I-415-10/03/07 - Wydatkowanie środków ze zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej samej nieruchomości.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Górna, działając na podstawie przepisów art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) - uznaje za nieprawidłowe stanowisko przedstawione przez Pana we wniosku z dnia 21 lutego 2007 r. (data wpływu: 28 lutego 2007 r.), w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w Pana indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym - w części dotyczącej opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w samodzielnym lokalu mieszkalnym.

Zgodnie z art. 14a § 1 cytowanej ustawy - Ordynacja podatkowa - "stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt (...) na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Interpretacja, o której mowa powyżej następuje w drodze postanowienia i dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

W dniu 28 lutego 2007 r. został przesłany do tutejszego organu wniosek z dnia 21 lutego 2007 r. w sprawie udzielenia interpretacji przepisów w Pana indywidualnej sprawie.

W powyższym wniosku zwrócił się Pan między innymi z zapytaniem, czy przychód uzyskany ze sprzedaży udziałów w samodzielnym lokalu mieszkalnym będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania, jeżeli zostanie przeznaczony na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup tego lokalu.

Opisany przez Pana stan faktyczny przedstawia się następująco:

W dniu 7 marca 2006 r. nabył Pan samodzielny lokal mieszkalny o powierzchni 62,89 m²; przy ul. ... za cenę 100.000 zł.

Na zakup wyżej wymienionego lokalu zaciągnął Pan w Banku ... kredyt hipoteczny w kwocie 41.880 CHF, który spłaca Pan od dnia 15 marca 2006 r. wraz z odsetkami. Aktualnie planuje Pan sprzedać udział w wyżej wymienionym lokalu w wysokości 67%, za cenę 101.000 zł osobie niespokrewnionej z Panem.

Przychód uzyskany ze sprzedaży udziałów w samodzielnym lokalu mieszkalnym planuje Pan przeznaczyć na spłatę kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego na zakup tego lokalu.

Jednocześnie pozostałą część udziałów w samodzielnym lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość w wysokości 33% zamierza Pan notarialnie darować swojemu dziecku.

Pana wątpliwości budzi to, czy przychód uzyskany ze sprzedaży udziałów w samodzielnym lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Według Pana oceny, w przypadku sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, który został nabyty przed końcem 2006 r., będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na podstawie powołanego przepisu, pod warunkiem, że pieniądze z tej sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytu.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Górna, po sprawdzeniu, że spełnione zostały warunki określone w art. 14a § 1 i 2 cytowanej ustawy - Ordynacja podatkowa - udziela poniższej informacji:

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) - do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w wyżej wymienionej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Powyższe oznacza, że uzyskany w roku 2007 przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych przed dniem 1 stycznia 2007 r. - podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 tejże ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z powołanym przepisem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł i ustala się podatek w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).

Z powyższego obowiązku zwolnieni zostali podatnicy, którzy w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podkreślenia wymaga fakt, że powszechnie zaakceptowana w prawie podatkowym reguła interpretacyjna nakazuje ścisłe stosowanie norm prawnych regulujących zwolnienia od opodatkowania, bez możliwości stosowania wykładni rozszerzającej.

Dla oceny, czy wydatkowanie przez podatnika przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na spłatę kredytu bankowego zwalnia uzyskany przychód z opodatkowania, przesądzające znaczenie ma treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do zastosowania omawianego zwolnienia nie ma znaczenia, kiedy kredyt ten został zaciągnięty (przed, czy po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży). Warunkiem skorzystania z omawianego zwolnienia jest natomiast to, aby spłacany przez podatnika kredyt został zaciągnięty na ściśle określone cele to jest między innymi na nabycie na terytorium RP samodzielnego lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Nie istnieje natomiast możliwość zastosowania zwolnienia w przypadku przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych wcześniej na kupno tego właśnie lokalu.

Stanowisko takie byłoby niezgodne z art. 21 ust. 1 pkt 32 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie polega bowiem na preferowaniu przeznaczenia wydatków, uzyskanych ze sprzedaży jednego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, na inne ściśle wymienione cele mieszkaniowe np. na zakup drugiego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Kredyt jest w tym przypadku jedynie pośrednią formą realizacji tego celu. Nie można natomiast, w ramach zwolnienia podatkowego z normy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uznawać przypadków, gdy środki ze zbycia nieruchomości, czy praw majątkowych są wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej samej nieruchomości lub tego samego prawa.

Celem ustanowienia powyższego zwolnienia jest bowiem preferencyjne potraktowanie przychodów przeznaczonych na nowe cele mieszkaniowe, a nie udzielanie pomocy w spłatach należności związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości czy praw, których podatnik właśnie się pozbył.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do przedstawionego przez Pana stanu faktycznego stwierdzić należy, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość (w wysokości 67%) na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego (udziały, w którym stanowią przedmiot sprzedaży) - nie uprawnia do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie tut. organu podatkowego, spłata kredytu (wraz z odsetkami) nie skutkuje zastosowaniem przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania, ponieważ spłacony kredyt dotyczy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który zostanie przez Pana zbyty (w części wynoszącej 67% w drodze umowy sprzedaży, w części wynoszącej 33% w drodze umowy darowizny).

Końcowo informuję, że powoływany przez Pana przepis art. 32 ust. 1 pkt 32 lit. c). cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. nie pozostaje w związku z przedmiotem zapytania.

Wyżej wymieniony przepis stanowi, że "wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży i nieruchomości praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) (...) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali".