IBPB-2-2/4511-59/15/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 21 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 21 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

* sposobu ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe,

* możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 kwietnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tej sprzedaży.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2011 r. Wnioskodawca otrzymał od ojca działkę, a w 2012 r. sprzedał ją firmie z podatkiem od towarów i usług (w tej sprawie Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o interpretację, którą wydano 10 października 2011 r.). Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat Wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy lub przeznaczyć środki na cele mieszkaniowe. Rozliczając teraz swoje wydatki na cele mieszkaniowe i budowlane Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy winien rozliczyć się z podatkiem od towarów i usług, czy bez tego podatku. Wnioskodawca nadmienia, że całą kwotę podatku od towarów i usług przekazał do urzędu skarbowego otwierając jednorazowo linię VAT i zamknął ją. Nadmienia również, że nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazuje, że w ramach rozliczeń kupił działkę budowlaną zabudowaną wiatą i budynkiem murowanym stolarni z aktualnymi warunkami zabudowy wydanymi przez właściwy organ, gdzie wydana jest zgoda na przeznaczenie ww. budowli pod budownictwo mieszkalne.

W związku z powyższym stan faktycznym zadano następujące pytania.

Czy wartość przychodu ze sprzedaży nieruchomości, od której jako osoba fizyczna Wnioskodawca był zobligowany do zapłaty podatku, może zostać pomniejszona o wartość ww. podatku VAT.

Czy Wnioskodawca może odliczyć grunt znajdujący się pod powierzchnią wiaty i budynku stolarni.

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien on rozliczyć się z kwoty netto, czyli pomniejszonej o podatek od towarów i usług, nie uzyskał bowiem z tego tytułu żadnych pieniędzy, korzyści. Czyli rozliczając się z VAT musiałby kwotę podatku od towarów i usług wydać ze swoich pieniędzy, czyli zapłaciłby dwukrotnie kwotę podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy, jego stanowisko potwierdzają organy podatkowe. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że aktualna decyzja warunków zabudowy wydana przez urząd miasta wyraża zgodę na adaptację istniejących zabudowań na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawcę sprzedanej w 2012 r. nieruchomości doszło w 2011 r. W związku z tym, że zbycia nieruchomości dokonano przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta, to sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c). Przy sprzedaży ww. nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przywołany w tym przepisie art. 14 ust. 1 ustawy stanowi, że za przychód z działalności gospodarczej - uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Skoro art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje w sposób jednoznaczny odpowiednie stosowanie art. 14 ust. 1 (zdanie drugie tej ustawy), to nie może budzić wątpliwości, że odpowiednie stosowanie przepisu prowadzi do wniosku, że o należny podatek od towarów i usług można pomniejszyć przychód ze sprzedaży nieruchomości także u osób, które nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej.

W tej materii stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (ustalonym zgodnie z art. 19 czyli ceną określoną w umowie pomniejszoną o należny podatek od towarów i usług) a kosztami uzyskania tego przychodu, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy, skoro Wnioskodawca otrzymał nieruchomość pod tytułem darmym - dostał ją od ojca.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przepis art. 21 ust. 26 ustawy o podatku od osób fizycznych stanowi, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e) - rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy - za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Przywołany wcześniej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Rozstrzygając zatem o prawie Wnioskodawcy do zwolnienia z opodatkowania po pierwsze należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki nie wymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Wnioskodawca uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczył na zakup innej nieruchomości zabudowanej wiatą i murowanym budynkiem stolarni, a właściwy organ wydał zgodę na przeznaczenie ww. budowli pod budownictwo mieszkalne. Wnioskodawca chciałby uznać wartość gruntu, na którym stoją budowle niemieszkalne za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe. Warto przy tym dodać, że zwolnieniem objęte są wyłącznie wydatki na własne cele mieszkaniowe a nie wydatki na cele inwestycyjne lub gospodarcze, nawet jeśli te cele inwestycyjne i gospodarcze łączy się z celami mieszkaniowymi.

Jednym z takich własnych celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Powyższy przepis dotyczy więc tych sytuacji, kiedy podatnik nabywa grunt zabudowany. Prawo do zwolnienia przysługuje mu, kiedy ten grunt zabudowany jest jednak budynkiem mieszkalnym. Tylko wówczas bowiem nabyty grunt związany jest z budynkiem mieszkalnym. Budynek mieszkalny musi więc istnieć na gruncie w chwili dokonywania zakupu. Tymczasem w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nabył budynek niemieszkalny czyli stolarnię wraz z gruntem związanym z tym budynkiem. Nabycie to nie spełnia zatem przesłanki zwolnienia, o której mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieco inny charakter ma natomiast norma wyrażona w art. 25 ust. 25 pkt 1 lit. c ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem - wydatkiem uprawniającym do zwolnienia jest gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego. Konstrukcja tej normy prawnej wskazuje, że chodzi o nabycie gruntu dopiero przeznaczonego pod budowę, a więc gruntu jeszcze niezabudowanego lub też gruntu, na którym rozpoczęła się już budowa, ale ma to być budowa budynku mieszkalnego.

Również i w tej sytuacji stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca nabył grunt zabudowany wiatą i budynkiem murowanym stolarni, to nie można uznać, że została spełniona przesłanka określona w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis ten w odróżnieniu od art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a dotyczy nabywania nieruchomości jeszcze niezabudowanych lub nieruchomości, na których w momencie zakupu rozpoczęta była budowa budynku mieszkalnego. Wnioskodawca - co jest bezsporne - nie zakupił nieruchomości niezabudowanej ani takiej, na której rozpoczęta była budowa budynku mieszkalnego. Liczy się bowiem sytuacja istniejąca w chwili wydatkowania środków na zakup tej nieruchomości. Wnioskodawca wydatkował zatem środki nie na zakup nieruchomości dopiero przeznaczonej pod zabudowę budynku mieszkalnego względnie nieruchomości, na której rozpoczęta była budowa budynku mieszkalnego, czyli zgodnie z celem wymienionym w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy, ale na zakup stolarni i wiaty oraz gruntu związanego z tym budynkiem. Ten zakup nie spełnia z kolei warunków, o jakich mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy - na co wskazano powyżej. Bez znaczenia pozostaje, że Wnioskodawca deklaruje, że w przyszłości wydatkuje środki na adaptacje obecnie istniejącego budynku stolarni na budynek mieszkalny. Zarówno deklaracja Wnioskodawcy jak i sama gotowość do adaptacji budowli na cele mieszkalne nie zmieniają charakteru nabytej nieruchomości jaki istniał od chwili jej nabycia. Warunków tych Wnioskodawca nie spełnia, gdyż nabył grunt, który choć mógłby nadawać się do zabudowania budynkiem mieszkalnym, to jednak był już zabudowany budynkiem stolarni. To przesądza zaś o tym, że nie można wydatku rozpatrywać w kontekście spełnienia przesłanek z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bo nie chodzi o nabycie gruntu dopiero przeznaczonego pod zabudowę, lecz już zabudowanego innym budynkiem. Fakt, że Wnioskodawca posiada zgodę właściwego organu na adaptację zabudowań niemieszkalnych na mieszkalne nie powoduje, że w momencie wydatkowania środków na nabycie nieruchomości spełniał warunki do zwolnienia, gdyż oczywistym jest, że ich nie spełniał. Wydatku na nabycie nieruchomości czyli gruntu zabudowanego wiatą i budynkiem murowanym stolarni, bez względu na późniejsze swoje działania - deklarowane lub faktycznie podjęte - już nie może rozliczyć. Wnioskodawca nie może oderwać gruntu od istniejących na nich zabudowań. Nie były one mieszkalne, a grunt był z nimi związany. Przepisy dają Wnioskodawcy jedynie uprawnienie, aby za wydatki na własne cele mieszkaniowe potraktował wydatki na adaptację budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne - art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. e ustawy - o ile w ogóle takowe poniósł w latach 2013-2014 i o ile służyły one Wnioskodawcy do jego celów mieszkalnych.

Podsumowując, uzyskany ze sprzedaży gruntu przychód Wnioskodawca może pomniejszyć o należny podatek od towarów i usług, jako że do sprzedaży nieruchomości odpowiednie zastosowanie znajduje art. 14 ust. 1 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie czyli do końca 2014 r., na nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem niemieszkalnym i wiatą, nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i lit. c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie zostały bowiem spełnione określone w tej ustawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się w tej części za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.