IBPB2/415-441/07/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana U. przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2007 r. (data wpływu do tut. Biura 26 listopada 2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 listopada 2007 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną posiadał mieszkanie spółdzielcze lokatorskie. Ze względu na sytuację finansową postanowili sprzedać to mieszkanie, jednak aby je sprzedać musieli przekształcić je na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W związku z brakiem tak dużej sumy na wykup mieszkania (spłatę wkładu budowlanego spółdzielni), z kupującymi zawarli umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego w dniu 26 października 2004 r., gdzie kupujący dali wnioskodawcy kwotę 45.000 zł (39.283,86 zł wykup mieszkania + 5.716,14 notariusz) z przeznaczeniem jej na przekształcenie mieszkania. Kwota tego zadatku została odjęta od ceny sprzedaży mieszkania, czyli 104.000 zł - 45.000 zł = 59.000 zł. Zgodnie z umową przedwstępną z dnia 29 listopada 2004 r. został podpisany kolejny akt notarialny - sprzedaży mieszkania.Pozostałą kwotę, tj. 59.000 zł wnioskodawca przeznaczył na zakup mniejszego mieszkania, które nabył z żoną dnia 3 grudnia 2004 r. poprzez spisanie aktu notarialnego za kwotę 60.500 zł, dokładając 1.500 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (w dniu 26 października 2004 r. umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego oraz w dniu 29 listopada 2004 r. całkowita sprzedaż lokalu w formie aktu notarialnego) wydatkowany w całości na wykup mieszkania (przekształcenia lokalu) z dnia 26 października 2004 r. (dowód wpłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej) korzysta ze zwolnienia od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a.

Wnioskodawca uważa, że przychód w kwocie 45.000 zł uzyskany ze sprzedaży w 2004 r. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego może być rozliczony wykupem mieszkania (przekształcenia) w 2004 r. oraz pokryciem kosztów umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "b" ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 z 2000 r., poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (...) jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...). W myśl art. 28 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a"-"c" tej ustawy nie łączy się z przychodami z innych źródeł i ustala się podatek w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Z powyższego obowiązku zwolnieni zostali podatnicy, którzy w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży, przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej: gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Bez znaczenia pozostaje fakt, że środki uzyskane z zadatku zostały przeznaczone na nabycie prawa do lokalu, z tytułu sprzedaży którego powstał przychód.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku stwierdzić należy, że zadatek przeznaczony na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Ustawa nie ogranicza możliwości wydatkowania otrzymanych środków pieniężnych na wyłącznie jeden cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32, w związku z tym przeznaczenie pozostałej części przychodu tj. 59.000 zł na nabycie lokalu mieszkalnego także korzysta ze zwolnienia.

Należy wspomnieć, że zwolnienie obejmuje także wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nowej nieruchomości tj. opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych a nie koszty związane ze sprzedażą.

Reasumując, ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) korzysta:

* zadatek przeznaczony na spłatę wkładu budowlanego oraz opłaty notarialne związane z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

* pozostały przychód przeznaczony na nabycie nowego lokalu mieszkalnego

i w tej części stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe.

Równocześnie przeznaczenie przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na pokrycie kosztów umowy przedwstępnej związanej ze sprzedażą przedmiotowego prawa nie korzysta co prawda ze zwolnienia na podstawie ww. art. 21, ponieważ nie jest związane z nabyciem lokalu, ale ponieważ jest związane ze zbyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, kwota opłaty za ten akt poniesiona przez wnioskodawcę podlega odliczeniu od uzyskanego przychodu ze sprzedaży jako koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.