IBPB-2-2/4511-722/15/HS - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 27 listopada 2015 r. (data otrzymania 2 grudnia 2015 r.), uzupełnionym 27 stycznia 2016 r. i 26 lutego 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości o powierzchni 50,4 ha - jest prawidłowe.

W dniu 2 grudnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości o powierzchni 50,4 ha.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismami z 11 stycznia 2016 r. oraz 5 lutego 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-722/15/HS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnień dokonano 27 stycznia 2016 r. i 26 lutego 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z małżonką dysponują majątkiem na zasadzie wspólności majątkowej. Prowadzą działalność gospodarczą, opłacają składki ZUS. Małżonka Wnioskodawcy była zarejestrowana jako producent rolny od 20 maja 2010 r. do 30 kwietnia 2013 r.

W dniu 4 marca 2013 r. małżonkowie nabyli na zasadzie wspólności majątkowej za kwotę 700 000,00 zł grunty rolne - orne o powierzchni 50,4 ha. Transakcja była zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 9 ust. 2 (winno być pkt 2) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych i w związku z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Następnie - w efekcie konieczności losowych - małżonkowie byli zmuszeni sprzedać ww. nabyte grunty. W dniu 4 czerwca 2015 r. - przed upływem pięciu lat od zakupu - małżonkowie sprzedali całość gruntów rolnych o powierzchni 50,4 ha za kwotę 1 030 000,00 zł. Nabywca gruntów rolnych prowadzi na nich uprawę roślin. Od dokonanej transakcji nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych. Przychód z powyższej transakcji wyniósł 330 000,00 zł.

W uzupełnieniach Wnioskodawca wskazał, że:

* przedmiotem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jest udzielanie świadczeń medycznych w ramach indywidualnej specjalistycznej praktyki lekarskiej, Wnioskodawca jest lekarzem specjalistą zatrudnionym w szpitalu na zasadach umowy cywilnoprawnej i jest to jedyne miejsce jego zatrudnienia, nie udziela innych świadczeń medycznych w ramach prowadzonej praktyki lekarskiej,

* sprzedana nieruchomość gruntowa (grunty rolne) nie była wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej,

* sprzedana nieruchomość nie była środkiem trwałym podlegającym ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanym przez małżonkę Wnioskodawcy na potrzeby związane z działalnością gospodarczą ani też przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej,

* sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana przez małżonkę Wnioskodawcy przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej,

* małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi samodzielnej działalności gospodarczej - jest wykazywana od 1 maja 2013 r. jako osoba współpracująca w prowadzonej przez Wnioskodawcę praktyce lekarskiej. Nie uczestniczy czynnie w udzielaniu świadczeń medycznych, jednak ta forma daje możliwość odprowadzania na jej rzecz należnych składek ZUS.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do odprowadzenia podatku dochodowego od kwoty 330 000,00 zł stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą sprzedaży a kwotą zakupu gruntów rolnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyżej opisana transakcja sprzedaży gruntów rolnych jest objęta zwolnieniem od podatku dochodowego w myśl art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę. Natomiast w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez małżonkę Wnioskodawcy wydano odrębne rozstrzygnięcie - postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania z 11 stycznia 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-723/15/HS.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że nieruchomość stanowiącą grunty rolne - orne o powierzchni 50,4 ha Wnioskodawca wraz z małżonką nabył za kwotę 700 000,00 zł w 2013 r., zatem ta data ma znaczenie dla liczenia okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Odpłatne zbycie tej nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej - nie była bowiem ona wykorzystywana i nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej zarówno przez Wnioskodawcę ani przez jego małżonkę przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Nieruchomość tę małżonkowie sprzedali 4 czerwca 2015 r.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe ustalenia należy stwierdzić, że odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w 2013 r. podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy, a oceniając skutki podatkowe tej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł - stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Jednakże przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym - oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1381 z późn. zm.) - za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego - co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów - wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 542) oraz Załącznika Nr 6 do tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia - użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

Stosownie natomiast do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia - grunty rolne dzielą się na:

Z powyższego uregulowania wynika, że zwolnienie przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od podatku dochodowego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

* grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,

* muszą stanowić gospodarstwo rolne (tekst jedn.: będący własnością lub współwłasnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,

* sprzedawane jest całe gospodarstwo rolne lub jego część,

* grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Rozpatrując możliwość zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy po pierwsze ustalić czy sprzedana nieruchomość była gospodarstwem rolnym lub jego częścią. Aby grunt można było zaklasyfikować jako gospodarstwo rolne muszą zostać spełnione wszystkie wymienione w definicji gospodarstwa rolnego przesłanki a zatem muszą to być użytki rolne, będące własnością lub współwłasnością osoby fizycznej i stanowić obszar o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha. Tylko taka nieruchomość, która spełnia wszystkie ww. przesłanki stanowi gospodarstwo rolne a podatnik po jej sprzedaży może ubiegać się o możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania osiągniętego z tej sprzedaży przychodu na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, pod warunkiem dopełnienia pozostałych przesłanek określonych ww. zwolnieniem. Jednym z nich jest zachowanie charakteru rolnego sprzedanej nieruchomości.

Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego.

Wnioskodawca wskazał, że posiadana we wspólności z małżonką nieruchomość stanowiąca grunty rolne - orne o powierzchni 50,4 ha została sprzedana 4 czerwca 2015 r. za kwotę 1 030 000, 00 zł. Wnioskodawca wskazał również, że nabywca gruntów rolnych prowadzi na nich uprawę roślin.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście pytania ujętego we wniosku należy stwierdzić, że skoro sprzedane grunty rolne (orne) o powierzchni 50,4 ha stanowiły gospodarstwo rolne i jeżeli w istocie w wyniku sprzedaży nie utraciły charakteru rolnego, tj. kupujący nabył je w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego - uprawy roślin, to uzyskany przez Wnioskodawcę przychód korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.