IBPB1/415-786/08/KB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Cywilnej, przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2008 r. (data wpływu do tut. Biura - 9 lipca 2008 r.), uzupełnionym w dniu 25 sierpnia 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży prawa do zawarcia umowy zakupu nieruchomości oraz uzyskanych pozwoleń - jest prawidłowe.

W dniu 9 lipca 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży prawa do zawarcia umowy zakupu nieruchomości oraz uzyskanych pozwoleń.Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też pismem z dnia 20 sierpnia 2008 r. wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 25 sierpnia 2008 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca - Spółka Cywilna - jest podmiotem gospodarczym, funkcjonującym od 6 lutego 2008 r. W ramach swojej działalności Spółka zajmuje się m.in. obrotem nieruchomościami. Spółka jest podatnikiem VAT. Spółka na podstawie przedwstępnej umowy zakupiła od osoby fizycznej częściowo zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą jej majątek osobisty. W ramach swojej działalności Spółka zamierza uzyskać wszelkie niezbędne decyzje, uzgodnienia, pozwolenia w tym pozwolenie na wybudowanie na tej nieruchomości obiektów wielkopowierzchniowych i dokonać sprzedaży tych praw tj. prawa do zawarcia umowy zakupu nieruchomości w wykonaniu umowy przedwstępnej wraz ze wszystkimi pozwoleniami. Do aktu notarialnego sprzedaży w wyniku wykonania umowy przedwstępnej stanie więc dotychczasowa właścicielka oraz inwestor, na którego Spółka sceduje prawo do zawarcia umowy. Sprzedająca nieruchomość otrzyma za nieruchomość od inwestora - kupującego kwotę wynikającą z umowy przedwstępnej zaś wnioskodawca kwotę uzgodnionego wynagrodzenia za uzyskanie wszelkich pozwoleń itp., na podstawie wystawionej faktury.

Czy przychodem Spółki jest wyłącznie wartość dodana w wysokości wynagrodzenia otrzymanego za uzyskanie pozwolenia.

Zdaniem wnioskodawcy przychodem Spółki będzie tylko wartość dodana - wynagrodzenie należne za sprzedaż prawa do zawarcia umowy sprzedaży oraz pozostałych praw - zezwoleń, uzgodnień, pozwoleń. Przychód ze sprzedaży nieruchomości winien być opodatkowany u sprzedającej uzyskującej ten przychód i dokonującej czynności sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.Umową przedwstępną, w myśl art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. - oznaczonej w dalszej części skrótem k.c.), jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Stosownie do treści art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 k.c.).

W świetle powyższego zauważyć należy, iż zawarcie umowy przedwstępnej nie przenosi własności nieruchomości. Zmiana właściciela nastąpi dopiero na skutek wykonania umowy przedwstępnej, a więc w wyniku zawarcia przyrzeczonej umowy kupna - sprzedaży. Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka, w ramach wykonywanej pozarolniczej działalności gospodarczej, zawarła z osobą fizyczną przedwstępną umowę kupna częściowo zabudowanej nieruchomości gruntowej. Następnie Spółka zamierza uzyskać wszystkie niezbędne pozwolenia (zezwolenia i uzgodnienia) na budowę na tej nieruchomości obiektów wielkopowierzchniowych i odsprzedać je swojemu kontrahentowi wraz z prawem do zrealizowania ww. umowy przedwstępnej. Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż Spółka, w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej, nie dokonała zakupu przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie nastąpiła zmiana jej właściciela. Zgodnie bowiem z art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Dlatego też właścicielem ww. nieruchomości pozostaje nadal osoba fizyczna, z którą Spółka zawarła umowę przedwstępną. Stronami zawieranej w przyszłości umowy sprzedaży tej nieruchomości, będzie zatem jej dotychczasowy właściciel (osoba fizyczna) oraz kontrahent wnioskodawcy. Wynikające z tej umowy rozliczenia będą dokonywane między osobą fizyczną i inwestorem (kontrahentem Spółki cywilnej) z pominięciem wnioskodawcy. Spółka otrzyma jedynie wynagrodzenie za uzyskanie niezbędnych pozwoleń (zezwoleń i uzgodnień) oraz odsprzedaż prawa do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym przychodem Spółki, zgodnie z brzmieniem cyt. art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie wyłącznie należne jej wynagrodzenie. Przychodem tym nie będzie natomiast kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości bowiem Spółka nie będzie stroną tej umowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Spółkę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zważywszy na fakt, iż jak wynika z wniosku wnioskodawcą jest Spółka Cywilna, niniejsza interpretacja, stosownie do postanowień m.in. art. 14k Ordynacji podatkowej, jest wiążąca tylko dla tego podmiotu co oznacza, iż nie wywołuje bezpośrednio skutków dla wspólników tej Spółki.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44 - 100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.