości do kosztów uzyskania przychodów nastąpi dopiero za pośrednictwem odpisów amortyzacyjnych, dokonywanych od wartości początkowej nowo wybudowanego budynku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Z ustawowej definicji kosztu podatkowego wynika, że warunki uznania konkretnego kosztu (wydatku) za koszt podatkowy muszą być spełnione równocześnie. Uznanie konkretnego wydatku za koszt uzyskania przychodów uzależnione jest od związania go z przychodem takim związkiem przyczynowo-skutkowym, który oznacza, że poniesienie wydatku miało lub mogło mieć w kategoriach obiektywnych wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednie, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały one prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem wydatków ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów. Podatnik, zaliczając dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów, winien wykazać jego związek z prowadzoną działalności gospodarczą oraz to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub że wydatek ten jest związany z konkretnym przedsięwzięciem gospodarczym.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a - 22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

W myśl art. 22c pkt 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Natomiast zgodnie z art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, strat w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Cytowany wyżej art. 23 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, wyłączający z kosztów uzyskania przychodów, straty powstałe w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, odnosi się wyłącznie do przypadku, w którym środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Tym samym straty związane z likwidacją środków trwałych uwarunkowaną innymi przyczynami, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

Zatem, jeżeli następuje likwidacja środka trwałego bez zmiany przez podatnika rodzaju działalności, a likwidacja była konieczna ze względów gospodarczych i uzasadniona ekonomicznie, wówczas strata z tego tytułu jest kosztem uzyskania przychodów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż powodem ewentualnej rozbiórki budynków (w części lub w całości) będzie brak ekonomicznego uzasadnienia remontu i modernizacji budynków, gdyż znajdują się one w złym stanie technicznym.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, wyłączenie zawarte w ww. art. 23 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy nie znajduje zastosowania. Dlatego też ta część wartości środka trwałego, od której nie dokonano odpisów amortyzacyjnych, może być stratą, która, co do zasady, zgodnie z ww. przepisem może stanowić koszt uzyskania przychodu.

Jeżeli nowy budynek powstanie na miejscu dotychczasowych budynków lub ich części, a zatem wyburzenie części lub całości budynków będzie niezbędne do rozpoczęcia, zakończenia i oddania nowego obiektu do używania, to koszty ewentualnej rozbiórki związane z likwidacją stanowić będą element prowadzonej inwestycji, a więc element kosztu wytworzenia nowego środka trwałego. Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 4 tej ustawy, za koszt wytworzenia uważa się wartość w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości pracy własnej podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. W świetle tego przepisu, również wydatki z tytułu inwentaryzacji obiektu, prac geotechnicznych, projektowych, opłat za uzyskanie warunków zabudowy (wskazane w części G., poz. 52. wniosku) powiększą wartość początkową nowego obiektu wybudowanego na miejscu dotychczasowych budynków lub ich części.

Natomiast, jeżeli do wybudowania nowego obiektu nie będzie konieczne wyburzenie części lub całości budynków dotychczasowych, to koszty ewentualnej rozbiórki poniesione w związku z likwidacją będzie można uznać za koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia, gdyż stanowić one będą koszty pośrednio związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stanowisko wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.