IBPB-2-2/4511-320/16/AK - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup i remont tej nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 8 marca 2016 r. (data otrzymania 11 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup i remont tej nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 11 marca 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup i remont tej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W grudniu 2008 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie na rynku wtórnym, zaciągając na sfinansowanie tego zakupu kredyt hipoteczny. Kredyt został zaciągnięty w złotówkach i obejmował sfinansowanie kupna mieszkania w 100% oraz jego remont.

W 2009 r. w mieszkaniu został przeprowadzony gruntowny remont obejmujący m.in. wymianę instalacji wodociągowej, gazowej i elektrycznej, nowe podłogi i ściany w kuchni i w łazience i nowe meble kuchenne.

Od 2010 r. do dnia sporządzania wniosku ORD-IN mieszkanie jest wynajmowane (za wyjątkiem przerwy w wynajmie w 2013 r.). Wynajem odbywa się w ramach najmu prywatnego, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Fakt wynajmu został zgłoszony do urzędu skarbowego, rozliczenie wybrano na zasadach ogólnych. Lokal nie jest amortyzowany.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy w rozliczeniu podatkowym Wnioskodawca może zaliczyć odsetki od kredytu hipotecznego do kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmu.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponoszone przez niego koszty kredytu hipotecznego, który zaciągnął na zakup i remont mieszkania stanowią koszt uzyskania przychodu od wynajmu tego mieszkania. Spłata kredytu, w tym jego odsetek, ma bezpośredni związek z zachowaniem i zabezpieczeniem źródła przychodów jakim jest mieszkanie. Poza tym przeprowadzony remont podniósł wartość mieszkania i jego atrakcyjność jako mieszkania na wynajem, co oznacza, że koszty części kredytu przeznaczonej na remont przyczyniły się do zwiększenia przychodu Wnioskodawcy z tytułu najmu. Innymi słowy koszty kredytu hipotecznego, które Wnioskodawca ponosi są kosztami niezbędnymi do funkcjonowania źródła przychodu (jeśli Wnioskodawca przestanie spłacać raty kredytu ostatecznie straci mieszkanie).

Wnioskodawca uważa, że związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesieniem kosztów kredytu hipotecznego a uzyskaniem przychodu, zachowaniem i zabezpieczeniem jego źródła jest oczywisty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość a przychód opodatkowuje na zasadach ogólnych. Środki na zakup i remont wynajmowanej nieruchomości pochodziły z kredytu. Wątpliwości Wnioskodawcy - co wynika z zadanego pytania - dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskana przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup oraz remont omawianej nieruchomości.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy - kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W przywołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy przy tym podkreślić, że obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu - każdorazowo spoczywa na podatniku.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

* pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

* pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

A zatem spłata kredytu zaciągniętego na zakup i remont nieruchomości, co do zasady, w świetle ww. przepisu, nie stanowi kosztów uzyskania przychodów.

Natomiast dla określenia zasad zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu odsetek od kredytu znaczenie mają przepisy art. 23 ust. 1 pkt 32 i pkt 33 ustawy. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy - nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), zaś w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy - nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższych przepisów wynika, że istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu, aby prawidłowo rozliczyć koszty. Od momentu rozpoczęcia najmu zapłacone odsetki od kredytu należy zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Odsetki naliczone, w tym zapłacone, do dnia przekazania lokalu do używania, jak wynika z art. 22g ust. 3 ww. ustawy zwiększają jego wartość początkową i poprzez odpisy amortyzacyjne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nie dokonuje amortyzacji nieruchomości, która jest przedmiotem najmu. Zatem odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości i na jej remont, które zostały już zapłacone przed rozpoczęciem najmu nie będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, gdyż jedynie w przypadku wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych i podjęciu decyzji o jej amortyzacji odsetki te mogłyby zostać uznane za koszty uzyskania przychodów w ramach odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku kwota zapłaconych odsetek powiększałaby bowiem wartość początkową środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne stanowiłaby koszt jego uzyskania. Skoro jednak Wnioskodawca nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych, to odsetki będzie mógł rozliczać dopiero od momentu rozpoczęcia najmu a więc uzyskania przychodów z tego źródła.

W tym miejscu wskazać należy, w oparciu o art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Mając na uwadze ww. przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że jeżeli wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup oraz remont nieruchomości, która przeznaczona została pod wynajem, są związane z uzyskiwanym przez Wnioskodawcę przychodem z najmu, to mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Jednakże do kosztów tych Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wyłącznie odsetki od ww. kredytu, które zapłacone zostały po oddaniu mieszkania do używania a więc po rozpoczęciu najmu nieruchomości i należy je zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, że do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do używania - wynajmu), zgodnie z powyżej cytowanym art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że ponoszone przez niego koszty kredytu hipotecznego - odsetki - który zaciągnął na zakup i remont mieszkania stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu wynajmu tego mieszkania należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.