BI/005/0979/03 - Czy podatnik może obniżyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych o kwotę wydatków poniesionych na remont wynajmowanego lokalu?

Podatnik - osiągający przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego - zamierza przeprowadzić remont wynajmowanego lokalu polegający m.in. na wymianie stolarki okiennej.

Stan prawny:

Co do zasady dochody podatników osiągane z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników ma cele nierolnicze albo prowadzanie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a więc ze źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w tej ustawie.

Jednakże zgodnie z postanowieniami art. 9a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. podatnicy mogą złożyć we właściwym urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ponadto jak wynika z treści art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) przychody osiągane przez osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej, z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, mogą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjnonowanych.

Zgodnie z zapisem art. 14 ustawy z 20 listopada 1998 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pomniejszony o kwotę składki, o której mowa w art. 13, ulega obniżeniu o wydatki wymienione w art. 27a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie zostały odliczone od podatku na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. podatek dochodowy od osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, obliczony zgodnie z art. 27, obniżony zgodnie z art. 27b o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ust. 2-15, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację - zajmowanego na podstawie tytułu prawnego - budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów.

Z treści powołanych przepisów jednoznacznie wynika, iż warunkiem koniecznym dla dokonywania odliczeń od podatku na podstawie art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy jest posiadanie przez podatnika tytułu prawnego do remontowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Jakkolwiek przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują pojęcia tytułu prawnego, jednakże oczywistym jest, iż uprawnienie osoby do zajmowania danego lokalu musi być określone na podstawie stosownych przepisów prawnych. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa NSA za tytuł prawny do lokalu mieszkalnego uważa się m.in. akt własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, umowę najmu lub dzierżawy, przydział lokalu (decyzja), umowę użyczenia, umowę podnajmu lub poddzierżawy

Ponieważ jednak w przedmiotowej sprawie Podatnik udostępnił lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu osobie trzeciej, to nie przysługuje Mu prawo do odliczenia wydatków poniesionych z tytułu remontu tego lokalu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatki te stanowią bowiem koszt uzyskania przychodów z tytułu najmu tego lokalu, a nie wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe podatnika, lecz z uwagi na wybór - jako formy opodatkowania przychodów osiąganych z tego źródła - ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, Podatnik nie może pomniejszyć osiąganych z tego tytułu przychodów o koszty ich uzyskania.