IBPB2/415-95/08/MM - Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów z najmu kamienicy oraz wydatków związanych z remontem i ulepszeniem kamienicy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 14 stycznia 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu kamienicy wydatków związanych z remontem i ulepszeniem - jest prawidłowe.

W dniu 14 stycznia 2008 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu kamienicy wydatków związanych z remontem i ulepszeniem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem zabytkowej kamienicy, w której nie ma żadnych lokali użytkowych. W kamienicy jest 13 mieszkań, z których:

Reasumując: współwłaściciele zajmują 30% kamienicy, pozostałe 70% kamienicy stanowią mieszkania wynajmowane i przygotowywane do wynajmu. W okresie od 17 kwietnia 2007 r. do 30 października 2007 r. był prowadzony remont dachu kamienicy. Na czas remontu dachu wnioskodawczyni udostępniła pracownikom firmy jedno z mieszkań (jedno z tych, które jest obecnie remontowane). Korzystali w nim z toalety, łazienki, przechowywali w mieszkaniu potrzebne narzędzia do wykonania remontu, przebywali w mieszkaniu całodobowo, ponieważ byli zobowiązani umową całodobowo zabezpieczać budynek przed zalaniem, bo w czasie remontu duże powierzchnie dachu były odkryte. Zatrudnieni pracownicy firmy remontującej dach mieszkają ok. 250 km od przedmiotowej kamienicy. Wyżej wymienione mieszkanie przekazała wnioskodawczyni nieodpłatnie. Sporządzono protokół przekazania mieszkania. Nie sporządzono umowy na przekazanie ww. mieszkania i również nie ma w umowie o roboty budowlane warunków przekazania (udostępnienia) mieszkania pracownikom firmy remontującej dach kamienicy.

Oprócz remontu dachu w 2007 r. wnioskodawczyni przeprowadziła remont kilku mieszkań, w których między innymi zlikwidowała ogrzewanie piecowe na węgiel i zainstalowała centralne ogrzewanie na gaz. Dodatkowo wnioskodawczyni informuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Z podatku dochodowego od osób fizycznych rozlicza się na zasadach ogólnych. Kamienica jest amortyzowana metodą uproszczoną.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem wnioskodawczyni:

Ad.

1. w koszty uzyskania przychodów nie może zaliczyć 30% wydatków poniesionych na remont dachu kamienicy tj. część przypadającą na mieszkania zajmowane przez współwłaścicieli, zaś resztę 70% wydatków będzie mogła zaliczyć w koszty uzyskania przychodu w 2007 r. Od 1 stycznia 2007 r. została poszerzona definicja kosztów. Dodano określenie, że nie tylko koszty poniesione w celu uzyskania przychodu, ale również koszty w celu zachowania lub zabezpieczenia przychodu. Zatem, pomimo tego, że nie uzyskuje jeszcze przychodu z całych 70% kamienicy (dwa mieszkania tj.: 24% kamienicy nie jest jeszcze wynajęte) to w świetle wyżej przytoczonej definicji kosztów można wydatki poniesione na remont dachu kamienicy przypadające też na te mieszkania, które nie są jeszcze wynajęte zaliczyć w koszty uzyskania przychodu.

Ad.

2. wydatki poniesione w 2007 r. na remont i instalację centralnego ogrzewania w mieszkaniach, które jeszcze nie są wynajmowane, lecz są przygotowywane do wynajmu będzie można uznać jako koszty uzyskania przychodu za 2007 r. uzasadnienie jw. w pkt 1.

Ad.

3. wydatki poniesione na modernizację (ulepszenie) mieszkania (wnioskodawczyni myśli, że będą to wydatki poniesione na instalację centralnego ogrzewania na gaz), pomimo, że przekroczyły kwotę 3.500 zł będzie można zaliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu ponieważ kamienica jest amortyzowana metodą uproszczoną, przyjmując 988 zł za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni i w tej sytuacji wydatki na ulepszenie (modernizację) nie podniosą wartości początkowej budynku, a więc wnioskodawczyni nie miałaby możliwości zaliczenia tych wydatków w koszty uzyskania przychodu poprzez amortyzację.

Ad.

4. za nieodpłatne udostępnienie robotnikom firmy remontującej dach kamienicy mieszkania nie ma obowiązku płacenia podatku, tak jak w przypadku użyczenia, ponieważ robotnicy byli zobowiązani umową do całodobowego zabezpieczania budynku przed zalaniem i gdyby wnioskodawczyni nie udostępniła im mieszkania, nie mieliby możliwości prawidłowego wykonania umowy, a zatem ani ona ani firma remontująca dach nie uzyskali z tego tytułu domniemanego przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Kosztami uzyskania przychodów są poniesione wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź zagwarantowanie funkcjonowania źródła przychodów pod warunkiem, że nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z treści art. 22g ust. 10 ustawy wynika, iż podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają wartość środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie w myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe zostały ulepszone w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1,3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych i peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Przepis ten nie ma zastosowania w sytuacji, gdy wartość początkowa została ustalona w sposób uproszczony, dlatego wydatki poniesione zarówno na remont jak i na ulepszenie zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest tylko część budynku kosztami uzyskania przychodów są tylko te wydatki, które proporcjonalnie przypadają na część wynajmowaną (art. 22f. ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni amortyzuje budynek metodą uproszczona. Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, że wszelkie wydatki poczynione w celu osiągnięcia, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodu z najmu należy bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w wysokości proporcjonalnie przypadającej do powierzchni wynajmowanej.

W związku z powyższym, do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawczyni może zaliczyć:

Odrębnym zagadnieniem jest nieodpłatne udostępnienie mieszkania. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej uważa się wartość czynszową, stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Nie jest jednak przychodem wartość czynszowa lokali lub budynków mieszkalnych udostępnionych osobom pozostającym z podatnikiem w stosunku pracy, dla których stanowi ona nieodpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 1.

W myśl art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Z powyższego przepisu wynika, że cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest nieodpłatność. Istotą umowy użyczenia jest oddanie rzeczy do bezpłatnego użyczenia, jednakże "bezpłatność" musi dotyczyć wszelkich elementów umowy. Umowa użyczenia nie może zatem nakładać na biorącego do używania obowiązku żadnych świadczeń na rzecz dającego do bezpłatnego użyczenia.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni udostępniła mieszkanie robotnikom firmy remontującej dach, ponieważ zgodnie z umową byli oni zobowiązani całodobowo do zabezpieczenie budynku przed zalaniem. Nie mamy więc do czynienia z umową bezpłatnego użyczenia, ponieważ w zamian za udostępnienie mieszkania, robotnicy chronili je przed zalaniem.

Zgodnie z powyższym stanowisko wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.