DD2/0602/13/KBF/13/RWPD-36886/2013 - Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku.

Odpowiadając na wystąpienie Wicemarszałka Sejmu RP Pana (...) z dnia 25 kwietnia 2013 r. nr (...), przy którym załączono interpelację z dnia 3 kwietnia 2013 r. Panów Posłów (...) w sprawie podstawy opodatkowania zadłużonych lokali mieszkalnych nabytych w drodze spadku, uprzejmie wyjaśniam:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), dalej zwanej "ustawą", źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że obowiązek podatkowy nie powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Wystąpienie Panów Posłów dotyczy lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku w 2011 r. W takim przypadku, jeżeli odpłatne zbycie tego lokalu nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca 2011 г., dochód z odpłatnego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy).

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, nabytych w drodze spadku, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy).

W związku z powyższym, odpowiadając na pytanie nr 1: Czy podstawa opodatkowania sprzedaży mieszkania powinna i może uwzględniać również spłacone długi spadkowe jako koszt uzyskania przychodu z takiej transakcji?, uprzejmie zauważam, iż ustawodawca wyraźnie określił, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku można zaliczyć tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na nabycie nieruchomości. Zatem nie można do kosztów podatkowych zaliczyć spłaconych długów spadkowych.

Natomiast odnośnie do pytania nr 2: Czy z uwagi na istniejące wątpliwości interpretacyjne w przedstawionym powyżej zakresie nie jest zasadne wydanie interpretacji podatkowej ogólnej (...) właśnie w celu usunięcia zaistniałych ww. rozbieżności w wykładni przepisów prawa podatkowego?, w mojej ocenie takich wątpliwości co do wykładni przepisów prawa nie ma. Stanowisko prezentowane przez organy podatkowe w zakresie przedmiotowego zagadnienia jest jednolite, zgodne z literalną wykładnią powołanych przepisów. Nie znajduję wobec tego uzasadnienia do wydania interpretacji ogólnej.

Jednocześnie uprzejmie zauważam, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. podatnik może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, tzw. "ulgi mieszkaniowej". Zwolnienie to polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na określone w ustawie własne cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania, w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy).

Odnosząc się do wskazanego przez Panów Posłów czynnika ludzkiego i zrozumienia dla jego problemów i trosk, u przejmie wyjaśniam, iż w trudnych sytuacjach życiowych podatnik może zwrócić się z wnioskiem do właściwego miejscowo naczelnika urzędu skarbowego o przyznanie ulgi w spłacie zobowiązania podatkowego lub zaległości podatkowej. Naczelnik urzędu skarbowego, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może m.in. odroczyć termin płatności podatku lub rozłożyć zapłatę podatku na raty, odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę, umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną (art. 67a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.).