DD/PB5/IK-033-60-893/05 - Zwolnienie od podatku preferencyjnego nabycia budynku mieszkalnego wraz z gruntem i pomieszczeniami przynależnymi do budynku.

Odpowiadając na pismo znak (...), dotyczące zakresu stosowania przepisów prawa podatkowego, Ministerstwo Finansów uprzejmie informuje:

Na podstawie art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.) Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.

Pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega obniżeniu o 4% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, nie więcej jednak niż o 90%, a spłata należności może zostać rozłożona najwyżej na 60 rat miesięcznych, przy oprocentowaniu nieprzekraczającym 15% rocznie (art. 40a ust. 4 ustawy). Przy czym ulgą tą objęta jest wartość całej zbywanej nieruchomości, czyli grunt wraz z zabudową budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym przynależącym do tego budynku.

W odniesieniu do podatników będących najemcami sprzedawanych nieruchomości zastosowanie ma przepis art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), który zwalnia z opodatkowania dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.

Przepis ten nie definiuje pojęcia "budynku mieszkalnego" oraz "lokalu mieszkalnego" ani nie określa warunków zastosowania przedmiotowego zwolnienia. W związku z tym przy interpretacji normy zawartej w powołanym przepisie należy się posiłkować odrębnymi przepisami, z uwzględnieniem wykładni celowościowej oraz systemowej. Wolą ustawodawcy było bowiem preferencyjne traktowanie działań podatników służących zaspokojeniu swoich potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 535 k.c. przedmiotem umowy sprzedaży mogą być tylko rzeczy, a nie ich części składowe, o jakich mowa w art. 47 k.c.

Zgodnie z art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.).

Jeżeli zatem preferencyjne nabycie budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku, to zwolnienie dotyczy także nabywanego razem z tym budynkiem gruntu. W wypadku gdy prawo nie dopuszcza nabycia odrębnie rzeczy, np. samego budynku będącego częścią składową nieruchomości, zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika może być zrealizowane tylko poprzez nabycie całej nieruchomości.

Analogiczne rozwiązanie przyjęte jest także w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). W art. 29 ust. 5 unormowano, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje również piwnice i inne pomieszczenia przynależne do budynku mieszkalnego lub lokalu nabywanego przez dotychczasowego najemcę, stanowiące część składową nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jeżeli związane są funkcjonalnie z budynkiem lub lokalem, a sposób ich użytkowania wynika z faktu zamieszkiwania w tym budynku lub lokalu.

Dotyczy to także przypadków, gdy pomieszczenia te, jak budynki gospodarcze, piwnice, suszarnie, nie są połączone z budynkiem mieszkalnym, ale stanowią część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym.