IBPB1/415-256/08/KB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana G., przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2008 r. (data wpływu do tut. Biura - 21 marca 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu powstania przychodu z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

W dniu 21 marca 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu powstania przychodu z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych (niemieszkalnych). Opodatkowany jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych - prowadzi księgi handlowe. W 2008 r. została rozpoczęta budowa budynku o łącznej powierzchni 1591,80 m ^2. W budynku tym będzie 16 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 982,12 m ² oraz 6 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 431,52 m ^2, natomiast powierzchnia 178,16 m ² będzie wykorzystana na ciągi komunikacyjne. W trakcie realizacji inwestycji ponoszone będą koszty związane z budową budynku. Do wybudowania budynku wynajęta została firma budowlana, której wnioskodawca będzie płacił za poszczególne etapy realizacji budowy określone w umowie. Pobierane będą również części zapłaty za lokale od nabywców.

Wnioskodawca rozpoczął już sporządzanie umów przyrzeczenia sprzedaży lokali z nabywcami. W umowach tych określono, iż w dniu podpisania ww. umowy nabywca zobowiązany jest do zapłaty części ceny lokalu. W umowach określono również terminy następnych częściowych wpłat na poczet zakupu danego lokalu. Po wybudowaniu budynku część nabywców, którzy wpłacą określoną kwotę, otrzyma klucze do lokalu w celu ich urządzania. Wydanie lokali następować będzie na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego. Wydanie kluczy dokonane będzie przed sporządzeniem umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.Od daty oddania budynku do eksploatacji przez okres 36 miesięcy wnioskodawca będzie zarządzał nieruchomością.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Jaki dzień uznać należy za datę powstania przychodu: czy jest to dzień, w którym wydano klucze nabywcom i podpisano z nimi protokoły zdawczo - odbiorcze, czy też jest to dzień podpisania aktów notarialnych z nabywcami mieszkań.

Czy pobranie zaliczki na poczet dostaw mieszkań stanowią przychód... (we wniosku pytanie to oznaczono nr 1)

Zdaniem wnioskodawcy zgodnie z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami z działalności gospodarczej są kwoty należne. W doktrynie powszechnie przyjmuje się, że pojęcie należności (należny) trzeba rozumieć zgodnie z prawem cywilnym jako wierzytelność. Sposób powstania wierzytelności w ramach umów kupna - sprzedaży reguluje kodeks cywilny. To z przepisów prawa cywilnego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązuje forma aktu notarialnego (pod sankcją nieważności). Nie ma więc wierzytelności (należności) ze sprzedaży nieruchomości bez aktu notarialnego. Jednakże za datę powstania przychodu art. 14 ust. 1c uznaje dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Zestawienie tych przepisów budzi poważne wątpliwości, gdyż jeśli wydanie rzeczy (tu mieszkania) następuje przed aktem notarialnym to nie można mówić o momencie powstania przychodu, który jeszcze nie powstał. Logicznym wydaje się więc przyjęcie, że momentem powstania przychodu najwcześniej może być data aktu notarialnego. Z brzemienia art. 14 ust. 1 definiującego przychody z działalności gospodarczej wynika również, że przychodami nie będą nigdy zaliczki (przedpłaty) pobrane na poczet sprzedanych w późniejszym okresie mieszkań.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.W myśl art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się z zastrzeżeniem ust. 1e, 1 h i 1i dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Jednakże do ww. przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy).Sprzedaż nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Stosownie do treści art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. W konsekwencji stwierdzić należy, iż momentem przeniesienia prawa własności nieruchomości jest zawarcie stosownej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie przychód z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktów notarialnych, przenoszących na nabywców własność ww. lokali.

Przyjmowane częściowe zapłaty za przedmiotowe lokale przed podpisaniem aktu notarialnego nie stanowią w świetle cyt. art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy przychodu i w momencie ich otrzymania nie będą rzutować na podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.